淺析我國房地產企業成本管理的現狀、問題與對策

譚莉 邵澤

摘要：房地產行業在我國經濟發展當中的地位是非常重要的，而且發展速度也是很快的，隨著我國的房地產企業及房屋量在逐年增加，全國的庫存可售的房屋面積在大幅度地增加，這樣就導致了我國大部分城市的房價出現停滯不前的情況，而且房地產企業的開發成本不斷增加，房地產行業的利潤率水平開始下降。因此，降低開發成本成為了很多房地產企業迫切解決的問題。本文分析了當前形勢下我國的房地產企業進行成本管理過程中出現的問題，從而根據這些出現的問題提出了改進的可行性建議，從而給房地產企業提供一些參考。

關鍵詞：房地產企業;成本管理;銷售費用

一、引言

我國的房地產行業由于受到外部的宏觀調控影響，再加上消費者出于理性購房的信息需要，獲取暴利的時代已經成為歷史，然而，各項成本費用仍未降低，土地成本也是非常高昂，這樣一來就增加了房地產行業的成本風險，企業的銷售空間達到了基本飽和的程度，很容易導致銷售收入的降低。

二、目前我國房地產企業成本管理存在的問題

（一）土地獲取缺乏項目可行性分析

我國的房地產企業日常的生產經營都是從土地獲取開始的，這些都直接影響到后續企業的經營情況以及獲利情況。在放房價高漲時，與最后企業取得利潤相比較，土地成本完全可以忽略不計，可是土地的獲取恰恰具有隨意性，在取得土地之前，一般缺乏詳細的調研工作，也沒有進行可行性分析。而企業中發生虧損的項目一般在土地獲取時期，按照房價大幅上漲階段的經驗預估較高的售價，尚未認真地測算與現實接近的預計銷售的價格，以及能夠接受的地價，這樣就很容易使得土地價格虛高，導致房屋的銷售價格比土地獲取時的預期價格低很多，這是因為土地價格偏高導致的，導致成本費用的增加，致使項目發生虧損。

（二）規劃設計不合理

在規劃設計時期，需要依靠的是可行性研究報告的分析，之后再對預期的方案實施情況進行分析，這是整個成本管理的重要部分。在規劃設計時期，設計的實用性和功能性能否與客戶一致，關系著項目是否能夠完成預期的銷售價格和銷售目標，也關系著企業成本管理的失敗與否。當前，我國有大部分房地產企業因為缺乏設計實力，把絕大部分設計工作交給設計院付諸實施，這樣就無法及時準確審核設計結果，也會因設計院的設計水平的影響，導致交付的設計不合理，一些功能出現浪費，原材料成本上升，導致房屋的售價在設計階段出現虛高的情況。

（三）工程施工管控不到位

在房屋的工程施工時期，我國有很大一部分的房地產企業的工程管理能力較差，管理方法出現漏洞。而項目變更與洽商管理不到位，再加上變更洽商的全部審批流程含糊不清，就會使得變更洽商的問題在施工過程中僅僅有工程管理部門的人員了解，沒有做到信息共享，設計、成本管理部人員無法準確了解。而且在工程結算時期，這部分變更洽商就會統一交給成本結算部門開展，再加上變更洽商發生之時尚未經過嚴格的審批，導致變更洽商失真，企業內部互相推諉，無法管理變更洽商的情況，使得結算成本和費用大進一步加大。

（四）銷售費用管理不嚴格

因為公司沒有規定銷售費用的上限情況，且銷售費用的使用缺乏細致明確的考核管理辦法，得到的結果不準確，再加上成本管理沒有形成體系，很容易出現銷售費用增多而推廣效果不明顯的問題。因此，企業在當前銷售壓力大的情況之下，就只能夠考慮增加銷售費用的投入，這樣就會使得銷售費用大幅增加。

