房地產業REITs運行模式的稅收問題研究

康光文

[摘 要]REITs即投資信托基金，這是房地產領域中的一種創新性融資模式，此種方式有助于房地產企業優化自身的融資結構。在REITs業務運作過程中，相關的稅收政策也會對各參與方的投資及收益造成影響，甚至直接影響房地產REITs的整體發展。基于此，文章針對房地產業REITs運行模式的稅收問題展開探討，希望能為相關人士提供些許參考。

[關鍵詞]房地產業;信托運行模式;REITs;稅收問題;改進建議

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.23.068

REITs主要是通過發行受益憑證來獲取投資企業的資金，并設置有專門的投資機構負責投資管理，將資金投資所取得的收益按投資比例進行分配，本質是一種信托基金。在此種模式下，公開募集投資基金，并交付于專門的機構進行運作，這些基金主要用于房地產項目，獲取收益。在這一過程中，相關的稅收政策會對房地產企業及投資方的收益造成影響。比如常見的有重復征稅問題、納稅義務不明確等。

1 REITs的主要運行模式

REITs的運行模式大體上和證劵投資基金類似。此外為了保護投資方應有的利益，在治理上，也如同證券投資的做法，設置有基金管理方、托管方以及獨立的審計方等，形成相互監督機制，并構建較為完善且嚴格的披露制度，使相關信息得以公開透明。在投資方多樣化的需求下，目前REITs可分為以下三種。

其一，信托計劃模式：此種模式主要是資產管理方為主體，根據投資比例進行投資收益的分配，這一過程需要充分保障投資方受益人的權利。其二，房地產企業模式：這是以房地產公司為主體，根據公司結構、資產、負債等明確投資目標以及收益分配的方案。其三，相互制約型產業基金模式：此種模式是由投資信托機構、基金管理結構、資產管理公司形成封閉式的基金模式，在這種模式下形成了相互制約，提高了資產的安全性，但相關主體較多，涉及的資金分配以及稅收業務也會隨之增多。

綜上所述，不同模式各具優劣，房地產企業及投資方可結合自己的需要進行選擇。但無論是何種模式，都需要面對同樣的稅收問題，以下本文就對相關問題展開闡述，具體如下。

2 房地產業REITs運行模式的稅收問題

2.1 信托業務中的重復征稅問題

因為REITs的運作模式不唯一，在稅法中對各模式下的納稅主體也有著不同的定義，這就容易導致在稅收工作中，出現對同一個主體重復納稅的情況。重復納稅的本質就是對于各納稅主體的不公平，是稅收問題中不容忽視的一項重點。受此影響，信托業務產生的稅負要顯著高于別的行業。信托機構過高的稅負必然會影響收益，導致信托機構的競爭力明顯弱于證券投資等其他的投融資領域。這就使投資方更愿意將資金投入到稅收相對較低的其他行業，影響了REITs行業的發展。可見，此種問題不僅增加了稅負，甚至還對我國REITs的實施與完善產生了較大阻礙，投資者的興趣也因此大幅受挫。

2.2 REITs中各參與方的納稅義務不夠明確

在REITs業務中，包括交易、持有、收益分配等環節，肯定會出現信托資產轉移、增值等情況。信托業務涉及多個主體，包括受托方、委托方以及受益方等，在業務各環節中，每一方都承擔著對應的稅收義務。但從目前來看，我國沒有針對REITs業務出臺專門的稅收條款，納稅可依的稅法主要分散在現有的各法律條文之中，查找起來就較為麻煩。在進行交易的環節，對于發生轉讓的信托資產，就需要受益方轉讓所得并繳納所得稅。通過以上例子，也可看出信托機構所繳納的所得稅實際上和受益人所繳納的收益所得稅出自同一稅源。正是因為出于目前針對REITs的稅法不完善，沒有明確相關義務，導致了重復納稅的問題。

