房地產融資租賃問題及實務操作探討

摘要：在“房住不炒”理念推動下，促使房地產行業呈現出多樣化的經營發展模式，其中融資租賃成為較為常見的模式類型。然而，我國房地產融資租賃業務在實務操作上存在較為明顯的問題，如租賃方案欠完善、盡職調查工作不足及房地產項目建設及銷售管控不足等。因此，針對當前房地產融資租賃業務實務操作存在的問題，來強化融資租賃業務實務操作水平成為首要目標。

關鍵詞：房地產;融資租賃業務;實務操作;問題

中圖分類號：F299.23文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）23-0126-03

我國房地產業飛速發展至今，開始面臨巨大的下行壓力，主要是區域與結構性矛盾不斷凸顯，致使大多數城市房地產行業發展面臨巨大的庫存壓力。從客觀層面分析是由于中低收入者需求難以獲得滿足，而高收入者表現出明顯的房產消費過剩情況，這些都直接對我國房地產業及國民經濟的健康、持續發展造成影響。而采取融資租賃的方式則能夠有效破解當前房地產業發展面臨的困境，因為融資租賃本身具備融資和融物的特性，在信用風險上相對較小，且具備一定的促銷效果，具備明顯的可行性和必要性[1]。因此，房地產融資租賃獲得迅速的發展，但整個發展過程中也隨之面臨相應的問題，因此就必須具體問題具體分析，需從融資租賃方案、盡職調查開展及項目建設及銷售管控層面來應對當前房地產融資租賃業務存在的問題。

一、房地產融資租賃的概述

1.房地產融資租賃的定義

房地產融資租賃的定義為：（1）以“融物”為主的融資行為，也是一種信用創造的活動。（2）房地產融資租賃業務主要涵蓋三大主體，即出租人、承租人及供應商。合同類型主要包括購買與融資合同兩種。（3）融資租賃物即房產，主要由承租人選擇完成，出租人主要結合承租人對租賃物的型號、規格及供應商的選擇來進行購買。（4）租賃業務期間，出租人需保留房產所有權，由承租人獲取房產使用權，租賃物產生問題時，最終由承租人履行維修與退換義務。（5）租賃結束，由雙方協商房產所有權的具體歸屬，如未約定，則租賃物所有權最終歸出租人所有。

2.融資租賃的主要流程

房地產融資租賃的流程主要表現為以下方面：（1）承租人結合自身要求篩選房地產供應商，同時在供應商中選取符合自身意向的房產類型，然后以個人的名義來與供應商議定房產價格及具體交付期限。（2）承租人需結合市場融資租賃企業的具體表現及業績情況來篩選適合的公司，同時明確自身想要選取的供應商及具體房產位置、規格等一系列特征。融資租賃方在收取承租人申請后，由此對承租人信用情況及還款力進行調查審核，之后由雙方議定租金的主要支付方式及具體期限等[2]。（3）承租人和融資租賃公司商定具體條件，由此簽訂詳細的融資租賃合同，并且出租人和承租人與房產供應商共同簽訂房屋買賣合同。（4）融資租賃合同與買賣合同同步生效，由融資租賃公司面向房產供應商支付價款，由承租人面向出租人支付相應的租金。（5）最后租賃期結束，如果未進行約定，則由承租人承諾歸還房產;如有明確約定，則房產所有權將直接移交至承租人。

3.融資租賃實務模式

房地產融資租賃實務模式主要包含以下幾種：

（1）直接租賃。這是較為常見且比較簡單的融資租賃模式，簡單而言就是融資租賃機構作為出租人（居民及企業），結合承租人的需求從房地產供應商求購所需房產，然后租給承租人，雙方在此基礎上商定租金具體支付方式與周期。整個租賃期間，要求房產所有權最終歸屬出租人，使用權交由承租人。一旦租賃期滿后，則依照雙方約定來進行。如果未約定具體情況，則房產所有權依舊屬于出租人。（2）杠桿租賃模式。杠桿租賃模式通常用于規模較大的項目上。比如出租人可借助杠桿的作用，在進行房產購買時，只需支付價款的20%至40%即可，剩余資金交由金融機構及其他金融組織提供貸款支付，并將所收承租人的租金作為貸款本息保證。租賃物在租賃期間內屬于出租人，但需設定抵押權。

