我國都市圈住房發展的新形勢與新要求

金浩然

摘要：都市圈住房既是我國城鎮住房發展和問題的縮影，也有一定特殊之處。目前我國都市圈內住房供需日趨平衡，住房市場和保障體系日漸成熟，但也面臨著居住空間相對狹小、房價高企、新市民住房困難等問題。未來我國都市圈住房需求仍有一定空間，特別是改善需求旺盛;在交通和公共服務的引導下，都市圈居住空間布局有望進一步優化。要重視以體制機制改革為基礎，破除行政壁壘，強化相互協調的住房市場，推動形成利益共享、成本共擔的局面。

關鍵詞：都市圈;住房發展;新形勢;新要求

中圖分類號：F293文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0024-28收稿日期：2020-06-12

都市圈在我國區域經濟發展格局中的地位日益上升，是我國城市發展和人口集聚的重要載體。2019年2月，國家發展改革委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》，對我國未來都市圈建設進行具體指引，計劃到2022年都市圈同城化取得明顯進展，到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。一般認為，城市群與都市圈概念接近，但又有不同：城市群是以1個以上特大城市為核心，由3個以上大城市為構成單元，依托基礎設施網絡所形成的空間組織緊湊、經濟聯系緊密，并最終實現高度一體化的城市群體;都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心，以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮化空間形態。可見，在空間范圍上城市群與都市圈有包含關系，都市圈是城市群的核心區，一個城市群內可以有多個都市圈。從住房發展的角度，都市圈范圍相對小，在我國目前發展階段更容易形成相互協調的統一住房市場，是住房發展研究中更有分析價值的空間單元。在都市圈尺度下考慮住房問題，有助于破解單個城市的空間局限，利用都市圈內的分工與合作，形成集約高效的發展格局。

近年來，我國都市圈快速發展，有學者初步估算，2003- 2018年間新增人口中有92%是在都市圈地區。可以預計，未來一個時期我國人口將繼續向都市圈集聚，其人口紅利進一步延續，都市圈內社會經濟將更加融合，交通基礎設施更加便捷，日常跨城通勤人口有望繼續增加，在不同城市行政區居住和工作。這些都市圈化趨勢都是未來住房發展不得不重視的重要因素。本文基于對都市圈住房現狀的梳理，以及對發展形勢與要求的研判，提出未來需要注意的若干方面。

1我國都市圈住房發展的現狀與問題

在住房制度改革的推動下，我國城鎮住房建設取得巨大成就，住房市場逐步成熟，建成了世界上最大的住房保障體系，當然也還有不少問題。都市圈住房一方面是我國城鎮住房的縮影，與其他地區有共性情況，另一方面也有特殊之處。

1.1都市圈內住房供需日趨平衡，但居住空間相對狹小，部分住宅居住品質不高

隨著我國大規模住房建設，我國城鎮住房套戶比已超過1，整體上總量問題已初步解決。但不少都市圈核心城市仍存在供不應求的現象，人均住房建筑面積普遍相對較低水平，住房改善空間仍然很大。2018年北京市、上海市和杭州市的城鎮居民人均住房建筑面積分別為34.9平方米、36.7平方米和37.3平方米，深圳等地更是低于30平方米，均低于全國人均39平方米的水平。此外，還有不少住房仍然面臨居住品質不高的問題，表現為硬件設施老舊、不完善，以及物業服務水平不高等。如：到2015年全國仍有5.9%的城鎮住房內無廚房、仍有13.9%的城鎮住房內無廁所，1990年之前建設的老舊住房占20.9%，這些住房普遍品質不佳，有不少分布在都市圈地區。

1.2都市圈是新市民住房問題最為集中的地區

現階段新市民住房問題最為突出，而都市圈又是新市民住房問題最集中的地區。新市民為都市圈建設做出巨大貢獻，但受城鄉二元體制等影響，居住水平明顯低于當地戶籍家庭，面臨租不到合適的房、買不起房或享受不到住房保障等問題。根據2017年衛健委流動人口動態監測數據，若粗略以“國家十三五規劃”劃定的19個城市群為統計范圍（注：《十三五規劃綱要》提出“優化城鎮化布局，加快城市群發展”，將全國主要城市劃分為19大城市群;19個城市群包括257個城市，占全國城市總量40%左右，但常住人口和GDP占比高達73%和81.7%;19大城市群將提供我國絕大部分房地產市場，根據發改委預計，其未來常住人口占比將進一步提升至80%以上;受數據可得性限制，本文通過計算各省份住房需求預測未來各城市群市場空間），有46.9%的流動人口居住在整租住房（其他地區該比例為42.3%，下同），10.7%的流動人口合租居住（9.2%），13.0%居住在就業場所、雇主房等非正規住房（10.9%），租房家庭中有15.5%房租支出占家庭總收入的比重超過30%（16%），33.4%的流動人口認為生活在本地的主要困難是“買不起房子”（33.9%），當然還有很大一部分未將購房納入未來計劃。這都說明都市圈內流動人口的居住水平較低，合租和居住在非正規住房的比例高，住房支付壓力大。

1.3都市圈內房價相對高，購房壓力大

都市圈地區是我國經濟和人口集聚高地，也是房價高地。特別是都市圈的核心城市，土地和住房供應有限而新增需求蓬勃，房價水平增速連年超過收入增速，居民購房壓力持續增加。一些熱點城市房價收入比超過25。隨著房價不斷攀升，購房支出不僅增加了當地居民的生活成本，還成為流動人口選擇居住地時的重要考量因素。受都市圈大城市高房價的影響，部分原本選擇定居大城市的居民轉而流入其他房價相對較低的城市，對高房價城市的競爭力提升產生不利影響。

1.4部市圈內住房租賃市場相對成熟，但也有不少短板

在流動人口多、房價高、購房壓力大等多因素綜合作用下，都市圈內住房租賃需求旺盛，租賃市場也更加成熟，但目前仍然存在供求錯配、市場不規范、租金上漲壓力大等問題。首先，目前市場上供應的租賃住房普遍戶型大、租金高，不少租客難以承擔，只能住在城中村或者合租、群組。如，大量新市民希望能夠租到安全、租金可承受的床位或單間，但市場缺少低租金、小戶型住房的供給。其次，租賃市場還存在不規范、租權不穩定等問題。為了規避繳納房產稅、營業稅和個人所得稅等，不少租戶未簽訂租房合同或合同不規范，租權不穩定。最后，房價上漲過快，特大城市的租售比愈發不合理，且帶動了租金上漲，增加了租戶的支付壓力。