新一線城市房地產杠桿風險研究

肖璐瑩?黃高潔?劉雅琦?孟文雅

摘要： 新一線城市普遍存在著房地產供不應求的情況，因此房價持續攀高，大多數人為在新一線城市買房而背負了較多的負債，居民收入增長跟不上房價增長，杠桿率顯著提高，帶來的資金流動性風險、金融市場風險需要及時防范，因此，以合肥市為例，研究新一線城市房地產杠桿風險并得出政策建議能有效降低不良貸款率、有效控制風險、規范房地產市場。

關鍵詞： 新一線城市，房地產，杠桿風險，合肥市

中國分類號：F832? ? ? ? ?文獻標識碼：A

1.研究背景

1.1.市場背景

近年來，我國擴大內需政策開始落實，實行了一系列的房價改革政策以及限購令、貸款政策，雖然這些政策與措施在一定程度上對房價的調控有一定的影響，但是以合肥市為代表的新一線城市房地產行業依舊在迅猛發展，房價小幅度上漲，雖然人口密集度已經較高，但是新一線城市仍然有大量的人口凈流入，房產還有一定的空間，雖然中國總體不缺房，但是一線城市由于土地供需的錯配存在長期缺房的情形，而房地產價格是決定杠桿率的重要因素，一旦杠桿率提高，資金的流動風險、金融市場風險隨之而來，充分地研究杠桿風險有利于我們更好地調控房價。

合肥市不斷進行建設開發、科技創新，于2020年位列一線城市，其商品房價格在2003年前處于冬眠期，在每年緩慢增長的情況下合肥房價仍低于全國均價，直到2004年也才與全國房價持平。而從2004年起，中國一線城市房價明顯上漲，作為安徽省省會的合肥也受到影響，房價居高不下。但是，隨著2005年首次調控房價的新舊“國八條”于3月和5月先后出臺，加上9月銀監會212號文件收緊房地產信托。[1]許多項目積極降低庫存銷售價格，但事實上，價格總體仍在上漲。2007年的合肥樓市迎來了“最不平靜的一年”，房價漲至3530元/㎡，一年之間漲幅約10.34%。其中有一部分原因是炒房團對房子的炒作，也有一部分原因在于經濟本身的發展，而在此之前，合肥的房價一直穩定在3200元/㎡左右達2年之久。

1.2.政策背景

2008年國務院頒布了“國十三條”，“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。”[2]促進了滯留商品房的出售，增長了一般家庭的購房欲望，刺激了房地產的發展。

由于房價暴漲，2010年國務院發布“國十條”，要求嚴格限制各種目的的投機性購房和炒房。該政策沒有大面積地抑制房價，反而由于很多熱門城市的購房者沒有社保和納稅證明，無法購房，導致需求外溢，最終合肥房價在2010年直接從4000多跳至6000多，是合肥房價上漲勢頭最猛的時間，年內漲幅近38%。但是，緊跟著合肥城區在2011年3月31日執行限購令。限購執行期間，銷量有所回落，但隨著時間的推遲，限購的影響逐漸減弱，最終銷量和價格都有回升。

緊接著，限購政策在2013年“國五條”中明確提出了限購區域、限購住房類型、購房資格審查，并進一步限制了省會城市的購房。此次的調控目標得以實現，但合肥房價的上漲還沒有得到控制。特別是2013年最后兩個月，合肥樓市環比漲幅位于全國前列，達到1%左右。

從2014年下半年開始，限購令的逐漸解除，較落后的新一線城市有了去庫存的需求，2015又出臺了“降準降息去庫存”的政策。商貸首套房比例將至25%，二套房將至40%，公積金最低首付比將至20%，公積金二套房首付比例由60%降至30%。[3]

由于降低契稅、首套房首付比例下調和營業稅等一系列政策出臺，房地產需求密集釋放。然而，合肥晉級為新一線城市，存在著房地產市場庫存少、土地供不應求等問題，房地產價格迅速上漲。于是合肥市人民政府于2016年10月2日發布《加強房地產市場調控工作的通知》拋出限購令并提出具體實施意見和方案，調整了首付款的比例。2019年8月25日，央行發布公告，自10月8日起，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點作為新發放商業性個人住房貸款利率。該政策由于利率提高而限制了多套住房的居民的購買欲望。

2.現狀分析

2.1.新一線城市近幾年房價漲幅均位列前排

另外，據最新數據顯示，2016年1月到2020年5月，全國前20個城市房價漲幅排名情況如下：

其中新一線城市的房價漲幅排在合肥之前的分別有佛山、西安、東莞、蘇州，而佛山、合肥在2020年才成為新晉新一線城市，西安、東莞、蘇州也于近些年發展速度較快，合肥以67%的漲幅排在第12位，漲幅極大，其他新一線城市由于房價本就基數較大，漲幅相對較小。政府出臺相應的策略，限制房價的上漲，堅持“房住不炒”，使得合肥市的房地產業朝著健康、良性的方向發展。然而，據金剛石的數據統計，2019年12月合肥市的成交均價約17397元/㎡，2020年1-5月合肥市的成交均價已經高達18635元/㎡。5個月漲幅為7.12%。在嚴厲的樓市調控下，合肥房價還是在默默地上漲。其房價漲幅主要伴隨著經濟的增長，其宏觀經濟環境、居住環境、交通便利程度不斷優化，房地產投資潛力較高造成的。

