安全管理在物業(yè)管理行業(yè)中的問題與對(duì)策研究

[摘要]隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理工作已經(jīng)成為廣泛分布在城市各個(gè)地方、各類小區(qū)、各種商業(yè)辦公場(chǎng)所不可缺少的一項(xiàng)服務(wù)。而對(duì)于物業(yè)的所有者或者使用者來說，安全服務(wù)是物業(yè)中最基本，最重要的服務(wù)。因此，為了滿足業(yè)主的需求，幾乎所有的物業(yè)公司都實(shí)施著物業(yè)安全管理工作，物業(yè)安全管理在維護(hù)社會(huì)公共秩序，完善防范制度，確保社會(huì)和諧穩(wěn)定和社區(qū)安全方面發(fā)揮著重要作用。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理;物業(yè)安全管理;現(xiàn)狀分析;對(duì)策研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.26.

物業(yè)安全管理[1]是為了確保業(yè)主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)企業(yè)采取一些安全管理措施和手段，維持業(yè)主正常生活和秩序的管理工作。物業(yè)安全工作既保護(hù)了物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全，又為社會(huì)治安穩(wěn)定做出了貢獻(xiàn)。隨著全國(guó)物業(yè)公司數(shù)量的增加，管理面積的不斷擴(kuò)大，從業(yè)人員的不斷增多，物業(yè)管理范圍已經(jīng)涉及住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等，覆蓋面仍在不斷的擴(kuò)大。但與此同時(shí)，我國(guó)物業(yè)安全管理也存在較多的問題，例如物業(yè)安全管理員綜合素質(zhì)低、安防組織機(jī)構(gòu)不完善，技術(shù)防范能力弱等，從而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)困難、負(fù)擔(dān)過多，虧損嚴(yán)重。基于此，本文將針對(duì)我國(guó)物業(yè)安全管理過程中存在的現(xiàn)狀進(jìn)行分析和研究，并針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的對(duì)策與建議。旨在為物業(yè)企業(yè)提出安全管理的參考意見，同時(shí)也為業(yè)主和使用人提供安全舒適的工作和生活環(huán)境。

1 物業(yè)安全管理中存在的主要問題

1.1物業(yè)企業(yè)保安隊(duì)伍建設(shè)不完善

保安管理在物業(yè)管理工作中起著非常重要的作用，現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)公司對(duì)保安隊(duì)伍的建設(shè)存在一定的困惑， 例如，人員整體素質(zhì)不高，流動(dòng)頻繁，招聘困難，安全服務(wù)意識(shí)低等問題，但在物業(yè)管理企業(yè)，安全管理員在物業(yè)管理中的地位是非常重要的，它既要對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行秩序維護(hù)又是對(duì)物業(yè)公司形象的宣傳，而且保安隊(duì)伍的管理和服務(wù)水平將直接影響到物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和品牌信譽(yù)。

1.2物業(yè)安全管理法規(guī)的認(rèn)知度不高

我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)本身不健全，再加上部分物業(yè)企業(yè)員工及業(yè)主安全責(zé)任意識(shí)差，對(duì)物業(yè)安全管理相關(guān)法律法規(guī)知之甚少，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)的安全管理工作開展困難，物業(yè)小區(qū)的安全事故也時(shí)有發(fā)生，其根本原因是物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏對(duì)安全管理人員法律知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，導(dǎo)致物業(yè)安全管理人員防范意識(shí)弱;另一方面，物業(yè)企業(yè)對(duì)安全管理法律法規(guī)宣傳不到位，導(dǎo)致業(yè)主遇到突發(fā)安全事件時(shí)，往往束手無策，陷入新的困境，為物業(yè)安全管理工作的開展帶來了很大的不便。

