作業成本法在物業管理企業的應用研究

摘 要：物業管理企業競爭日益激烈，利潤已經從薄利走向微利，若想占據更多的市場份額，擴大經濟效益，企業必須實現對成本的有效控制。本文選取物業管理企業作為研究對象，結合企業經營特點、職能劃分和作業成本法的基本原理，以產品消耗作業，作業消耗資源為主線，確定物業管理企業作業成本的核算流程;然后分析物業管理企業在作業成本管理實施中存在的問題并提出改進建議，為物業管理企業成本管理提供新路徑。

關鍵詞：作業成本法;物業管理企業;成本動因

1 引言

物業管理行業是一個微利行業。收費標準的界定必然導致營業收入的增加緩慢，人工成本的增加又在不斷的擠壓利潤空間，因此，成本管理成為物業企業爭取競爭優勢的關鍵。作業成本法相比于傳統成本來說，可以從成本產生的源頭環節開始核算，并將成本歸集于具體作業之中，充分反映每個作業成本的發生狀況，有利于物業服務企業提升資源配置效率，控制成本、提升盈利能力，在眾多的競爭者中脫穎而出。

2 作業成本法的原理

作業成本法是以作業為基礎，設立作業中心，根據資源動因進行資源歸集，形成作業成本庫，然后再根據作業動因，把作業成本精確地分配到最終成本對象，通過成本動因找出增值作業和不增值作業的原因，從而減少或消除不增值活動。其目的在于作業成本管理，是以提高客戶價值、增加企業利潤為目的的新型集中化管理方法。

3 物業管理企業作業成本核算流程

3.1 確定作業和作業中心

本文重點研究物業管理企業日常運作維護階段同質化趨勢明顯的公共性物業服務的成本中間接費用的分攤問題。將主要作業中心劃分為房屋及公共區域設施設備管理作業中心、公共安全管理作業中心、環境衛生管理作業中心、行政管理作業中心，具體作業劃分見表3.2.

3.2 分析確定資源并分配

3.2.1 分析確定資源

資源是物業管理成本的源泉，是物業管理企業生產耗費的最原始狀態。本文將物業管理企業資源項目劃分為人力資源成本、動力能耗費用、工程管理費用、保安費用、保潔費用、綠化費用、行政管理費用和固定資產折舊費用。

3.2.2 對資源耗費進行分配

物業企業的成本主要由營業成本和期間費用構成，而營業成本包括：直接人工、直接材料、間接費用。在財務核算中，直接材料和人工費用均可通過財務系統提取數據，直接計入產品或服務中;而間接費用需要根據資源動因合理歸集、分配到作業成本庫中;最后計算資源動因率。

3.3 確定作業動因，計入成本對象

根據庫珀和卡普蘭選擇成本動因考慮的三個因素成本效益分析、相關度分析和激勵作用，結合物業管理企業的經營特點選擇如下動因：

確定成本動因后，接下來計算成本動因分配率（成本動因分配率=某作業中心發生的作業成本÷該作業中心可提供的作業量），然后乘以該成本對象耗用的作業成本動因，接著將應分配的各項作業成本加總求和，得到物業管理企業的間接成本，最后加直接成本，就形成了該項目的總成本。

4 物業管理企業實施作業成本法存在的問題

4.1 管理觀念滯后，員工素質不完全匹配

企業的一切行為和活動從根本上來看都受管理層管理觀念所支配，且作業成本法需要企業自上而下推行，但大多數管理者作業成本管理意識不強，目光短淺，他們的成本管控集中于減少、控制物業管理資源的浪費，忽略了企業整體層面的成本管控。

作業成本法流程多且復雜，對作業模塊的拆解、成本動因的核算與分配等多個環節對于工作人員的綜合素質都提出了更高的要求。但是從物業管理企業工作人員素質現狀來看，員工能力水平參差不齊，大部分的財務人員對作業成本法缺乏深入了解，不具備業財融合能力。

4.2 外部環境的制約

會計準則方面對作業成本法的實施缺乏正式認可和規定，導致有的物業管理企業雖然在實踐操作當中已經逐步引入了作業成本法，但是在對外報告時仍沿用傳統成本方法，兩者的差別很大，甚至從根本的成本定義方面就有所不同，增加了企業的報告成本，極大地阻礙了作業成本法的順利實施。

5 解決措施

5.1 轉變管理理念，重視成本分析

增強企業成本管理意識，轉變管理理念，利用作業成本法的成本動因分析挖掘物業管理企業中的增值作業和不增值作業，向增加顧客價值的作業傾斜;同時改進工作流程，刪除或減少不增值作業，如：制定精確采購計劃，消除大量物資倉儲作業;選擇高質量供應商以消除因質量原因造成的換貨維修作業;降低業主投訴次數，減少投訴處理成本。

5.2提升員工素質，完善企業內外部環境

加大人員培訓力度，注重優秀人才的引進，引導員工積極主動的提升各方面的技能，比如：管理知識、計算機技能，滿足多樣化需求，適應競爭的需要。另外，良好的外部環境是作業成本法順利實施的前提條件，它有助于提升作業成本法的實施效率。所以提升外部會計環境迫在眉睫。

參考文獻

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作者簡介：陳玫含（1996年5月），女，漢，河南省新鄉市，研究生在讀，河北地質大學，財務總監方向。