房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理

董習(xí)平

摘要：近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)也推行了各種促進(jìn)政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展之路也越來越趨于理性化，房地產(chǎn)行業(yè)要想在理性化市場的約束下實(shí)現(xiàn)更加長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，就必須要結(jié)合自身的實(shí)際情況做好房地產(chǎn)工程在建設(shè)當(dāng)中的成本控制工作，并按照精細(xì)化管理要求做好對房地產(chǎn)工程建設(shè)的成本控制效率和成本控制質(zhì)量。基于此，文章就房地產(chǎn)工程建設(shè)在成本控制過程當(dāng)中遇到的問題進(jìn)行了論述，通過論述并提出了解決成本控制問題的辦法，以期為房地產(chǎn)行業(yè)更好的利用成本精細(xì)化管理手段控制成本工作效率提供有價值的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程;成本控制突出問題;精細(xì)化管理

1 開展全程成本管控的重要意義

1.1 成本管控方式

就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來講做好成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的關(guān)鍵所在，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展前首先確定好成本控制的演算標(biāo)準(zhǔn)，并把成本控制標(biāo)準(zhǔn)全面貫徹到企業(yè)的整體成本管控體系當(dāng)中，另外，房地產(chǎn)企業(yè)在展開成本控制時一定要明確各個階段的成本控制目標(biāo)和做好對隱藏環(huán)節(jié)的剖析工作，確保成本控制目標(biāo)在部門職責(zé)范圍內(nèi)進(jìn)行進(jìn)而為企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本管控目標(biāo)打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。

1.2 成本管控重要性

房地產(chǎn)項目建設(shè)具有工程量大和施工周期長的特點(diǎn)因此會需要大量的成本投入，這些投入涉及范圍較廣其中，土地資源費(fèi)用，工程建設(shè)費(fèi)用，人工成本費(fèi)用等費(fèi)用占據(jù)的比重較大。所以這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本控制工作時必須要具備較強(qiáng)的專業(yè)性和相關(guān)的管控力度，才能實(shí)現(xiàn)對項目成本的有效管控。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的管控水平，就必須先從成本控制環(huán)節(jié)入手，通過全面完善企業(yè)財務(wù)體系，保證企業(yè)在項目當(dāng)中獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

2 成本控制突出問題

2.1 成本控制意識不強(qiáng)

雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)發(fā)展當(dāng)中取得了一定的成績，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制管理上的意識并不是很高，有些企業(yè)財務(wù)部門在成本控制管理上仍舊處于基礎(chǔ)財務(wù)核算方面，并沒有對工程各個階段和工程隱藏環(huán)節(jié)的成本控制給予足夠的重視，而是把成本管理重點(diǎn)都放在了總投資上，造成工程建設(shè)資金成本存在很大的泡沫成分。目前，造成這一問題的原因主要是成本預(yù)算人員專業(yè)性不足，相關(guān)預(yù)算知識匱乏，對于材料市場價格了解不深，不能有效運(yùn)用預(yù)算知識和相關(guān)技術(shù)方法，在成本控制能力方面跟不上企業(yè)發(fā)展需求。

2.2 成本管理體系不夠完善

2.2.1 就房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)而言，房地產(chǎn)企業(yè)對于成本核算的重視程度不夠，對于成本管理的意識不強(qiáng)。首先，大部分房地產(chǎn)企業(yè)過于注重工程造價的管控，忽略了工程造價之外的一些隱性費(fèi)用對于工程整體造價控制的影響。工程造價之外的隱性費(fèi)用控制不當(dāng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)當(dāng)中額外成本支出的比例增大，房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率受到了嚴(yán)重的影響。

2.2.2 隨著成本控制理念的深入很多房地產(chǎn)企業(yè)也都制定了相關(guān)的成本控制管理體系，但是由于體系制定的不夠完善和之前企業(yè)成本核算基礎(chǔ)的不牢靠，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有把管理費(fèi)用和輔助費(fèi)用進(jìn)行明確的劃分，使得項目成本評估流于表面，費(fèi)用數(shù)據(jù)泡沫成分較大，給房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算準(zhǔn)確性帶來了不小的影響。

2.3 投資方面缺乏科學(xué)指導(dǎo)

投資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展當(dāng)中的一個非常重要的目標(biāo)，房價上漲前，一些房地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)買到了很多地皮的歸屬權(quán)，當(dāng)房價快速上漲時房地產(chǎn)企業(yè)也就會順理成章的從購買的地皮當(dāng)中直接獲取到更大的利潤。由于獲利大變現(xiàn)快，一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有細(xì)致的調(diào)研的情況下就開始盲目的大量購置地皮，購買之后馬上就投放市場開始買賣，可是在開發(fā)地皮當(dāng)中，經(jīng)過項目成本分析，發(fā)現(xiàn)地皮開發(fā)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高出企業(yè)的開發(fā)能力，并且開發(fā)房地產(chǎn)涉及到的政府要求費(fèi)用和地面建筑物的處理費(fèi)用其核算成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出企業(yè)的承受范圍。

