新形勢下房地產開發與運營模式創新

江浩淑

【摘要】按照今天建筑行業的發展趨勢來看，政府投資項目推行代建制、承包模式推行EPC，項目建設在朝著整合整體的方向演變。有著充分發揮施工企業的行業優勢、專業優勢，充分發揮設計主導優勢，有效克服設計、采購、施工之間的矛盾，明確責任主體等諸多優點。而對于房地產開發項目來說，采用委托建設、定向開發的形式，也可以使以上優點得以發揮，還能抗衡目前房地產市場日趨冷淡的局面，不矢為一種比較成功、值得借鑒的模式。本文基于新形勢下房地產開發與運營模式創新展開論述。

【關鍵詞】新形勢下;房地產開發;運營模式創新

房地產行業作為支柱型企業，是國民經濟發展的重要推動力量，但與此同時，房地產開發企業也面臨著嚴峻的挑戰，具體表現為國家和人民群眾要求提高，以及房地產開發市場競爭激烈程度上升，房地產企業想要在當前背景下實現發展，必須明確開發項目的重點，并圍繞這些重點，通過質量管理、進度管理和成本管理等措施的應用，增強房地產開發項目的管理有效性。

1、房地產開發項目管理概述

使項目目標在短時間內實現，是房地產開發項目管理的根本目的，項目經理負責制是這項管理的基礎，通過對系統工程觀點、理論和方法的合理運用，制定貫穿于房地產由開發到建設全過程的管理系統。房地產項目管理體系復雜程度較高，參與主體除了建設單位和施工單位外，還包括監理公司，屬于集實踐經驗和管理于一體的管理系統，能夠為房地產開發項目提供理論上的支持，有助于增強房地產開發管理的效果。房地產項目開發管理由多個部分構成，分別為質量管理、進度管理、成本管理以及其他管理內容。其中質量、進度和成本屬于房地產開發項目管理的難點。只有平衡三者的關系，才能保證房地產開發項目管理的質量。但就實際情況來看，處理三者關系的難度非常大，需要企業全體員工的參與，這是企業實現盈利目標的有效途徑。

2、房地產開發企業實施內控管理的重要性

首先，內部控制制度是企業內部的規章制度，能夠規范與約束內部員工的行為，保障員工行為的規范性與合理性，督促員工遵守企業規章制度與行為準則。其次，內控管理能夠規范各項工作，提高管理工作效率，實現不同工作之間有效銜接與聯動。而且，內部控制制度對企業的業務活動與管理活動進行規范，保障企業合法合規運營。特別是針對企業資金管理，能夠有效避免資金浪費，保障企業資金安全穩定。內控管理通過規范各項活動，能夠提高企業的風險應對能力。房地產開發屬于高風險行業，防范企業經營管理中出現的各類風險對企業健康穩定發展至關重要。新時期，房地產開發企業開展各項工作需要建立在大量的信息數據分析工作，包括可行性研究，投資估算等環節都需要大量的信息數據作為分析依據。內部管理工作通過規范各項工作能夠大大提高管理活動與業務活動的信息數據的真實性與準確性。因而，內控管理工作對企業健康發展，有效規避風險至關重要，不僅能夠保障企業投資、融資決策的科學性，而且還能保障企業高效穩定運營。最后，內控管理能夠建立良好的工作環境，提升企業形象，進而增強企業的市場知名度與競爭力。對于房地產企業來說，企業商譽通常進行企業競爭力的體現，良好的形象能夠增加企業市場核心競爭力。

3、建立靈活性和實用性的彈性規劃管理機制

現代企業主要由扁平化管理模式主導，此類管理模式保證了企業在面對外部環境變化時能保持較高的反應效率，并且使企業生產經營活動的相關數據及對外部波動數據的感知情況得到提升。反映在企業與外部市場的交集和敏銳程度，使企業相關人員能及時獲取規劃信息，根據投資費用變化情況和經濟總體形勢變化情況做出判斷。并在這些特定因素的影響下做出最合理的開發行為，減少由于信息的缺失而導致的決策失誤，盡可能避免開發過程中的不確定因素、不可測因素和不可預見因素，使整個管理機制能建立在靈活實用的彈性規劃范圍內，留有回旋的余地更好地保證經濟效益。當今企業在發展和運營過程中，對于知識的需求與日俱增。知識經濟是世界經濟發展的主流，知識經濟具備迅速變化性、分化性、不可預測性的特點，并且與傳統產業之間聯系越發緊密，使知識經濟與產業之間的間隔越來越模糊。傳統管理模式有直觀明確的管理對象，并使用固定的標準化管理流程來完成管理工作的機制，已經落后于時代發展。現代企業要想適應社會發展趨勢，就必須在內部建立靈活彈性的管理模式。

4、運營管理流程

由于基于以人為導向的綜合型房地產企業，主要是以保證自身核心競爭力為主要目標，并且從客觀角度來說，要求企業擁有大量的物業便滿足人們對房地產合理的需求。同時，在滿足客戶需求以外，需要不斷創新提升自身，將以人為導向的理念充分發揮，這樣才能保證綜合型房地產企業運營管理的效果，實現良好的經濟效益。另外，綜合型房地產企業所包含的內容有很多。同時，綜合型房地產企業在運營管理的時候，根據自身在市場中的定位，需要盡可能地發展潛在客戶，并且等到客戶群體確定以后，需要結合現有的情況，提供客戶較為滿足的服務，其目的就是獲取最大的經濟效益。另外，需要積極與客戶進行溝通，根據客戶的反饋不斷進行調整，這樣可以有利于綜合型房地產企業運營管理模式的提升和完善，確保良好的管理效果。在前期綜合型房地產企業運營管理的時候，一般都是以客戶群體作為出發點，并且需要結合自身的發展情況，制定合理、有效的管理方案，及時與客戶溝通，確保綜合型房地產企業運營管理的可行性，對提升企業自身在市場中的競爭力也是非常有效果的。同時，一定要保證項目與客戶之間的關系，兩者需要呈現平衡的關系，并且受項目竣工后物業管理時間較長的影響，將物業管理水平視為影響客戶生活質量的主要因素，以此不斷提升綜合型房地產企業運營管理的性能。經常會受到傳統模式的影響，呈現過于重視項目建設，忽視客戶運營管理體系的影響，這樣對綜合型房地產企業的發展是非常不利的。因此，近幾年我國對房地產行業的調整，對綜合型房地產企業運營管理進行了一定的轉變，將以人為導向為目標，促使各個方面結構產生了轉變，其目的就是提升綜合型房地產企業運營管理的效果。

結語：

每一個新事物的出現都要經過一個市場驗證的過程，才能知道它是好還是不好，只有適應了時代發展、比原來更為優化與便捷的產品才能得以通過驗證，才能被社會所接受。定向房地產開發這種模式也同樣需要經過市場的驗證，來評價它的優劣。

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