房地產企業土地增值稅會計和稅務處理方法探究

【摘要】每年有關于房地產行業的討論都是數不勝數，與此同時對于房地產行業所要繳納的第一大稅也逐漸成為社會大眾重點關注的內容，本論文對房地產企業土地增值稅會計和稅務處理方法做出相關探究。

【關鍵詞】房地產;土地增值稅;稅務處理

房地產行業的發展速度飛快，而其市場內部的競爭也越來越激烈，各企業要想在這場激烈的角逐中不被對手淘汰，就要不斷對于企業土地增值稅會計和稅務處理方法做出探究。

1、房地產企業土地增值稅概述與分類

1.1房地產企業土地增值稅概述

房地產業可謂是近年來發展的比較迅速的行業，同時房地產行業也是我國國民經濟的主要支柱，在促進我國經濟社會的發展方面貢獻出巨大的力量，并且它也是我國國家財政稅收的主要來源之一。在近些年來，我國的經濟不斷的進行發展，房地產行業也在于時代共同進行當中，然而隨著房地產產業的不斷壯大，隨之而來的成本費用也在不斷的加大，這其中就包括了城鎮土地轉讓費、城鎮土地征用費、動遷戶的房屋安置費、工程基礎設施費、建筑物的安裝費等一系列的費用支出，具體落實到每一筆費用的款項上面至少每一項工程項目要有100余項相關費用的支出。而對于房地產企業所要繳納的土地增值稅來講，首先就要清楚的了解到土地增值稅的具體含義，土地增值稅就是指在中國境內，轉讓國有土地的土地使用權以及在土地上方建造的建筑以及其他類型的附著性產物，通過這些所獲取的一系列的經濟收益要在繳納增值稅的基礎之上繳納個人或者是單位的一種稅收形式。土地增值稅的特點主要有以下四種，第一種，它是以轉讓房產的增值額為納稅對象進行稅款的征收活動，我國的土地增值稅中包含了土地和房屋的轉讓與合并所要繳納的稅款，征收稅款的部分是指扣除納稅人轉讓房地產中所獲得的收入減去我國稅法中準予扣除的項目后的剩余部分再對其征收稅款。第二個特點是稅款征收的過程采用的是扣減法以及相應的評估法來對其計算增值稅稅額。在實際征收土地增值稅的過程中要充分的考慮到我國稅收的實際情況，要對進行交易的房產進行專業化的評估。第三個特點就是我國的土地增值稅是按次數來進行征收的，土地沒被轉讓以此土地增值稅就要被征收一次。第四個特點就是按照超額累計進行征稅，土地增值稅的征收是以房產的實際經濟價值為征收基礎，房產價值高，則征收的增值稅就高;房產價值低，相應征收的稅款也就比較低，實行分級征稅的政策措施，一般來講在不超過扣除項目50%的部分征收的稅率為30%，超過50%但是不超過100%的部分按照稅率為40%征收，超過100%以上的部分按照50%和60%不等進行征收。

1.2房地產企業土地增值稅分類

在我國可以將房地產企業土地增值稅分為兩大類，一類為主營房地產業務的企業，另一類為兼營房地產業務的企業。首先對于主營房地產業務的企業來講，對于他們要繳納的土地增值稅就是指他們在經營期間所獲得的收益即在會計分錄中的主營業務收入的部分進行稅款的繳納，其相應所要繳納的土地增值稅在會計分錄中計在經營稅金及附加科目上，比如一個房地產企業將企業的房產出售后所向財政部門繳納了800萬元的稅款，那么這筆業務的會計分錄就可以記錄為：

借：經營稅金及附加? ?800萬元

貸：應交稅款----應交土地增值稅? ?800萬元

第二類是兼營房地產業務的相關企業，對于這類企業在經營期間內所繳納的土地增值稅稅額，將其記錄成相應的會計分錄可以將借方計為其他業務收入，所繳納的稅金可以記錄為其他業務支出。

2、房地產企業土地增值稅會計和稅務處理方法

2.1利用國家稅收的優惠政策進行納稅籌劃

相關的房地產經營企業可以通過國家出臺的相關的企業優惠政策來進行減稅或是免稅，對企業內所要繳納的稅款進行合理的納稅規劃，房地產企業內部的財務部門的相關工作人員可以通過企業內部收入的增值額的數量以及所可以扣除的金額數量來去達成企業免稅的目標。這種操作的前提是要對于企業內收到的增值額即企業的主營業務收入進行準確無誤的核算，利用在經營業務中的優惠政策的進行將出售房產所要支付的相關的費用直接計入到總體的房價之中，通過這種操作方式就可以將企業所要繳納的稅款在最大的程度范圍內進行減少，但是這種方法也存在很大的缺陷，采用這種方法減少土地增值稅后會是得企業所要繳納的營業稅的數目變大。所以企業就要通過制定一個相對完整的納稅籌劃方案來在一個合理合法的范圍最大可能的減少稅收。比如可以通過代建房的方式減少相關的稅收，只是在過程中收取一定的代建費，不涉及土地的交易，所以也就不用支付高額的土地增值稅的費用，是得整個交易的雙方得到互贏[1]。

2.2利用稅收臨界點進行納稅籌劃

房地產企業所要繳納的土地增值稅與可以享受的稅收優惠政策也存在不同等級的劃分，它存在著不同的臨界點，在整個的房地產市場領域，通過控制臨界點來進行稅款的減免已經是一種非常常見的手段了，這種以臨界點為主要的研究對象來減少相關納稅金額的手段要做好的前提工作就是要在前期進行大規模的項目測算工作，相關的財務人員要對于企業可以參加的稅收優惠政策與相應的經營收入之間進行不斷的權衡，找到二者之間的平衡點，通過對于房屋出售價格的相應調整來使得房屋的增值率進行改變，將企業的經營收入控制在土地增值稅的起征起點之前。同時也可以通過對于房產的裝修來增加增值稅的扣除額度，比如就可以通過增加房地產企業內部員工的管理費用、財務費用等，還可以增加公司對于銷售費用的投資，但在進行這些操作的過程中壓注意不能觸及法律的紅線，企業不可以采用偷稅漏稅的行為減少稅款的繳納[2]。

結論：

綜上所述，通過整篇文章對于房地產企業土地增值稅會計和稅務處理方法探究與分析可以明顯的看出不同的企業類型所要繳納的土地增值稅款是不同的，同時也要針對不同的情況調整調整企業內部的稅務處理操作，保證房地產企業能夠在合理合法的范圍之內進行相關的稅務操作。

參考文獻：

[1]王小燕.房地產企業土地增值稅清算的成本分攤問題的分析[J].財會學習，2020（16）：185+196.

[2]李新友.房地產企業土地增值稅清算面臨的挑戰及對策[J].中國鄉鎮企業會計，2020（06）：28-29.

作者簡介：

張玲玲（1986.02--），民族：漢，性別：女，籍貫：陜西西安人，學歷：碩士研究生，畢業于新疆財經大學，現有職稱：中級工程師，研究方向：土地工程財務方向。