執行案件中的房產處置

席家寶

摘 要：房屋執行難已經成為執行實踐中不可忽視的重要問題。本文介紹了執行案件中的房產從評估到拍賣再到過戶和騰房的處置全部流程，并通過作者實習中的具體案例思考執行的新技巧和方式。

關鍵詞：執行;房產評估;拍賣;過戶;騰房

2019年12月我成為洛陽市澗西區人民法院執行局的一名實習生。在實習的半年中我收獲良多，下面我重點談談我實習過程中學習的重點——執行案件中的房產處置。

當查詢《不動產登記記載表》（簡稱查檔證明），本院是首封時，就擁有了房產處置權，可以啟動處置程序。當我們是輪候查封法院時，也一定要及時續查封，避免在本可以變成首封法院的情況下變成輪候查封法院，對申請執行人利益造成損害。

為了知己知彼更好地處置房產，先向申請人了解房屋及被執行人情況，比如租賃情況、是否住人、 何人居住等。如果聯系不到被執行人，在房屋門上張貼《通知書》做“敲門磚”，寫明因什么案件，通知限幾日內騰出此房將鑰匙交至本院，本院將依法評估拍賣。

評估前我們會聯系被執行人，告知他們明智做法是主動配合，可以實現利益最大化。主動配合法院可以促進案件進程，減少利息和滯納金，且無需公告不產生公告費。當房屋權屬無爭議的時候，參與競拍的人多了，能抬高拍賣價格。也可以告訴被執行人如果配合執行工作，法院可以跟申請執行人溝通，由申請執行人申請解除被執行人的失信和限制高消費。

接下來是移送評估，需要先挑選評估單位及勘驗。當被執行人無法聯系，屋內無人居住，可以向被執行人公告送達挑選評估單位材料和勘驗房屋通知。勘驗期限到后，通過開鎖公司強制勘驗，將屋內物品列詳細清單。

然后向評估單位移交評估材料。法院收到評估報告后，要送達申請執行人與被執行人，被執行人有10天異議期，當被執行人要求重新評估時，應當核實，確有合理理由的通過合議庭合議后支持。然后法院申請原評估機構答復，將合議筆錄送達原評估機構，原評估機構將給與答復且此答復免費。如果對答復仍不服，可以申請專家評審委員會出具評審意見，該意見收費。如果被執行人愿意支付評估費，可直接重新評估。

以上是委托評估，在傳統的司法拍賣流程中是確定財產處置參考價的主要方式。傳統的司法拍賣流程對委托評估的依賴度較高，耗時較長，而不動產價格存在一定的波動性，容易造成司法拍賣效率低下，2018年8月28日最高人民法院出臺了新的司法解釋，為了對委托評估進行補充，新增了當事人議價、定向詢價、網絡詢價三種確定財產處置參考價的方式。

當事人議價本院已經啟動，雙方同意的前提下，雙方的協商價格過程做詢問筆錄，協商價格即為起拍價。我實習的過程中雖然沒有碰到當事人議價的案件，但是實踐中已經廣泛應用。洛陽尚未確定詢價機構，定向詢價則未啟動。我實習用到最多的是網絡詢價，本院一般是使用京東大數據評估平臺、中國工商銀行融e購電商平臺和阿里拍賣大數據詢價平臺，目前三個平臺均免費。

網絡詢價把傳統的線下評估轉為線上，給評估工作帶來極大便利，首先無需評估專業人員進行現場勘驗或者鑒定，只需把處置標的物的名稱、物理特征、規格數據、瑕疵情況等輸入網絡詢價平臺。網絡詢價平臺依據輸入的標的物資料，根據數據參數計算、市場數據對比，綜合分析影響標的物價值的各種因素，遵循估價原則，按照估價程序，依據相關法律法規和標注，對法院擬處置的財產進行高速智能評估、精準定價，最終得出較為準確的市場價值。

網絡詢價處置競價用系統統一規則，用系統規范行為，用系統監督管理，用最大范圍的市場參與，抵消了參考價的不精確，特別可以規避交易活躍財產的低評的風險，更加順應市場需求，使財產處理價格的確認更加透明，極大地提高了法院確定財產處置參考價工作的公開度。

通過合議庭合議，根據評估報告確定好評估價格，再確定起拍價，起拍價降低幅度不得超過評估價格的30%，我們一般會根據房子的市場行情進行降低。然后把下列材料移送網拍團隊：移送拍賣表、評估報告、合議筆錄、產權證、房屋鑰匙、民事裁判文書、執行裁定書、房屋查檔證明、協助執行通知書、租賃情況等。

第一次拍賣。我們一般選擇阿里拍賣，拍賣的公告期為30天，30天后開拍。如果不動產存在瑕疵如不能過戶、存在優先購買人，必須在拍賣公告注明。如果有意向買家希望看房，我們一般是在開拍前一兩天帶所有意向買家集中看房。如果成交，網拍團隊出具成交確認書，如果流拍，則進入二拍。

