民法典物權編關于居住權法律問題分析以及完善建議

張燕 林興勇

摘 要：從2001年以來，我國法律是否納入居住權這個問題就引來了激烈的討論。從去年民法典草案二審稿開始，就一直在討論，一直到5月28日，《民法典》的出臺終于讓讓這個制度塵埃落定了。但是，仔細的分析這個制度會發現存在很多的問題，例如居住權類型、權利義務的規定已經在具有中國特色的宅基地上的適用是有空白的，因此，提出了幾點完善建議。

關鍵詞：民法典;居住權;問題;完善建議

一、 居住權起源以及立法沿革

（一）域外起源和規定

居住權產生于古羅馬時期，居住權指的是對他人住所享有占有、使用的權利。古羅馬時期的居住權實際上是一種人役權，涉及到用益權和使用權。古羅馬所規定的制度對現代的法律產生了重要的影響。域外關于居住權的規定還有法國和德國。德國的這一制度主要體現德國法當中，德國的法律有六十條規定了用益物權，規定了不可以轉讓、不可以繼承。《德國民法典》中規定了物上用益權、權利用益權、財產用益權三種用益權類型，其中的物上用益權包括了對于他人房屋予以使用、收益的權利。《德國民法典》中還規定了人的限制役權，指的是為特定人設定的物權性質的不動產使用權。“和地役權相比，限制的人役權強調該權利為某個人利益，即為某一特定的人設定的役權，而不是為了土地的利益;和用益權相比，限制的人役權具有只能在不動產上設立，而且只能為某一特定的人設定的特點。”這一權利的主要形態為居住權，即居住他人房屋的權利。而在法國法典中，居住權僅僅規定為使用權，就沒有德國民法典那么的詳細。

從這三個國家來看，雖然權利的規定有所差異，但是都有他的共同的特點，就是都是為了他人的居住而設立的。

（二） 我國的立法進程

居住權在我國2001年就提出了建議，同時在婚姻法的司法解釋中也給出有關“居住權”的規定。2002年物權法草案也規定了居住權，但是在最后的五審稿當中，刪了這個規定。物權法在修訂的過程中也是多次提到了這個權利，但是都沒有通過。今年在編撰民法典的時候，這個問題在此引起了激烈的討論，最終2020年5月28日，民法典的出臺使得這一制度塵埃落定。

二、 居住權制度存在的問題

（一） 居住權類型單一

從我國民法典的規定來看，居住權是無償設立的，除非雙方有約定，并且居住權不可以轉讓，不可以繼承，這就決定了它是社會性居住權，因為不可以流通，具有一定的封閉性。這也是在民法典草案之前有學者對于居住權設立的反對的理由之一。因為居住權設立，就大大降低了房屋的流通性，不利于商品交易。很少有人愿意買只有所有權，但是使用權有限制的房子，因此設立了居住權之后，很有可能導致房屋的市場價值下跌。還有就是，設立的居住權具有一定的社會保障性，但是物權法的根本是為了發揮物的最大價值與效用，而不是像社會保障法一樣，更多的強調社會保障性，那么上述的居住權的弊端就跟物權法的原則相違背了。所以我認為，居住權不應該僅僅具有社會性，應該加上一定的投資性，這樣才跟物權法的設立宗旨相符合。

（二） 居住權相關權利義務存在缺陷

我國在民法典中并沒有明確的規定居住人的權利義務，只是簡單的規定不得轉讓，不得繼承。但是正是這一制度的設計，就會導致權利人不會在意房屋的改良與維護，相關的權利沒有明確的規定，比如說收益權，民法典就沒有專門的規定，對于住所的增值部分，已經明確不可以由居住權人享有，但是對于住所的樹木的自然孳息所產生的收益是否歸居住權人享有呢，法律在此存在一定的空白。對于居住權人是否對住所享有租賃權，法律給出了規定，除了合同另有規定除外，否則不可出租。看起來這一條雖然給予租賃權一定的調整范圍，但是我覺得是有所欠缺。試想一下，如果一個主人為保姆設立一個居住權，但是當時合同中并沒有約定租賃的條件，那么如果主人去世之后，保姆因為生活困難，又因為住所面積較大，想提高住所的利用率，此時，該住所想要出租就會違背法律的規定，所以，我認為對于租賃權可以完全放開。物權法的宗旨就是要提高物的利用效率，如此設置，是否違背了該原則值得思考。另外，在新的法律中，并沒有規定，居住權人需要履行哪些義務，例如保管修繕等，我認為這一塊有一定的缺失。權利跟義務具有一致性，有什么樣的權利，就相應的有什么樣的義務，只規定享有占有、使用的權利，不規定所享有的義務，顯然這是對房屋所有權是不公平的。