2.2.新一線城市內各區房價差異巨大

合肥購房政策對房價變化有一定影響，2015年到2016年合肥市各區房價總體持大幅增長狀態，且各區域房價的年平均增長率不均衡，蜀山區，濱湖新區房價增長快、瑤海區變化慢。房價較高區主要位于廬陽區一環、蜀山區天鵝湖、包河區濱湖版塊。[4]目前合肥房價均價為16533元/m2，受區域因素的影響比較明顯，濱湖新區、新高區、蜀山區、廬陽區、政務區因為相對成熟，房價相對較高。大部分地區環比增加，房價依然有上升趨勢，雖然合肥在全國的城市地位逐步上升，合肥市目前市民收入水平也逐步提高，但是房價上漲的幅度與居民收入增長還是有一定的脫節。而脫節容易造成其通過提高杠桿來推動房價上漲，透支未來的現金流。

2.3.新一線城市房地產行業供不應求

勞動力總是從其他城市源源不斷地流入新一線城市，新一線城市的房價需求大供地少，存在著存量房交易市場比重增加，資產管理業務增長，新房豪宅化等趨勢，一旦房貸利率在某一時間段下降時，在需求或投機的驅動下，居民更有動機增加自身的負債購房，透支未來的現金流，而房價對消費具有擠出效應和財富效應，會抑制居民消費，除此之外，房企高杠桿經營下帶來了負債率的失控，無法支撐企業規模的迅速擴張，最終導致現金流斷裂。[5]中小房企存在較大的債務風險，破產數量快速上升，一旦泡沫破滅，會造成不良貸款率巨增、信用體系遭到破壞、資產價格體系崩潰，甚至導致金融危機。

3.理論分析

2008 年金融危機后，我國經濟各部門的杠桿率出現了快速上升的情況，截至 2015 年底，我國債務總額為 168.48萬億元，全社會債務率為 249%，較 2014 年增加近14個百分點。其中，居民部門債務率約為 40%，非金融企業部門債務率156%，政府部門債務率約為 57%。就居民部門杠桿率而言，其在 2004-2008 年維持在 18%左右，2009年飚升至 23%后一直持續上升，到 2015 年底已達到 40% 左右。[6]截至2018年末，我國居民杠桿率已達53.2%。而新一線城市杠桿率更是大幅度提升與其經濟發展不匹配。隨著加杠桿政策的不斷實施，我國的房地產市場出現一片大好的局面，但是隨著房地產價格的過快增長，必然會擠壓實體經濟的發展，從而導致泡沫經濟風險、房地產市場穩定風險和通貨膨脹風險等各種風險的出現。具體可以表現為：居民部門加杠桿降低了消費者收支不平衡的比例，激發了消費者對房地產市場投資的熱情，導致房地產價格過快增長，偏離了其實際帶來的經濟增長價值，從而造成一定的泡沫經濟風險。居民部門加杠桿的措施，使得原本買不起房的個人也有了購房的資格，而這些個人購房的依據在于房價看漲預期，一旦房價出現下行趨勢，極有可能導致房地產市場的大量崩盤，引發房地產市場穩定的風險。在房地產杠桿的宏觀政策背景下，房產已成為主要的投資對象，經過人們的不斷哄炒，其實際價值遠低于合理價值，存在著巨大的通貨膨脹風險，房地產市場吸收信貸資金的同時，實體經濟遭受了重創，居民違約風險增加，容易導致資金鏈斷裂，造成局部金融市場風險。

4.政策建議

①針對不同的地區，不同的購房對象，制定不同的加杠桿政策。在房價出現下降的地區，適當降低貸款利率，以激發人們的購買需求，在房價增長過快的地區，適當提高貸款利率，以降低人們的購房熱情。既促進了經濟的增長，又有效地防范了過高的杠桿率帶來的風險問題。②加強監管，規范地方融資舉債，建立完善的個人信用機制，建立健全政府投融資制度，確立有效的債務清償責任承擔機制，制定合理的購房體系，建立長期調控機制，正確引導房地產市場預期向著合理的方向發展，預防虛假信息誤導購房者，擾亂市場，防止監管套利。③使用多元化的調控手段，降低居民購房住房的門檻，明確房子是用來住的目標，促進銷售，減少庫存。④減少房地產資金的囤積，將其引導進其他行業，利用大數據、云計算和互聯網等新技術，發展區塊鏈經濟，創新更多的金融產品，有效加強房地產資金的利用。

參考文獻：

[1]房產政策十年節點這十年房產政策調整了哪些[EB/OL].https：//wenda.so.com/q/1487447977725446，2013-05-20.

[2]政策松綁需要各方積極落實[EB/OL].http：//finance.sina.com.cn/stock/t/20081218/07395651853.shtml，2008-12-18.

[3]陳哲. 基于VAR模型的住宅價格影響因素實證研究[D].安徽理工大學，2018.

[4]高飛，劉義.合肥市主城區房價變化規律及影響機制研究[J].忻州師范學院學報，2019，35（05）：93-98.

[5]地產企業杠桿怎么看[EB/OL].http：//mini.eastday.com/a/171112222203437.html？qid=02263&vqid=qid02650，2017-11-12.

[6]黃燕芬，趙永升，夏方舟.中國房地產市場居民加杠桿：現狀、機理、風險及對策[J].價格理論與實踐，2016（08）：12-16.

基金項目：安徽財經大學大學生科研基金項目《基于SVAR模型的房地產杠桿風險研究——以合肥市為例》（項目編號：XSKY2008ZD）

作者簡介：

肖璐瑩（2000—），女，浙江溫州人，安徽財經大學金融學院在讀，研究方向：金融學。