基于價值管理的房地產開發企業管理模式研究

張萌

【摘要】文章分析了目前房地產開發商在自身管理方面亟待解決的問題，并借此引出產品價值使用的不合理現象，團隊凝聚力不強等問題，提出了以價值取向為主體，以價值實現為中心的管理模式，極大地解決了上述問題，促進企業的發展。

【關鍵詞】價值管理? 房地產? 企業管理

我國人口的快速增長導致住房緊張，由此，房地產產業應運而生。目前，我國的房地產市場出現快速發展趨勢，管理模式也從之前的不合理開始慢慢變革。管理學的應用使得房地產開發企業不斷壯大，逐漸的，管理模式成為了房地產企業之間競爭的要素之一。

一、價值管理理論

目前，學者們把這套理論分為兩種，通俗來講，一種是以價值為基礎的管理結果，一種是以價值為基礎的管理的過程和成果。

二、房地產企業管理模式存在的不足

（一）產品價值利用不合理

長期不可移動是房地產產品最大的缺點之一，正因如此，保值增值則是房地產產品的優勢之一。但是有些房地產開發商處理這兩個特征時，并不能做到兩全其美。

一方面，為了獲取更高的收益，許多房地產開發商想要獲得更多的關注和更大的市場，不停的對新地皮進行開發，這樣不僅會消耗過多的資源，還導致原有的房地產產品不能很好的利用起來。

另一方面，房地產開發商并沒有對房地產產品進行維護和進行公關形象的管理，相反還會對以前的產品置之不理，卻將資金的大部分用來開發新的地塊，這樣原有的房地產產品的使用價值既不能合理開發，又無法保值增值，最終導致開發商的資金鏈斷裂。

（二）投資管理不利

了解一個項目的投資價值，是開發商需要進行研究的第一個問題，但是，往往在這個問題上，開發商總是不能做到很好。

第一，開發商管理者在投資過程中沒有很好的客觀性。而在工程施工過程中，開發商對這些數據資料很少進行分析和理解，更有甚者只依靠自己的主觀臆斷，這就可能影響到投資的準確性和安全性，降低了開發商的經濟效益，甚至影響到開發商的生存狀況。

第二，投資過程管控不利。對投資進行嚴格管理是開發商在投資時重要的一部分。在實際中，房地產開發商的制度往往只是流于形式，無法進行下去，從而導致投資缺乏精準，為了解決這一問題，必須對投資進行有效的科學控制。

第三，開發商內部缺少相應的審計。房地產開發商常常對投資項目的審計不夠嚴謹，這導致管理者無法很好地掌握投資項目的運行情況如何，從而不能及時地做出決定，無法做出準確的決策。

（三）價值驅動性弱

部分房地產開發商沒有一個好的的價值驅動力，主要體現在以下兩個方面。

一是當前部分房地產開發產業市場尚不成熟，出現很多漏洞和負面影響，導致很多房地產開發商過多注重公關形象而不注重加強自身管理。其次，房地產開發的審批過程流程很多，關系復雜，涉及許多部門如建設、規劃、土地等部門，因此許多開發商把大部分精力放在公關而不是自身的管理提升上。二是房地產業的高額利潤也導致開發商的核心競爭力變弱。領導者會想當然的理解為產品利潤即為產品價值，實際上兩者本質上有很大區別。利潤只能代表開發商的階段性的投資收益，而價值是作為衡量一個開發能否可以長期發展的重要標準。如果開發商盲目地忽視價值，只盯住眼前利潤必然是本末倒置，只能讓開發商本身不斷走向衰落。

三、管理模式優化建議

（一）以價值取向為主的管理模式

開發商的經營管理模式的最主要的部分是把自己“價值取向”傳遞給交付的客戶。要很好地傳遞價值取向給客戶，給客戶創造一種差異化的心理暗示。好的產品，好的關系，好的運營，是我們要做到的，并且要做完善的。

好的產品就是對比其他房地產開發商的產品質量，技術水平占優勢。房地產開發商們要提升自身的綜合實力，就要引進先進的工藝，保證產品質量，精準投資開發等緊密聯系，必要時采取合作的方式，學習成功企業的經驗。

好的關系就是顧客至上原則。與顧客建立良好的誠信關系，深入了解客戶需求，以便于提供合適的服務。開發商可以完善信息系統，以確保員工與顧客的信息可以及時地傳遞。

好的運營則需要開發商在降低成本的情況下，還能夠保證項目質量不受影響甚至逐步提高。改善業務模式，縮短業務流程，優化管理模式，培養企業內部的協調統一，員工的成長，加強企業的核心競爭力。

（二）以價值增值為中心

房地產產品的開發是房地產開發商的核心，房地產開發的增值也可以讓整個開發商的價值得到提升。從流程管理模式入手，讓價值增值為中心。開發商可以將價值分解一個個細小的模塊并找到每個模塊中核心的價值，提升價值驅動力以達到價值增值。

其中投資決策階段的核心驅動因素是項目研究小組的成立，企業高效率的運行。成立項目研究小組，可以仔細研究市場狀況和顧客所期待的產品結構。市場調研階段具有市場管理和產品管理。市場管理要著力于開發的市場的狀況，產品管理要注重產品所在區域，對產品周邊的地區進行分析，使得更好的滿足客戶需求。在不斷審核中提升價值。施工流程重點在于確保承包單位與設計單位的精準合作。銷售階段核心在于是產品評估，根據相應的市場環境確定營銷策略。

四、結束語

宏觀經濟體制下的競爭越來越激烈，無論是中小型房地產開發商還是大型的房地產企業都需要提高自身的管理能力。縱觀中小型房地產開發企業未來，隨著管理技術與手段的不斷豐富、優化和創新，要一步步向前邁進，向更高層次發展，大型房地產企業通過管理技術的分享與交流，不但能帶動中小型企業的發展，更能帶動房地產行業的管理規范。所以，提高自身的管理能力不可或缺。

參考文獻：

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