3 成本控制精細(xì)化管理要點(diǎn)

3.1 完善成本控制體系

建立完善的成本控制體系，是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要保證。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目成本控制時應(yīng)先做好對項目總投資，項目施工周期，項目開發(fā)銷售及項目經(jīng)濟(jì)利潤等方面的細(xì)化管理工作通過精細(xì)化管理手段規(guī)范好房地產(chǎn)成本控制體系。其次，強(qiáng)化成本控制管理人員的責(zé)任意識，明確成本控制組織結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)成本管理控制工作預(yù)算合理，結(jié)算高效。第三，建立完善的考評制度，嚴(yán)格按照考評制度來規(guī)范各個崗位的工作職責(zé)，做到獎懲分明，促進(jìn)員工在成本控制當(dāng)中工作熱情。最后，樹立全體員工集體意識，明確成本管理并不只是企業(yè)和管理人員的事情，公司全員都有參與進(jìn)來，都要發(fā)展自身在成本控制當(dāng)中的作用，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭當(dāng)中站穩(wěn)腳跟，才能獲取到更大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 加強(qiáng)投資科學(xué)化

隨著時代的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了平緩和穩(wěn)定的局面，對于來之不易的大好局面房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程當(dāng)中也要時刻保持一顆冷靜的頭腦，不要盲目投資，使企業(yè)出現(xiàn)成本超出控制范圍的問題出現(xiàn)。企業(yè)如果投資一定要按照科學(xué)化的指導(dǎo)措施進(jìn)行投資，企業(yè)成本管理部門在做好對投資項目風(fēng)險評估和分析的同時，也要對項目所在區(qū)域政府的相關(guān)要求有所了解，只有全面解讀政府針對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的相關(guān)政策和規(guī)定，企業(yè)才能科學(xué)精準(zhǔn)的做好成本的核算，才能更好的做出是否要在該區(qū)域投資的正確判斷，所以，企業(yè)只有規(guī)避了可能存在的風(fēng)險系數(shù)，企業(yè)項目投資回報才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，企業(yè)成本控制工作質(zhì)量才能得到全面的提升。

3.3 構(gòu)建全面預(yù)算體系

建立系統(tǒng)化預(yù)算管理體系，對于房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算管理工作向著規(guī)范化方向發(fā)展有著十分重要的意義。第一，成本控制人員在開展成本預(yù)算管理工作時，一定要遵循收入定支出的基本原則科學(xué)合理的把握好時間以及各部門之間的層級關(guān)系等要素。第二，成本預(yù)算管理人員在制定階段性計劃時，一定要按照精細(xì)化管理要求，按照季度，月，周等時間單位做好對成本目標(biāo)的精細(xì)化管理。第三，確保企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)能夠在各個工作崗位當(dāng)中得到有效的落實(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)督管理制度，把企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)責(zé)任落實(shí)到位。

3.4 加強(qiáng)成本全過程控制管理

房地產(chǎn)工程在施工過程當(dāng)中由于工程成本控制與管理工作并沒有完全實(shí)現(xiàn)，成本控制管理工作缺乏可靠的控制依據(jù)，所以針對房地產(chǎn)項目施工過程當(dāng)中的成本控制管理難度非常大。所以要想做好對房地產(chǎn)工程在全過程當(dāng)中的成本管理，就必須要在工程施工前，做好工程在準(zhǔn)備階段的施工材料，施工設(shè)備，施工計劃等的控制與管理，避免施工計劃和施工設(shè)計存在質(zhì)量問題，造成工程在施工當(dāng)中出現(xiàn)過多的設(shè)計變更問題。另外，工程在實(shí)際施工前設(shè)計人員和施工作業(yè)人員一定要做好技術(shù)交底工作，做好對施工方案和施工設(shè)計的分析與評估，避免工程在施工當(dāng)中出現(xiàn)額外投入和技術(shù)更改問題，把可能增加成本的因素降到最低。

4 結(jié)語

綜上所述，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)成本控制細(xì)化管理措施對于有效解決房地產(chǎn)成本控制管理當(dāng)中的突出問題有著十分重要的作用。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程當(dāng)中，一定要樹立科學(xué)的成本控制意識，落實(shí)好精細(xì)化管理措施，明確房地產(chǎn)成本控制責(zé)任，為房地產(chǎn)企業(yè)更好的開展成本控制建立一個較為完善的成本控制體系，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠運(yùn)用科學(xué)的投資理念去對房地產(chǎn)企業(yè)成本目標(biāo)進(jìn)行控制，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)在各個施工階段的成本控制打下良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]蘇振亞.房地產(chǎn)成本影響因素及其精細(xì)化管理[J].建材與裝飾，2018（9）.