新經濟形勢下的房地產融資探討

魯新川

摘要：隨著我國經濟發展的不斷推進，我國已然逐步走進新的經濟發展形式，在這一經濟形式下，傳統的房地產融資也發生了很大程度的轉變，原有單一的房地產開發、融資模式也變得越發的多樣化。由此，本文結合新經濟形勢下房地產融資的實際情況進行闡述研究，從而針對性的提出新形勢下房地產融資的新路徑，希望能夠為我國未來新經濟形式下的房地產融資做出幫助。

關鍵詞：新經濟形式 ?房地產 ?融資研究

一、前言

時代的發展為我國房地產行業的發展注入了新的發展活力，尤其是近幾年，隨著房地產行業改革的深入，房地產作為我國經濟體系中資金最為密集的企業類型之一，新經濟形式下房地產運行過程中的融資問題也逐漸的凸顯了出來，如何結合現階段經濟發展的實際形式，貼合我國房地產行業發展的現狀，針對性的開展房地產就成為了現階段我國房地產行業發展過程中迫在眉睫需要解決的問題之一[1]。

二、新經濟形勢下房地產融資的現狀

房地產行業作為我國經濟的支柱性行業，不同時代的房地產行業往往具備不一樣的時代特征[2]，近幾年，隨著我國新經濟形式的來臨，傳統的房地產融資模式也在新經濟形勢的影響下發生了不用程度的轉變，結合以往對房地產融資現狀的研究，筆者認為新經濟形式下房地產融資的現狀大都集中表現為兩個方面：

首先，便是受國家政策影響比較大[3]。自上世紀80年代中期以來，我國的房地產行業在國家政策、法規的扶持下獲得了幾次“井噴”的大增長，越來越多的企業參與到房地產行業的發展中來，從而實現了企業的蓬勃的發展;但是，隨著近幾年我國房地產相關政策的改革和推進，我國有關房地產融資的規定也愈發的完善，尤其是自2017年我國銀監會下發有關不得違規向房地產企業融資的規章后，融資成為了備受各大企業關注的主要問題，“融資慢”、“融資難”成為現階段經濟形勢下會影響中小型房地產企業發展的因素之一[4]。

其次，便是傳統房地產企業融資渠道單一的問題。在以往我國房地產企業的發展過程中，可以發現就這一行業來說，在項目開發初期往往需要投入大量的資金成本，雖然部分開發商會憑借自有金來墊付一部分先期開發成本，但是，由于房地產項目的特殊性，導致很多企業的自有資金并不能全面的滿足后續房地產項目開發的需求，這一需求背景下，企業就會通過銀行融資的方式幫助企業實現資金的流轉[5]。雖然，這種方式能夠在一定情況下解決房地產企業經濟活動面臨的問題，但是，隨著我國管理部門對銀行融資監管的深入，單一銀行融資的方式獲得的流動資金就很難滿足房地產企業運行需求，從而限制企業的發展。與此同時，實際融資中缺乏專業的融資工具，無法及時的將房地產企業與能夠幫助實現其融資目標的社會金融服務機構之間的聯絡，也是目前房地產融資過程中比較常見的問題，這一問題的存在，就很容易為房地產企業后續融資埋下隱患[6]。

三、影響我國房地產融資的因素

在新經濟形式下，越來越多的新思維、新模式被應用在了實際的房地產融資過程中，但是，由于有關房地產融資的相關研究在我國房地產領域中應用的時間較短，導致在實際的房地產融資環節仍舊會受外界影響比較明顯[7]，結合對以往房地產融資情況的調查、研究，在新經濟形勢下影響房地產融資的因素大都幾種表現在如下三個方面：

（一）房地產與信托之間存在壁壘

就以往我國房地產行業來看，房地產信托能夠有效的將資本市場與房地產市場進行鏈接，但是其連接處的經濟活動就會相對比較復雜，不僅需要參與者們盡可能多的掌控實際房地產發展的信息，同時也需要參與人員對理財知識有一點了解。但是，由于我國這一領域發展的時間較短，這一環節中很多的從業者專業性都存在一定的不足，影響其兩者之間的實際連通，同時影響后續房地產融資的開展。

（二）房地產企業對股權融資的要求高

對于房地產企業來說，股權融資是其實際運行中最為“簡單”的融資方式，這一融資方式不僅能夠在很大程度上降低房地產企業融資的成本，同時對房地產企業可能會造成的風險也相對較低。但是，就這一模式而言，如果想要開展這一融資模式，就需要房地產滿足證監會的相關需求，近幾年，隨著證監會對這一需求、標準的提升，房地產企業如果想要通過股權融資的方式獲得預期的融資效果就顯得愈發困難。