（三）對宅基地中居住權的適用問題存在空白

由于居住權是一個舶來品，作為民法典的一個新規定，在具有中國特色的宅基地上適用，必然會面臨各種問題。但是民法典對此并沒有做出明確的規定，勢必會導致以下問題的出現。第一，在農民的房屋上設立居住權，是否會對集體所有權產生一定的影響，這是有待討論的，有人認為會進一步掏空集體所有權;而另外一些人認為沒有影響，即使有影響也是無固定期限的宅基地使用權對集體所有權大的影響，而不是居住權，要分清楚使用權與居住權的關系。第二，如果宅基地使用權沒有登記，居住權的設立會不會有一些問題。第三，如果宅基地因為使用權人持續的享有缺失的條件，此時如果集體要求收回，那么居住權可以對抗嗎，這時候民法典規定兩種居住消滅的情形是否存在一定的問題。宅基地上設立居住權，那么居住權人是否必須是一個集體成員。宅基地在征收的時候，居住權人的補償問題，是一個需要思考問題。如果不補償，是否對居住權人的權利造成損害，但是如果像其他的用益物權給與對價補償，那么就會導致權利的濫用，這樣大家都會在宅基地上設立居住權，在國家征收的時候，就能夠得到相應的補償，居住權是用來保障社會某些特定群體利益的，而不應該作為牟利的工具，為了防止這一權利北濫用，我認為相應的法律應該給出規定。

三、 有關完善居住權的立法建議

（一） 擴大居住權的類型

居住權分為投資性居住權跟社會性居住權，從我國新出來的民法典物權編來看，法律明確規定了不可以轉讓、繼承，沒有約定都不能出租，由此可以看出，這個居住權屬于社會性居住權。為了保證社會利益。但是，投資性的居住權更加符合社會發展的要求，不僅僅可以使用，還可以收益，一舉兩得，所以，建議我國民法典擴大居住權的類型，這樣可以將物發揮最大的效益，也符合物權設立的宗旨。

（二） 完善居住權的相關的權利義務

居住權是權利人對他人住宅進行占有、使用，首先就主體來看，草案僅將其限定于居住權本人，但考慮到生活實際需要，可以將主體范圍放寬至與居住權人有密切關系的家庭成員、護理人員、保姆等。其次可以規定居住權人有權對住宅的相關附屬設施在不對房屋造成不利影響、不改變原有結構功能的情況下，予以必要地利用，也是為了避免所設定居住權過于僵化而不適于實踐需要。

有關居住權人的義務則可以包括居住權人應該負擔在居住期間對住宅日常維護、設備設施修繕等負擔問題，但有關房屋的大型改建維護的花費依然應當由房屋的所有權人承擔。

（三） 增加對宅基地居住權的規定

《民法典》中規定，居住權必須要進行登記，如果對于未進行登記的宅基地，但是又要設立居住權，我認為對此可以放寬要求。對于設立居住權的宅基地，如果宅基地使用權人持續的缺失享有權利的條件，那么居住權的對抗問題如何解決。此時，民法典規定的居住權限屆滿或者居住權人死亡，居住權消滅的情形就不再能夠囊括上述的情況，當然，如果合同中有相關的約定，那么就能歸結到期限屆滿中，如果沒有規定就不行了。我認為如果沒有規定，居住權不能夠對抗集體產權，民法典在規定居住權消滅的情形應該再增加一條關于農村宅基地使用權被收回的這種情形，居住權應該隨即消滅。如果就居住權人非本集體成員，我認為也可以其設立居住權，但是需要得到集體成員的同意就可以，集體可以要求有償并且分享收益，居住權人是集體成員，那么就不需要經過同意，也不用再分享收益。對于同一個房屋，我認為抵押跟設立居住權兩者是不沖突的。對于宅基地使用權征收是否需要能夠得到對價補償的問題，我認為應該規定遵循合同的規定，如果沒有規定的情況下，我覺得應該自然終止，因為居住權是無償設立的，如果直接的責任補償利益，就會導致權利失衡。

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（作者單位：安徽財經大學法學院，安徽 蚌埠 233000）