論住宅的登記問題

紀靜茹

摘要：在各類訴訟案件中，涉及住宅登記錯誤而引發(fā)的訴訟時有發(fā)生。究其根源，現(xiàn)存制度的部分缺失，法律效果的模糊以及責任認定性質的缺乏是主要原因。結合司法實踐和登記錯誤的理論研究，可以發(fā)現(xiàn)我國的登記制度主要存在登記法律效果存在模糊部分、登記錯誤未形成有效體系、登記機關責任闕如等問題。

關鍵詞：住宅登記;現(xiàn)存問題;登記錯誤

一.住宅登記現(xiàn)存主要問題

（一）登記產(chǎn)生的法律效果存在模糊地帶

從我國目前的法律及司法解釋中不能將住宅的登記認定為完整性的生效主義，生效主義要求登記為不需具備的條件，顯然相關法律在法律效果方面是存在空白的。法律效果沒有得到明確性的規(guī)定，存在的模糊地帶給實踐中如何認定法律效力帶來了困惑。根據(jù)《民法典》不動產(chǎn)不僅僅以登記為要件，也可以通過征收，事實行為的成就發(fā)生不動產(chǎn)的取得或喪失。物權法定性的登記具備公示公信，所有人的推定效力，但在審查效果以及賠償效果方面是存在空白點的，以審查與賠償效果的欠缺為代表的模糊地帶的存在是錯誤登記發(fā)生的根本所在。

（二）登記錯誤未形成有效體制

登記資料較多，登記的審查較為單一的由登記機關負責推進。登記機關往往在整個過程中承擔著大部分的責任，從當前法條可以看出，涉及登記制度的內容無論是登記的審查，還是禁止行為都是針對登記機關的，單一的責任體制存在諸多限制。申請人自身法律能力的提高，高素質法律人才的發(fā)展以及市場機制日益完善都為單一體制風險的轉移提供了充分的優(yōu)勢。

（三）登記機關的責任制度的闕如

《民法典》對因機關原因登記錯誤承擔賠償?shù)倪M行了原則性的規(guī)定，該條款內容存在不確定因素。對于具體賠償?shù)那樾未嬖谳^大的裁量權，同時現(xiàn)存條款在賠償?shù)臄?shù)額方面的規(guī)定也是空白的。權利人的權益在賠償專項基金的空缺的現(xiàn)狀下難以得到有效的維護。

二、現(xiàn)存問題的完善

（一）轉移登記機構的風險

高素質法律人才和職業(yè)保險的發(fā)展為風險轉移提供了切實的保障。登記機構一方面可通過高素質法律人才的引進來改善錯誤登記的出現(xiàn)。此外，可設置法律人才審查登記前置或對登記核實后置兩種引進高素質人才的模式。審查前置指的是提交的登記申請首先由專業(yè)法律人員進行審查，之后交登記機構進行核實。后置則是將前置程序置于登記機構登記之后進行。前置后置借助高素質人才可以將集中于登記機構的風險進行轉移。高風險登記的存在既不利于登記機構登記的展開也不利于當事人或相關人員權益的維護。另一層面，登記機構可憑借職業(yè)責任保險的發(fā)展轉移賠償?shù)呢熑物L險。德國的登記工作人員會自行購買一定數(shù)額的責任保險，管理委員會也會為登記機構工作人員購買責任保險。一旦出現(xiàn)需要賠償?shù)陌讣r工作人員可通過職業(yè)保險進行賠償。我國的登記機構也可以通過向保險公司投保，為相關登記工作人員購買職業(yè)保險，購買保險所支付的費用可從每年的政府支出中獲取。一旦出現(xiàn)登記錯誤的案件時，登記機構先進行賠償，其后再向相關過錯工作人員進行追償，工作人員的追償費用可由職業(yè)責任保險進行支付。保險公司將登記賠償責任的風險大大降低，可有效緩解登記機構財政的壓力，同時受害人也可通過保險公司取得較為直接的財產(chǎn)賠償。

（二）設置專項賠償保障措施

專項賠償保障主要通過兩個專項的設置，具體包括專項機構與專項資金。《民法典》已明確統(tǒng)一的登記機構，所以這里主要分析專項資金，在實行托倫斯登記制度和權利主義的國家，賠償資金一般由國家或地方政府支付，資金缺乏的程度也相對較低。在奉行法國登記主義的國家，登記工作人員對登記錯誤進行資金的賠償，國家不支付任何費用。在這種制度下，受害人權益的維護就面臨資金的短缺問題。我國專項資金的設置可借鑒德國的資金來源進行設置，一方面可提高登記費用，一部分的賠償基金從登記申請費用中進行支付，政府在登記錯誤的賠償金額方面進行專項資金的投入。另一方面，可借助其他機構有單位的力量進行專項資金的設置，例如保險機構?？赏ㄟ^定期購買賠償責任保險將登記機構賠償?shù)馁Y金部分由保險機構來承擔以緩解我國登記賠償資金缺乏的現(xiàn)狀。專項機構的設置，統(tǒng)一的規(guī)劃部門和專項資金兩種制度的相互協(xié)調，可以在很大程度上改善登記賠償救濟率低的現(xiàn)狀。

（三）融入登記科技手段

傳統(tǒng)的登記制度注重等級的安全問題，在效率方面不太側重，這一傳統(tǒng)的理念在今天不太實用。登記安全與登記效率缺一不可，在效率保障方面現(xiàn)行的法律法規(guī)進行了一定的限制，但在實際操作中效率往往難以得到有效的貫徹。健全的法律規(guī)范是提升登記效率的一方面，另一方面可借助與現(xiàn)代也日益完善發(fā)展的技術手段。在科技手段的融入方面以荷蘭，澳大利亞等國家為代表，澳大利亞實行網(wǎng)絡化登記申請?zhí)峤慌c登記信息，登記薄等管理。申請人不必到當?shù)氐牡怯洐C構申請辦理登記，可通過在線提交登記申請與登記相關證明信息完成登記的信息驗證即可完成登記的申請工作。同時，登記薄以及登記信息記錄都由網(wǎng)絡系統(tǒng)來完成可以減少登記信息登記錯誤等情形的發(fā)生。此外，網(wǎng)絡限定范圍內的信息共享也便于第三人查詢相關不動產(chǎn)的變動信息，以此作為可交易住宅的依據(jù)，不再需要到專門登記部門進行產(chǎn)權變動的查詢。在線網(wǎng)絡登記的設置將期間較長的登記時間直接的縮短。澳大利亞的在線登記系統(tǒng)將現(xiàn)代科技手段融入到了網(wǎng)絡登記的工作中對我國具有極大的借鑒價值。將不動產(chǎn)登記機構的行政色彩加以淡化，提升為公眾提供便利化登記服務的服務機構。我國可借鑒荷蘭、澳大利亞等國家的網(wǎng)絡在線登記，將科技融入登記程序登記薄實行網(wǎng)絡電子化管理，結合各地區(qū)的不同登記情況選擇最為適宜的電子化登記推行管理方案。

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