（三）房地產企業中債券比重相對較低

就我國房地產融資中不可忽視的金融市場來說，雖然我國目前金融市場已然發展了十數年的時間，但是，受我國固有證券思維的影響，導致在以往的債券發展側重大都集中在國債層面，很少有企業能夠發行并流通企業債券，部分能夠發行企業債券流通性也存在比較明顯的不足，從而影響了實際房地產融資的成果。

四、推動我國房地產融資的策略

結合上述新經濟形勢下我國房地產融資的實際情況來看，筆者認為在未來的經濟發展過程中，如果想要針對性的實現我國房地產融資的目標，就可以從下述幾個方面入手針對性的予以落實，以此推動未來房地產融資的落實。

（一）構建多層次的房地產融資體系

通過上述研究，筆者認為在未來的房地產融資環節，如果想要獲得更好的融資成果，就需要針對原有的融資體系進行優化、完善，從而構建覆蓋多層次的房地產體系，推動未來我國房地產融資平臺的建設。比如，就這一層面來說，首先，應根據我國實際房地產融資的發展現狀，對原有資本市場中比較常見的融資渠道進行綜合性的評估，通過證券化的方式推動后續住房抵押借款體系的逐步完善，保障融資雙方利益的同時為我國未來房地產融資塑造良好的發展環境;其次，則應針對原有的房地產融資機制進行系統的完善，解決實際工作中當地政府對于房地產行業發展的資金需求，以此從多角度、多層次推動房地產融資活動的展開，為未來新經濟環境下的房地產融資發展做出幫助。

（二）構建多樣化的房地產融資模式

結合筆者的研究，筆者認為在新經濟形勢下，首先，應創新構建多樣化的房地產融資新模式也能夠在一定程度上實現房地產融資的發展和革新。比如，就這一環節，房地產融資人員可以選擇通過更加多樣化的方式將原有的融資模式進行整合，從而幫助房地產企業更好地分散風險，同時更多地籌集能夠用于后續經營的資金，以此幫助房地產獲得更好的發展。與此同時，就這一環節，房地產企業還可以通過設置權益基金的方式幫助企業吸引更多的外部資源，同樣得到房地產融資的效果，實現新經濟環境下房地產融資的目標;其次，融資工作還可以通過間接融資的方式實現房地產融資的模式。需要注意的是，就這一環節，由于部分中小房地產企業長時間存在融資難的問題，造成很多中小型房地產企業容易在融資時出現問題，所以，在未來的房地產融資環節需要針對這一融資環節可能會存在的風險隱患予以針對性的關注。

（三）轉變傳統的房地產融資思維

隨著時代的發展，傳統的房地產融資思維已經很難在本質意義層面滿足人們對于房地產融資的切實需求，所以，在未來的新經濟形式下的房地產融資來說，應結合未來房地產行業、金融行業的實際情況進行綜合性的轉變，拓寬房地產融資的新渠道，以此實現推動我國房地產融資發展的目標。比如，就這一環節，房地產融資者們可以結合實際的房地產情況，將原本的融資份額進行劃分，一方面降低房地產融資的風險，另一方面吸引更多的社會資金參與其中，以此實現在新經濟形勢下房地產融資的發展。

五、結語

綜上所述，隨著我國新經濟形勢發展的日益完善，房地產融資作為目前房地產行業發展過程中不可忽視的重要問題之一，如何通過合理地開展房地產融資就成為了現階段迫在眉睫需要解決的問題，由此，本文著眼于以往我國房地產融資中存在的不足和影響因素進行闡述、研究，思考了未來新經濟形式下未來房地產融資發展的道路，以期能夠對未來房地產行業的革新做出幫助。

參考文獻：

[1]梁芳.當前我國房地產市場金融風險分析[J].納稅，2019，13（23）：185-186.

[2]鄧碩.新經濟形勢下的房地產融資探討[J].財會學習，2019（09）：192+194.

[3]余建文.房地產行業新融資方式產生的相關風險問題研究[J].住宅與房地產，2019（05）：20.

[4]楊林.房地產項目融資模式的探討與應用[J].企業改革與管理，2017（11）：117-118.

[5]萬江滔.新經濟形式下房地產企業的籌資方式分析[J].新經濟，2016（05）：64-66.

[6]王萍.新經濟形勢下的房地產融資探討[J].會計師，2015（14）：40-41.

作者單位：中冶國際投資發展有限公司