房地產開發設計階段的工程造價控制分析

李彥祥

摘要：在我國城市化進程不斷深入，人們生活水平不斷攀升的今天，在房地產開發項目設計階段引進成本管理的方法與思路，不僅能節約項目開發成本，還能實現建設資金和建設資源物盡其用的目標。

關鍵詞：房地產開發;設計階段;工程造價;控制

在我國各項經濟獲得穩步發展的同時，房地產開發行業獲得了迅猛的發展。房地產項目設計階段的造價控制是項目全壽命周期造價管理的關鍵階段，也是確定項目價值和項目品質的重要階段。

1 房地產開發設計階段工程造價控制中的不足

1.1 總體規劃設計

總體規劃主要對房地產項目的管網、建筑、道路、綠化帶等設施的位置進行規劃的工作，同時決定各設施數量，在這一條件下如果總體規劃設計方案盲目，就可能導致設施分布密度增加、設施數量增多等問題。在設施分布密度增加條件下，會直接影響到房地產項目總費用;在設施數量增多條件下，代表設施材料用量增加，結合上述分析可見造價增大。

1.2 限額指標難以分解

限額設計是按照可行性研究報告、投資估算方案、施工設計圖紙等，在滿足建筑使用功能的前提下，根據投資限額來控制設計方案，避免出現不合理的設計變更，將總投資額控制在規定范圍內。實際應用中，限額設計的重點是明確控制指標，確保工程成本始終處于受控狀態，但由于限額指標難以分解，會影響限額設計工作的開展，不利于成本控制。

1.3 設計人員缺乏造價控制意識

在許多工程項目中，設計人員往往拖延到快要交工的時候才開始進行設計，這樣造成的后果多是質量低下，沒有完全體現業主要求，設計圖紙返工率的提高，同時使設計成本再次升高。

2 房地產開發設計階段的工程造價控制分析

2.1 設計規劃控制策略

（1）設計招標設計招標是一種由房地產企業、業主共同參與，對設計規劃方案進行選擇的競爭策略，應用當中，針對總體規劃設計、平面布置兩項設計工作，要求每個設計人員個設計一套方案，隨后方案將進入招標階段，由企業高層與業主共同選擇最優方案，由此可以保障總體規劃設計、平面布置最符合業主需求，且不影響工程質量。（2）強化技術經濟分析在設計階段，必須先確認所有與造價成本有關的工程內容、質量要求，例如建筑結構選型、工程材料的技術規格和要求、環保措施等，在這一條件下，通過上述策略可以確保成本達到當前最低，但實際上施工規劃設計當中是否存在多余的工程部分，也會導致多余造價產生，針對這一點就需要采用強化技術經濟分析來開展造價管理。強化經濟技術分析中，首先參考施工要求，分析所有工程內容的必要性，如果發現某工程內容不必要則及時刪除，其次在分析所有工程內容的質量要求必要性，如果不必要則相同處理。

2.2 優化設計方案，有效控制工程造價

房地產項目的開發設計階段，可以有效采取設計招標和設計方案競選的方式開展，并結合具體的設計方案做好技術經濟評價和分析，對設計方案進行最優方案的選擇，其中還應該結合具體的計算機技術做好分析處理，并對房地產項目的工程設計方案和施工設備及相應的施工效益和工程施工可行性方案進行最優設計，并將具體的項目設計階段的投資成本控制在規定的范圍內，以此來更好的控制項目工程的造價。房地產項目設計質量的高低不僅關系的項目工程的建設質量，同時還涉及到項目工程的整體成本控制效果，當然，結合具體的項目工程建設，設計質量還與其工程經濟效益有很大關系。

2.3 嚴格實施限額設計

第一，在項目立項過程中，企業根據項目建議書或可行性研究報告進行合理的項目估算，并將此成本估算作為后期經濟成本限額設計的依據。第二，在方案設計、初步設計、施工圖紙設計上，均要采用限額設計，將其貫穿在各個工序中，具體如下：①方案設計環節。編制成本匡算，對于影響成本的單項工程，應該進行專項成本分析，形成分析報告，為初步設計提供依據。②初步設計環節。編制成本概算，對于擴初圖紙上的配套、塔樓等部位，應該劃分模板、混凝土、砌體、地面、墻面等分項工程，計算工程量和價格取費，依據市場平均水平進行估算，形成擴初設計成本分析報告，為施工圖紙設計提供依據。③施工圖紙設計環節。從分項工程的特點入手，制定相應的技術指標、限額指標，將成本影響明顯、成本容易流失的關鍵點，作為成本控制的重點，常見如土方工程的挖運總量、擋土支護的經濟指標、樁基工程的選型、鋼筋混凝土結構的限額設計值、各種建筑材料的選擇等，在保證質量的前提下，兼顧經濟性和節能性。第三，施工圖紙設計完成后，施工單位應該以圖為準計算經濟指標、技術指標，并且和限額設計相比較，提出修改意見和建議。還要編制成本分析總結報告，由造價專家進行評審，如果超出限額標準，要及時進行預警;如果經過評審，則進行細部調整即可。

2.4 建立激勵機制

從傳統模式的角度講，設計取費通常按照工程總投資以建筑面積為基數進行比例的計算和提取。業主方在規定時間之內得到設計成果，來支付設計費用。但是關于設計質量的好壞，設計方案是否合理，這些都和設計人員經濟責任沒有關系。設計方事實上是從經濟利益最大化為出發點，和業主的最終目標往往相背離。因此，進行工程造價控制需要建立合理且有效的激勵機制，充分調動出設計人員自身對工程造價控制的積極性。例如，可以在設計合同中增設激勵條款，對于節約設計進度，節省造價的設計人員，按節約的時間成本和工程造價計算出一定的比例提取獎勵給予設計公司和具體設計人員。此外，還應給予聲譽獎勵。企業應對得到優秀設計獎項的或者具有突出表現的員工，按照獎項規模和貢獻大小給予全公司范圍的表揚，并授予榮譽證書及實質性獎勵，從而調動設計人員在設計工作中的造價控制積極性。

3 結語

總體來說，新時期的房地產項目的開發建設應該積極做好房地產開發建設前期的成本控制加強招投標的管理和優化設計方案，有效控制工程造價以此來更好的做好項目工程建設管理和成本控制。

參考文獻：

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