（3）售后回租模式。售后回租屬于較為巧妙融資模式，主要是承租人以改善自身財務狀況，并盤活存量資產為目標，將手中房產出售至融資租賃公司。這種模式不但獲得了直接租賃的好處，同時借助整體融資租賃的過程，充分享有減稅及相關優惠政策所帶來的紅利。

（4）轉租賃模式。轉租賃模式本身屬于當前較為特殊的融資租賃模式類型，在整個轉租賃當中增加了轉租人角色，這一角色涉及多方交易。比如出租人A通過房產供應商購買相應房產，并出租至承租人B，然后承租人B又充當出租人C，由此將房產直接出租至承租人D。由此可見，整個轉租流程當中包含了2個出租人、2個承租人和1個房產供應商，并且出租人C和承租人A屬于同一種角色。整個過程主要是由于融資租賃機構本身資金匱乏，但又缺乏融資渠道所采取的的手段，其借助融資租賃機構的優惠條件租入房產，然后再出租至承租人，重復新的業務。

二、房地產融資租賃業務的可行性分析

1.房地產融資租賃的條件

我國房地產融資租賃的條件主要涵蓋以下方面內容：（1）市場條件。當前我國房地產市場存在的結構性矛盾非常普遍，由于低收入人群消費需求雖然強烈，但因為自身收入低、財富積累不足，導致難以實現房地產消費目標[3]。因此，龐大中低收入人群房地產消費市場并未完全打開，這對房地產融資租賃業務發展屬于有利條件。（2）法律條件。截止到目前，對于融資租賃業的發展，仍然缺乏一部針對性的法律條文。并且以房地產為標的物的融資租賃相關法律規定明顯更少，乃至連房地產標的物本身合法性也未獲得明確規定，但并不說明其違法。但結合司法解釋和以往判例及監管層規定等，都能夠從側面證實房地產融資租賃業務在法律層面的可行性。（3）資金條件。當前我國房地產市場規模非常龐大，融資租賃業務的開展勢必要借助相應資金條件的支撐。結合監管層劃分的融資租賃公司類型可知，金融租賃公司、內資試點租賃公司及外資租賃公司均具備豐富的融資渠道，且實際擁有大量固定資產及資金實力，比較容易獲得大額信貸資金。（4）政策條件。政策本身是影響房地產融資租賃業務發展的主要因素，主要是由于相關政策的出臺將直接影響社會資金流向，促使產業的持續發展。目前針對房地產融資租賃業務，國家推出了一系列的稅收優惠政策及政策性貸款或補貼，成為重要的發展條件。

2.房地產融資租賃實操案例分析

本次案例分析選取A融資租賃公司為對象，該公司成立于1995年，注冊資本30億元，主要從事融資租賃的非銀行金融業務，屬于地方政府國有資產監督管委會直接監管的大型企業。關于A公司較為典型的房地產融資租賃業務就是2010年B市政府立項開發的大型住房項目，屬于當地2008年～2020年總體發展規劃的重點項目類型。該房地產融資租賃方案具體如表所示。

三、房地產融資租賃業務必要性分析

1.具備消費吸引力

主要表現為以下幾個方面：（1）較低融資門檻。銀行信貸屬于傳統融資渠道，但其非常看重借款企業的規模、資質及抵押品，因此導致多數消費者融資困難。而融資租賃則將所有權與使用權相分離，由此在很大程序上有效降低了風險，相應的融資門檻也隨之降低。（2）支付方式趨于靈活。融資租賃活動中，融資租賃機構和承租人可借助合同協商具體付款方式及手續，還可明確租金支付的時間、形式等，由此給消費者提供更為靈活選擇空間。（3）租賃物選擇范圍廣泛。融資租賃當中，出租人可結合承租人需求及標準來購買一些特定的物品，然后將其出租至承租人，由此給予承租人自由選取的空間，不再限制于傳統融資租賃范圍內。

