論我校房地產管理工作的成效及經驗

阮軍華

[摘 要] 武漢大學是國家教育部直屬重點綜合性大學，是國家“985工程”和“211工程”重點建設高校，是首批“雙一流”建設高校。學校占地面積5195畝，建筑面積272萬㎡。2000年合校后，新成立的武漢大學后勤保障部代表學校負責全校公有房地產的行政管理。2016年，為了進一步整合房產資源，提高管理效能，更好地為教學科研服務，武漢大學批準組建房產管理中心，實行全校房地產的歸口管理。房產管理中心成立5年以來，經過不斷地改革、調整、優化、組合，逐漸探索出一套分工明確、條理清晰、操作性強、行之有效的房產管理辦法和經驗，為我?！半p一流”建設提供強有力的后勤保障。

[關鍵詞] 房地產；歸口管理；有償使用；回購；校外開發

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

一、武漢大學房地產管理機構及配置使用情況

（一）房地產管理機構

武漢大學授權后勤保障部負責公有房地產的行政管理，學校國有資產監督委員會辦公室代表學校行使公有房地產的監督管理。教職工校外住宅建設工作領導小組辦公室負責教職工校外住房的開發建設工作。房產管理中心負責學校公有房產的調配使用、委托租賃管理和住房改革工作。校園管理中心負責學校土地管理與規劃，如圖1。

（二）房地產配置情況

我?，F有全日制在校生60265人，在編在崗教職工7252人。學?，F有土地面積3，463，499㎡，其中綠化用地面積2，210，406㎡，運動場地面積182016㎡，道路及校舍建筑占地面積1，071，077㎡。全校房屋建筑總面積2，723，775㎡，生均占有建筑面積45.2㎡/人，師均占有建筑面積375.59㎡/人。

學?，F有房產中，教學科研及輔助用房751，779㎡，主要包含教室、圖書館、體育館、專用科研用房、會堂和實驗室及附屬用房等，占全校房屋總面積27.6%；行政辦公用房158，588㎡，主要為學校各機關部處、學院及直屬單位等行政機構的辦公用房，占全校房屋總面積5.83%，生均教學科研行政用房面積15.11㎡/人；生活用房824，997㎡，主要包含學生宿舍、食堂、教工公寓及其他附屬用房，占房屋總面積30.29%，其中學生宿舍550，357㎡、占生活用房總面積的67%，生均學生宿舍面積9.13㎡/人 。其他用房988，411㎡，主要為經營性用房和教工住宅，占房屋總面積36.28%。

（三）房地產有償使用情況

1.經營性房產有償使用情況

我?，F有經營性房產總面積約6萬㎡，主要分布在校內學生宿舍區、家屬區及校園臨街周邊，由后勤服務集團和資產經營投資管理有限責任公司負責租賃管理，租金收益全部上繳學校財務。因我校公用房產資源緊缺，為保障教育教學科研持續發展，學校將調整公有房產資源配置，逐步回收非必要的經營性用房，優先滿足教學科研用房需求。

2.教師周轉房有償使用情況

我?，F有公有周轉住房1100套，青年教工單間公寓500間，合計約1600套間。新入職教職工和引進人才入住周轉房，5年期內按20元/㎡/月標準收取租金，逾期按市場租金標準收取房租，租金所得全部上繳學校的財務部。

3.教學科研用房有償使用情況

學校制定并出臺了《武漢大學院系和實體科研單位用房有償使用實施細則》，針對院系和實體科研單位用房實施有償使用管理，按照“定額補貼、超額收費”的原則，收取相應的房產資源使用費。自2017年以來，各院系和科研單位公有房產有償使用費從第二年事業經費里核減，此舉有效促進了各單位成本節約意識和科學合理使用房產的觀念。

二、房地產管理工作的成效及經驗

（一） 房地產管理體制機制

1.理順房產管理體制

由于歷史原因，以前我校房地產存在多頭管理的現象。2016年，學校后勤保障部成立房產管理中心，實行全校房產的歸口管理。公房調配遵循統一領導、分級負責、科學調配、協議使用。逐漸形成現階段管理有序、使用得當的良好局面。