三、房地產企業成本管理存在問題的改進措施

（一）完善土地獲取階段的投資分析

在土地獲取時期，企業面臨的最主要的問題是對能夠開發的項目及房屋的售價做出比較準確的判斷，而在土地獲取時期的銷售成本與利潤的分析必須是合理的、合法的，本著預期嚴謹性的原則進行。在土地獲取階段的投資盈利分析當中，房屋開發的類型必須根據地塊規劃指標，由設計、銷售、成本、財務多部門經過商量作出可行性方案，不能夠僅僅交給土地取得部門分析決策。在制定了房屋開發類型方案之后，要有效地結合周圍相同的、類似的房屋價格與趨勢進行銷售預測，從而根據售價預測能夠承受的土地價格，這樣一來，在土地取得之后，開發成本就不會超標。在土地取得時期，各個部門都要有明確的分工，把責任落實到位，避免成本過高不能夠明確責任的問題出現。

（二）提高設計部門人員素質，各部門配合細化設計方案

一個項目的規劃設計的優劣會直接決定后期開發建設的成本高低，如果設計完成后，僅僅依靠后期施工過程來節約成本十分困難。過去，我國的房地產企業在房屋設計方面缺乏相關的人才，很多企業把設計工作交給設計院進行。發展到現在，國家對于設計環節的要求更加嚴格，并且通過法律的形式定下來，所以，企業在進行設計時必須考慮成本的節約問題，所以，房地產企業必須先招聘設計人才，其需要具備較高的綜合素質，提高公司設計部門的設計水平，成立一支完成度、綜合技能高的設計團隊，這樣就能夠與設計院進行有效的溝通，從而指導設計院的設計情況，才能夠明確設計院的設計成果的優劣，能夠發現相關的問題，降低后期的成本，節約變更的成本。

（三）加強施工管理，嚴管變更洽商審批流程

在施工的過程當中，變更洽商時有發生，公司內部需要建立并完善變更洽商的相關體系機制，以此來保障變更洽商是符合公司的規程與法律法規的，而且變更洽商是需要經過審批之后才進行的，這時房屋項目才能開始動工。而且到最后的結算時期，只有通過公司相關部門的正規的審批程序，這樣的變更洽商才是被承認的，尚未經過正規的審批的，變更洽商不被認可，因此，要嚴格審批的各項流程，保證變更洽商是真實的，保證工程量是準確的。

（四）嚴控銷售費用總量，建立推廣效果獎懲機制

在銷售費用管理方面，房地產企業要根據項目的情況和銷售額的情況，從中提取出一定的銷售費用，還要設定銷售費用的限額，且在銷售費用的不同功能機芯分配，比如咨詢費、銷售傭金、推廣費用等方面分配，把這部分費用和相關部門的工作效果、實際銷售效果進行聯系對比，制定出考核評價辦法。而在銷售費用的支出之后定期開展考核，當費用之處后，對于未達預期效果的情況，必須準確明確原因所在，根據市場銷售情況及時調整銷售方法，而對于因銷售部門及合作單位自身原因所導致的情況，要建立健全獎懲的機制。嚴格控制銷售費用的使用總額及效果，對于長期不能滿足銷售推廣需要的合作方要有清退機制，只有這樣，銷售費用才能在控制總額的同時達到推廣效果。

四、結束語

目前，成本管理已經成為了房地產企業發展過程中的一項重要的工作，房地產企業要獲取利潤，讓企業能夠可持續發展，就需要建立并健全成本管理的體制制度，合理利用成本管理的工具及信息化的管理平臺，在房地產企業發展的各個環節上都要進行成本管理，提高企業的成本管理水平，使企業能夠適應市場環境的發展需要，在實現企業利潤的同時，提高我國的房地產企業的總體成本管理的水平。

參考文獻：

[1]夏嬌.新形勢下房地產成本管理與管理新思考[J].地產，2019（20）.

[2]陳亮.淺談企業的成本管理創新[J].全國流通經濟，2019（21）.

作者簡介：

譚莉（1989-03-08），女，漢，山東省威海市，大學本科，金科地產魯西區域，從事成本管理工作;

邵澤（1990-09-28），男，漢，山東省德州市，大學本科，藍光地產山東區域，從事投資管理工作。