2.利于房地產市場健康發展

主要從以下方面闡述：（1）拓展融資渠道，激發市場需求。融資租賃本身屬于信用創造類活動，在此情形下能夠充分符合市場融資需求，極大地拓展了融資渠道，給市場發展帶來活力。（2）降低融資門檻，解決了社會結構矛盾。首先是融資租賃并沒有房地產貸款所規定的20%首付要求，因此極大地提升了中低收入者的融資需求。其次是融資租賃活動的租金利率由雙方協商訂立，并未有銀行貸款的層層限制，因此極大降低了融資門檻。最后是融資租賃提升了消費量，消費者可將不好售賣的房子售給融資租賃公司，極大地減少了房屋空置率。（3）極大提升房地產業整體服務質量。融資租賃當中，房地產商作為出租人，為保障租賃合同順利履行，通常會保障商品房質量及相關服務質量。

3.可有效分散金融市場風險

融資租賃業務以其自身特殊性，在進行風險分散方面具備明顯的優勢。比如銀行作為出資人，其業務開展只是讓渡房屋使用權而非所有權，因此極大減少自身風險，且租賃當中以租金為保障，資金回籠較為安全。如果銀行再給予融資租賃機構信貸，則必將促使貸款流向的集中度降低，從而分散風險。并且非銀行金融機構參與其中，房產供應商和消費者將不再依賴銀行信貸資金，其資金來源隨之增多，相應的風險也更分散[4]。在此背景下，銀行所需承擔的風險壓力不斷減小，相應的金融業因此獲得穩定發展。

四、房地產融資租賃業務存在的問題

1.租賃方案欠完善

房地產融資租賃方案的完善性，直接影響到融資租賃公司業務的順利、穩步開展，主要由于房地產項目本身所需資金量非常大，回報期卻非常長。因此，如果未制定科學、完善的融資租賃方案，勢必將對房地產項目的質量造成直接影響。多數金融租賃公司在設計房地產項目時，通常為了加速項目進度，導致在完成業績時忽略了租賃方案的完善性。例如上述A融資租賃公司案例分析，盡管C房地產公司和D房地產母公司由此提供了相應的連帶責任擔保，但卻忽視C房地產公司和D房地產母公司都是由自然人投資成立，一旦項目本身產生無可挽回的損失，將很有可能出現攜款逃跑的情況。可見A融資租賃公司在租賃方案的制定上，盡管采取了多項舉措，但在這方面舉措并不明顯，仍然存在不完善之處。

2.盡職調查工作不足

盡職調查主要指相關工作人員在融資租賃項目當中，對目標公司的資產、實際負債情況、財務狀況、法律關系、運營管理風險等進行相應的調查舉措。因此，要求金融租賃公司必須確實做好盡職調查工作內容，一旦未做好此項工作內容，則必然將由此增加金融租賃公司的潛在風險。目前市場上多數融資租賃公司在涉及房地產融資租賃項目時，為了加速整個項目的進度，從而更好地獲取提成，而導致其在實際調研當中，自覺地放松了盡職調查工作的要求，最終致使金融租賃公司難以全面掌控相應的數據信息，最終制定的租賃方案不夠完善，最終阻礙金融租賃服務的完成。