2.健全房產管理各項規章制度

在原有房產管理制度的基礎上，結合學校實際，2017年相繼修訂出臺了《武漢大學房產管理暫行辦法》《武漢大學院系和實體科研單位用房有償使用實施細則》《武漢大學出租出借管理實施細則》《武漢大學公有周轉住房管理實施細則》《武漢大學學生公寓分配暫行細則》等一系列房產管理制度和文件。從實施效果來看，條理清楚、職責明確、公開透明、操作性強。

3.規范房產管理流程

公房使用依照“分類管理、有償使用、定額核算、動態調整”的原則實行校院兩級管理，學校統籌房產的規劃建設和配置調整，各院系和部門等作為二級管理實體單位，負責本單位公有房產的日常管理和使用。教師周轉房按照公開申請、資格審核、學校審批、網上公示、協議租賃的流程規范實施。學生公寓按照個人微信公眾號申請、學工部（研工部）審核、網上選宿的流程辦理。經營性房產實行委托管理，受托部門按學校經營性房產管理規程對外租賃經營，出租所得全額上交學校。

（二）房地產保值增值

1.規范公房配置標準，實行有償使用，提高使用率

對行政辦公用房嚴格參照《黨政機關辦公用房建設標準》進行規范，在保證各部門正常運行的基礎上依據人員數量、編制、職級、業務范疇等情況核定用房面積，促使房產資源科學配置；對教學單位及科研機構用房實行有償使用管理，以各單位的師資力量、學生規模、教學任務、科研工作量為參考依據，在保障基本教學科研用房的基礎上，優先滿足優勢學科發展的用房需求。對不同學科、不同類別的教學單位和科研機構設定不同的配置系數，依照系數分別核定定額面積及收費標準，按照“定額補貼、超額收費”的原則收取房屋資源使用費。運用經濟手段強化各用房單位的“成本意識”，將“用房需求”控制在一定范圍內，從而降低學校公用房產供給壓力，促使房產配置更科學合理。

2.深化資產經營理念，充分挖掘閑置公房資源經濟價值

學校將小部分不適合用于教學科研及行政辦公的房屋規劃為經營性用房，通過設定房屋的經營業態，有針對性地為學校師生提供必要的生活服務，既避免了房屋資產閑置造成的浪費，同時也滿足了校內師生的現實生活需求。

（三）房地產管理信息化建設

建立學校房產資源大數據信息管理。結合現有房產機構設置，分別面向公用房、學生宿舍和教工住宅這三個不同需求架設了三個不同的信息管理系統，建立了教工住宅管理系統、學生宿舍管理信息系統、房產資源管理系統，改變了傳統的人工記錄管理方式，提高了工作效率，也有效加強了公用房產流轉使用效率。

（四）好的做法和經驗

1.已售房改房回購

2003年我校房改售房7300多套，房改結束后，一些老職工認為產權歸個人所有，將現住房隨意處置，出租給校外人員居住或經商，還有私下交易房屋現象。造成學校家屬區住戶混亂，給學校治理帶來極大安全隱患。還有部分老職工因去世子女繼承房產需要進行財產分割。為了解決這些棘手問題，2016年我校出臺《武漢大學已售公房回購實施細則》，對有售房意愿的老職工，采取個人申請、市場評估、協議收購的方式，將房改已售賣給職工的房屋重新收歸學校用于引進人才住房。目前已回購20多套，從實施效果看，一舉多得，即利于老職工房改戶變現，又利于學校治安管理，也為學校人才引進儲備了用房。

2.校外住宅開發

房改結束后，為解決無房教職工的購房問題，促進校內周轉房住戶的有序周轉和良性循環，在省市政府的大力支持下，我校相繼啟動了桂子花園、珞桂教師小區和壕溝珞珈雅苑小區等三次大規模的校外住宅開發，并組織了卓刀泉教師小區和菩提苑小區兩次集體團購活動，有效解決了房改老職工無房戶1600多人以及1999年至2010年期間參加工作的新職工2000多人的購房問題。