1.3物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部安防組織機(jī)構(gòu)不完善

物業(yè)企業(yè)安防組織機(jī)構(gòu)不完善，主要是因?yàn)榇蟛糠治飿I(yè)管理企業(yè)安防隊(duì)伍組織結(jié)構(gòu)套用軍隊(duì)模式，強(qiáng)調(diào)層級(jí)管理，下級(jí)服從上級(jí)，以職能為導(dǎo)向確定組織結(jié)構(gòu)，這種組織結(jié)構(gòu)的弊端是管理理念陳舊，在管理上強(qiáng)調(diào)控制，缺乏人性化，忽視了對(duì)業(yè)主的服務(wù)意識(shí)。其次，物業(yè)企業(yè)不能建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制，安全管理相關(guān)制度不健全。物業(yè)管理企業(yè)沒有相配套的安全管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)及考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，致使管理服務(wù)水平低下，服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。

1.4小區(qū)物業(yè)智能化管理系統(tǒng)不完善

智能化管理是采用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，通過計(jì)算機(jī)，網(wǎng)絡(luò)化的智能管理手段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代住宅物業(yè)的有效管理，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)。物業(yè)安全防范手段包括人防、技防、物防，人防和物防屬傳統(tǒng)防范手段[2]，技術(shù)防范就是利用高科技安全設(shè)備、云平臺(tái)、大數(shù)據(jù)作為技術(shù)支持，全方位對(duì)小區(qū)的安全管理進(jìn)行安全防范的一種手段。然而技術(shù)防范投資費(fèi)用高、質(zhì)量不穩(wěn)定、售后服務(wù)困難，使物業(yè)管理成本提高，安全管理員也因?yàn)閭€(gè)人綜合素質(zhì)低等原因，導(dǎo)致技術(shù)操作困難，使物業(yè)安全管理工作陷入新的困境。

2 提高物業(yè)安全管理的措施及建議

2.1加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)

首先，嚴(yán)格控制保安人員的招聘，制定針對(duì)性的招聘條件，在招聘時(shí)對(duì)特殊的崗位要有特殊的要求。其次，做好崗前培訓(xùn)，明確公司的要求和管理制度;再次，加強(qiáng)在崗培訓(xùn)的力度，對(duì)在職員工要進(jìn)行定期培訓(xùn)，其中包括體能、消防、安全知識(shí)、法律法規(guī)等內(nèi)容，并且在培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行業(yè)務(wù)素質(zhì)的考核，對(duì)于考核中獲得優(yōu)秀的員工給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于考核不合格的員工可采取適當(dāng)?shù)膽土P措施;最后，完善人才選拔機(jī)制，對(duì)員工實(shí)施針對(duì)性的培養(yǎng)，給員工創(chuàng)造一個(gè)良好的提升環(huán)境，形成良性循環(huán)，選出最優(yōu)秀的安全管理人員，組成一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍。

2.2加大對(duì)物業(yè)安全管理法規(guī)的宣傳

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要加大物業(yè)管理針對(duì)性的法律法規(guī)普及和宣傳力度，也要積極宣傳普及物業(yè)安全管理的相關(guān)法規(guī)，如《中華人民共和國(guó)消防法》、《中國(guó)人民共和國(guó)治安管理處罰法》等。物業(yè)人員在安全管理中遇到突發(fā)事件束手無策的主要原因就是對(duì)物業(yè)安全法律法規(guī)相關(guān)知識(shí)了解不全面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該階段性地開展與安全有關(guān)的普法教育和培訓(xùn)，通過一些現(xiàn)實(shí)的案例開展有效的教育和培訓(xùn);其次，物業(yè)企業(yè)要通過各種形式對(duì)業(yè)主進(jìn)行安全管理法規(guī)的宣傳教育，并經(jīng)常性的進(jìn)行應(yīng)急演練，使業(yè)主提高安全意識(shí)，具備安全防范的能力。