3.房地產項目建設及銷售管控不足

金融租賃公司面向房地產企業提供融資租賃服務，就必須充分結合房地產項目周期較長的特點，以此來強化對房地產建設實際完工情況增大相應的管理控制力度。因為，只有房地產項目嚴格按期完工交付，并且銷售順利，相應的房地產公司才能夠籌措到足夠的租金來進行償還，這樣才能保障雙方的良好合作。而有些金融租賃公司在前期項目合作中進行了良好的調查分析，但是在后續對于工程的實際情況關注不足，多數樓盤建設并未竣工封頂。此外，在銷售方面所給予的關注度也嚴重不足，盡管通過盡職調查得知其房價較低，但緊隨周邊配套設施及環境的逐步完善，相應的房產資源將隨之短缺，市場反映將趨于良好。盡管銷售風險降低，但也不可放松對項目建設及銷售的管控工作。

五、房地產融資租賃業務實務操作建議

1.制定科學金融租賃方案

科學合理化的融資租賃方案制定，需涵蓋以下方面內容：（1）制定融資租賃方案必須嚴格依照國家相關法律法規來進行，不可出現違法亂紀的行為。（2）制定融資租賃方案時，要求結合國家政策方針，面向國家支持與鼓勵的方向發展，積極順應時代發展趨勢。由此才能有效規避不必要的政策風險產生。（3）融資租賃方案的制定不可脫離實際情況，要結合盡職調查工作所得的內容實際入手，堅持實事求是，強化對項目公司的全方位了解，由此來制定出真正符合實際情況的融資租賃方案。嚴格避免出現一套方案的制定，適用百家的情況，針對可能產生的政策及法律風險，要求必須切實做好相應的法律防范準備，謹防項目推進中產生潛在風險而最終影響到融資租賃公司的利益。

2.嚴格實施盡職調查

當融資租賃公司進行房地產融資租賃服務時，要想保障項目進展達到預期的規劃目標，就要求融資租賃公司相關工作人員必須切實做好盡職調查工作。在整個盡職調查工作當中，不但需要拓展調查的范圍，盡可能避免調查產生不夠全面的情況。同時，還要求對所調查內容實施細致的核實。在實際的盡職調查當中，工作開展不可限制于對象公司內部管理、財務情況及經營狀況方面的調查，更多需要結合相應的國家政策方針、項目公司所處市場環境及周邊市場環境等。情況必要時，還要求借助本地居民來了解該公司的具體狀況，由此來達成全面、立體化的調查。這樣才能切實控制風險，保障預期收益及整理利益。

3.強化房地產項目監督管控

房地產項目本身區別于其他項目類型，在資金需求上非常龐大，并且政策敏感性強，資金運轉周期長，等等。為此，就要求融資租賃公司在運行房地產融資租賃業務時，必須在整個項目的前期、中期與后期都保持緊密的關注，不但要做好項目前期推動關注，同時在中期強化對承租公司及擔保公司的監管。此外，在項目后期時，還必須針對房地產公司的樓盤建設規劃、實際建設進程及銷售等實施全面監督。同時還需時刻關注企業現金流情況，保障其具備較強償債能力。要求在此基礎上，時刻保障相應的監督管控，由此才能實現租賃方案的穩步實施，從而在有效規避潛在風險的同時，保障融資租賃公司的最終收益。

六、結語

房地產融資租賃是刺激我國房地產市場消費內需，拉動區域經濟增長的重要舉措。其能夠充分解決房地產行業存在的社會結構性矛盾，有效緩解低收入人群融資壓力，滿足購房需求，同時消除高收入人群消費過剩情況，降低房地產空置率。可見，房地產融資租賃能夠極大地解決房地產銷售問題，改善人民群眾生活條件，促使經濟持續發展。盡管房地產融資租賃在實際操作中仍然存在問題，但只需融資租賃企業嚴格制定科學金融租賃方案、嚴格實施盡職調查、強化房地產項目監督管控等，必然能夠有效控制風險，最終保障預期收益的獲取。

參考文獻：

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[4]李建飛，李明東.論中國房地產融資租賃的可行性——以融資租賃能否解放中國的“房奴”為例[J].法制博覽，2017，（18）：257～257

作者簡介：

柯亞，供職于湖北宜昌江南新城投資開發有限公司，中級審計師。