2.3 信托收益的性質模糊

根據現行稅法的相關條款規定，當受益方獲取REITs的收益分紅時，應當要上繳個人所得稅。但從我國現行的個稅制度來看，主要包括以下內容：一是薪資、獎金等所得;二是個體商戶經營所得;三是單位承包經營以及承租經營的收益所得;四是勞務報酬;五是稿酬;六是特許權使用;七是利息、紅利及股息所得;八是單位的財產租賃所得;九是財產轉讓;十是偶然所得。綜上所述，信托收益實際上并沒有明確列入到現行的個稅稅法中，但和第七條接近。可根據現行個稅法對第七條的解釋，是個人擁有股權以及債券為前提，這就和信托收益的性質不相符了。可見，從我國現行的稅法來看，因為信托收益的性質不明確，現行稅法中也沒有納入個稅征繳的規定，這就和REITs的現行規定相矛盾。從目前情況來看，我國的REITs業務仍是將信托收益納入所得稅的范圍中，主要是信托機構負責代扣代繳，如果信托機構沒有代扣代繳，就要求納稅人自行到稅務局依法納稅。雖然如此，但建議稅法能夠進一步完善，使相關工作有法可依。

3 改進建議

3.1 明確相關方的納稅義務

因為當前我國REITs業務的相關方納稅義務不夠明確，導致了一系列的稅收問題，對此應當對相關政策進行調整。重新定位信托資金與信托參與方，信托財產的受托人為受益人支付信托收益，而非信托公司所得。對受托方、受益方以及委托方的納稅義務進行統一梳理，并利用合同的方式明確相關的納稅義務，告知相關方，避免重復納稅的情況。

從我國目前實施的REITs來看，在交易時并沒有涉及實質性的所有權轉移，因此信托機構與委托方都不必因此承擔納稅義務，但必須在信托業務確立時上繳印花稅。若是委托方和受益方為同一主體，那么信托資產的持有環節如果出現爭執，就應當加納所得稅。總之，信托方雖然是受托方，但要明確其實際就是發揮中間傳遞的中介作用，那么只需要對自己的信托費用收入進行納稅，其余收益歸受益人所有，那么稅務主要由受益人來承擔。

3.2 改善重復征稅的問題

為改善重復問題，需要以誰收益誰納稅的原則來明確納稅人，具體就是分析交易（轉移）中的相關環節是否真正出現了實質性的所有者轉移，以此來判斷最終歸屬和最終的收益方。REITs交易階段，若是信托資金未發生所有權的轉移，那么信托機構就不用繳稅。同時不僅沒有實質性的所有權轉移，且沒有發生收益增值，那么受托方也不必上繳所得稅。在持有環節時，信托機構對于信托資金的運作管理也被看作是受益人。總之，REITs和其他類型業務沒有實質區別，都是采用誰收益誰繳稅的原則。

3.3 完善代扣代繳

目前我國個稅法并沒有將信托收益明確納入其中。但在實際情況下，信托收益就是根據個稅的要求進行繳稅的，這種方式有助于避免國家的稅源流失。然而不僅要考慮國家的稅源問題，還必須兼顧投資方的收益。對此，可借鑒發達國家的先進經驗。如果納稅人已自行繳費，那么可申請退稅。這種方式就值得借鑒。這就需要信托機構積極借鑒相關經驗，完善代扣代繳業務。

4 結論

綜上所述，目前我國的REITs業務仍處在實施的初期階段，缺少和這一業務配套的稅收制度，這就容易導致稅收問題。縱觀REITs發展比較成熟的國家或地區，都是有配套有完善的市場運作模式及稅收制度等，明確稅收義務，并提供一些稅收優惠的措施，在此基礎上，REITs業務才得以在這些發達國家實現快速發展與完善。對此，應當結合我國的實際情況，明確我國REITs運行的稅收問題，并積極改進，促進我國REITs的深化發展。

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