2.3完善物業(yè)管理企業(yè)的安防組織機(jī)構(gòu)，落實(shí)崗位責(zé)任制

首先，物業(yè)管理企業(yè)要設(shè)置保安部，并建立不同層級(jí)清晰的崗位職責(zé)，一般包括保安部經(jīng)理職責(zé)、保安班長(zhǎng)職責(zé)和保安員職責(zé)。 確定各安保崗位工作充分有效的實(shí)施。 其次，企業(yè)要有明確的分工，責(zé)任到人，制定詳細(xì)的工作制度，完善的人事管理體制，嚴(yán)格的落實(shí)機(jī)制。 落實(shí)誰主管，誰負(fù)責(zé)的原則[3]。一般情況下，企業(yè)的法定代表人要對(duì)本區(qū)域的物業(yè)安全管理工作全面負(fù)責(zé);再次，要設(shè)置分管負(fù)責(zé)人，分管負(fù)責(zé)人要對(duì)分管業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的安全管理工作負(fù)責(zé)。建立落實(shí)安全防范負(fù)責(zé)人制度。明確物業(yè)安全管理崗位的第一責(zé)任人，并落實(shí)安全防范措施的主責(zé)人員。最后，要從管理方式、管理隊(duì)伍、管理制度、服務(wù)行為、安防設(shè)備、服務(wù)效果等方面制定安全管理評(píng)價(jià)考核標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，激發(fā)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工的工作積極性。

2.4提高小區(qū)物業(yè)智能化管理水平

物業(yè)智能化管理是利用計(jì)算機(jī)、通訊、網(wǎng)絡(luò)、自動(dòng)控制、IC卡技術(shù)，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸，將服務(wù)管理、物業(yè)安防管理、住宅智能化系統(tǒng)等集成，為業(yè)主提供高科技、高智能化的住宅服務(wù)模式與管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。使用智能化管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)治安、消防、車輛等的自動(dòng)監(jiān)控，減少一線巡視人員的工作量，提高工作效率。比如，治安管理方面，可以利用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控大廳、樓梯和走廊、電梯的入口、停車場(chǎng)等重要場(chǎng)所，利用紅外探測(cè)系統(tǒng)探測(cè)可疑人員越界進(jìn)入物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)象，并向監(jiān)控中心報(bào)警;利用電子巡更系統(tǒng)記錄常規(guī)的安全檢查情況;利用門禁系統(tǒng)自動(dòng)識(shí)別來訪人員有無進(jìn)入的資格;利用火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器可以自動(dòng)探測(cè)有無火災(zāi)隱患，自動(dòng)啟動(dòng)噴淋等滅火設(shè)備，并報(bào)警，管理人員可以在監(jiān)控中心控制隱患部位的電源，指揮安全人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火;利用停車收費(fèi)系統(tǒng)可以自動(dòng)識(shí)別該車是業(yè)主車輛還是外來車輛，并完成自動(dòng)計(jì)時(shí)，計(jì)費(fèi)和放行。

通過本次研究可以看出，物業(yè)安全管理工作已經(jīng)成為物業(yè)管理中非常重要的工作內(nèi)容，但是在發(fā)展過程中也遇到諸多的困難和壓力，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該從保安隊(duì)伍的建設(shè)、智能化管理水平的提高、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的建立以及對(duì)法律法規(guī)的宣傳力度等方面入手，提高物業(yè)安全管理的效率與質(zhì)量，為業(yè)主提供一個(gè)安全舒適的工作、生活環(huán)境。

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[1] 滕永健，黃志潔.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006：1-10.

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[3]劉永興.關(guān)于現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念的探討[J].中國(guó)市場(chǎng)，2013（3）：12-13.

[基金項(xiàng)目]中國(guó)建設(shè)教育協(xié)會(huì)行業(yè)課題（省級(jí)課題），課題編號(hào)：2019281。

[作者簡(jiǎn)介] 井鳳娟（1986—），女，漢族，青海西寧人，青海建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，研究方向：物業(yè)管理。