第二次拍賣。合議庭合議確定二拍的起拍價，降低幅度不超過一拍起拍價20%。將合議筆錄移送網拍團隊，公告期15天，15天后開拍。很多房產在二拍的階段因為降價幅度大，所以吸引來參與拍賣的買家多，最后反而成交價格很高。

變賣。如果不幸流拍，先進入作價，然后在同一網絡司法拍賣平臺變賣，以二拍起拍價變賣，公告15天。

作價。作價是以二拍流拍價給申請人，如果申請人不要，處置程序結束。一般來說，申請執行人是銀行的話，大概率不會接受房產作價，當申請人是銀行且房屋的情況也不好拍賣需要提前向銀行告知風險，并對告知做筆錄。

當拍賣程序結束，結果買受人反悔不想購買了，保證金不予退還，作為執行款。悔拍人將進入拍賣黑名單，不能再參與競拍。悔拍后按照該次拍賣的程序重新拍賣，如該次拍賣是一拍的就按一拍，二拍則按二拍。

這一階段是過戶。我們首先要出具確權裁定書，連同協助執行通知書（上面需注明買受人可持執行裁定書、協執書辦理比如交稅、解押等相關過戶手續）、房屋鑰匙一并送達買受人，房屋產權自送達買受人時其轉移。

分配執行款。我們要通過合議庭合議，然后合議出對支付的每一筆款負責保證案款收支賬目走平的結果，出具分配執行款的合議筆錄。如涉及按揭款、抵押款等優先受償款，一般是銀行，需通知銀行提供：受償數額及明細、貸款合同、抵押合同、賬戶證明等。

如有抵押，抵押款支付后，向銀行要求解押，洛陽的銀行一般周四下午統一去市民之家進行解押。解押后，因為市民之家辦理過戶要求提交無抵押狀態的查檔證明，因此需要我們重新查詢查檔證明，此時的查檔證明就不再顯示抵押狀態。

過戶時分兩種情況：第一，有房產證，需要向市民之家辦理過戶的辦公室送達確權裁定書和兩份協執，公告作廢原房產證協執及過戶協執（分開寫）。第二種情況，預告登記產權即沒有房產證，需要提交確權裁定和一份協執，寫上：現將產權證辦理到在被執行人名下，然后過戶至買受人名下。

下面是我實習中遇到的房產執行案例：

被執行人杜某麗位于洛陽市金谷園路89號三室兩廳的房產，本院委托了京東大數據評估平臺、中國工商銀行融e購電商平臺和阿里拍賣大數據詢價平臺進行網絡詢價。

我們將被執行人名下房屋各項必備信息錄入執行系統，向該三家機構發送網絡詢價函。第二天上午系統即收到了三家平臺出具的詢價報告，京東的價格最高為113.86萬元，中國工商銀行為96.65萬元，阿里的最低為87.68萬元。我們打印裝訂好直接送達了申請執行人和被執行人，雙方均表示認可評估結果，被執行人杜某麗建議我們使用京東的113.86萬元的價格作為起拍價，申請執行人無建議。第三天，經合議庭合議，最終取三家報告的平均值作為涉案房產的參考價，確定降價10%作為起拍價，該案進入拍賣階段。

這個案子真正難點是拍賣成交后的滕空房子。該房子是被執行人杜某麗借給舅舅李某一家免費居住的。杜某麗向法院保證會在法院規定期限內讓舅舅一家搬走。然而規定期限屆滿后，李某一家跑到法院哭鬧妨礙執行工作，聲稱法院從未電話、短信向他執行通知，就要執行他的房子。我們向他解釋：“該房產是杜某麗所有的財產，我們半個月前已經通知杜某麗騰空房屋，如果你堅決不搬，則有可能涉嫌拒不執行判決裁定罪。”李某后來又多次來電話要求法院賠償他的房屋裝修費用，我們告知他：“裝修已經在房屋評估價之內。您裝修了杜某麗的房子，這是您和她之間的糾紛與本次執行無關。房屋內的家具和電器不屬于評估范圍內，您可以搬走。”后來李某揚言，如果法院不出裝修費用，就把天花板、地板磚和櫥柜都砸掉，我們耐心解釋地板、墻體和天花板都是屬于評估范圍和拍賣范圍，現在房屋所有權已經轉移至買家，這是故意毀壞他人財物的行為，要承擔相應的法律責任。于是，該男子答應我們不破壞房屋。最終在我們去騰空房子的時候，所有家具電器已搬走，但陽臺的地板磚和天花板被破壞了。

這個案件引人思考：若為了保障房屋的完好，法院過早強制換鎖直接把房內物品搬運至申請執行人租賃的倉庫，這樣可能會損害居住者的權益。那么，法院是否可在必要時借助外在力量，比如讓電視臺介入強制騰空，再比如給老賴的手機定制老賴專屬彩鈴，以此給被執行人或房屋居住者施加壓力，讓其不敢破壞房屋并配合滕房。

（作者單位：浙江理工大學法政學院，浙江 杭州 310018）