“冷思考”：公募REITs前景雖好，但短期不宜過度包裝

摘要：對于目前火熱的REITs概念，如何通俗理解？與國外和之前的“類REITs”相比，此次推出的REITs有何不同？有哪些重要意義？未來，國內公募REITs行穩致遠，有哪些問題待解決？文章根據已有的文獻研究，談談自身的看法，僅供參考。

關鍵詞：REITs;“類REITs”;公募REITs;新基建

距離4月30日，證監會和發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》已過去一段時間了，這期間，不僅政府人士、金融各界、券商機構對公募REITs表現濃厚的興趣，而且上交所也在制定相關配套法規，快馬加鞭推進首批試點項目和儲備項目庫。

一、REITs在國內的發展歷程：由“類REITs”到基建REITs

在國外，REITs已經是較為成熟的投資工具，它是通過公司、信托或其他組織形式募集資金并投資于具有穩定收入的房地產、不動產及基礎設施資產，由專業的機構進行管理，并將大部分收益分配給投資者的金融產品。

作為一種“舶來品”，早在2015年，國內就開始公募REITs探索，鵬華前海萬科首只REITs在深交所上市，此后，多只REITs相繼面世，但因在交易結構、營運方式等方面與國外REITs的標準存在差異，常被稱為“類REITs”。

由于之前的類REITs私募發行、固定收益、產品流動性弱，導致近年來類REITs產品發展緩慢，但此次推出REITs，較之前“類REITs”產品，可以公募發行、流動性強、主要傾向于權益性產品、退出方式也較靈活。

與此同時，與國際REITs底層資產大多為商業地產，此次《通知》REITs應用領域未覆蓋住宅和商業地產，主要聚焦需要補短板的基礎設施領域，將通過“公募基金+ABS”的方式實現，即公募基金可購買基建REITs，基金可在交易所上市交易。原始權益人必須參與戰略配售，份額不少于發行量的20%，持有期不少于5年。

二、萬億新藍海？基礎設施REITs起點高、意義重大、前景好

現階段，我國經濟正處于下行周期和疫情影響的雙重困難時期，政府為了實現“六穩”，需進行逆周期的宏觀調控，新基建仍是較為有效的方法。但基建重啟必須有大量資金投入，僅通過貨幣政策調整和加大財政支出，不是長久之際，同時還需防范政府債務負擔過重、“大水漫灌”造成脫實向虛等不良后果，此次推出基礎設施REITs試點很有必要、恰逢其時。所以，基礎設施REITs一經推出，就受到各界的關注，市場普遍對此次的試點方案持樂觀態度。

（一）起點高，聚焦國家級的重點區域、補短板的優勢項目

根據《通知》，我國基礎設施REITs試點優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理等污染治理項目以及信息網絡等新型基礎設施。

除此之外，《通知》還對試點項目及發行人提出具體要求，顯然此舉，監管部門通過高要求、嚴標準，拔高準入門檻，目的很明確，就是篩選一批，權屬清晰、現金流穩定、受益回報率較高的優質存量REITs項目，盤活存量資產。

（二）意義重大，賦予“盤活存量資產、降低政府負債”的金融工具

主要表現在以下方面：

一是基礎設施REITs有助于緩解投資壓力，降低政府的負債率。近年來，各級政府基建投資壓力很大，包括PPP項目在內的投資規模大、退出渠道單一、回收期長等問題，社會資本參與積極性不高。通過REITs可將具有穩定現金流的不動產轉化為流動性強的資產，使得項目成熟后快速退出，有助于化解地方政府的負債。

二是盤活存量資產，對于推動供給側結構性改革具有重要意義。目前，中國經濟已經進入存量時代，大量優質資產在“沉睡”，通過發行基礎設施REITs盤活存量資產，不但將收回資金用于新基建設施建設中，形成良性循環，而且長期來看，REITs對于拓寬投資渠道、降低政府負債、推動供給側結構性改革都有著非常大的作用。

三是對實體經濟的發展產生有效支持。REITs可作為連接資本市場和實體經濟的橋梁，將社會長期資本與持有型物業的長期投資進行對接，真正提升資本市場服務實體經濟的效率。

四是為中國投資者提供新的投資產品。目前，我國資本市場可供投資的產品較為單一，資本不是上股市，就是上債市，還缺一個重要的REITs市場。從長線來看，美國REITs的收益率高于股債市場，這次REITs產品推出后，將會受到穩健型投資者的青睞。

（三）市場前景好，萬億級的新藍海

根據《通知》，此次公募REITs試點主要聚焦現金流回報較好的基礎設施領域，產業園區、倉儲物流、環保項目、收費公路、數據中心等行業非常值得期待。據統計，截至3月31日，基礎設施存量規模超過100萬億元，若僅將1%進行REITs化，即可撐起萬億級的REITs市場。

如果今后再將商業地產、住宅等領域納入公募REITs，規模還會成倍數增長?？梢哉f，公募REITs未來將可能再造一個基金行業，再造一個新的細分資本市場。

據德邦基金統計的數據顯示，以收費公路為例，截至2018年年底，國內累計建設投資總額已達8.9萬億元，當年產生的通行費收入達5552億元。保守假設投資總額的5%被REITs化，則相當于提前變現約4000億元。

三、公募REITs大潮下的幾點“冷思考”

基礎設施 REITs 雖前景廣闊，但短期不宜過度包裝，不宜以“蹭熱點”的態度盲目推進，在操作和執行層面上，仍有許多難點待解決。

（一）法律制度缺失，基礎設施經營權轉讓困難

《征求意見稿》公募REITS應取得“基礎設施項目完全所有權或特許經營權”，然而目前許多基礎設施并沒有明確財產權，也沒有產權登記，這樣的資產能轉讓嗎？這是其一;其二，國內基礎設施領域的股權轉讓、資產轉讓、經營權轉讓等相關的政策法律缺失，流程尚未明確，難以對這類資產進行有效估值。

（二）無稅收優惠

參考國外經驗，REITs之所以發展迅速，很重要的原因是給予明確的稅收政策，然而國內此次基礎設施REITS到目前還未出臺相關的稅收優惠。也有人提出質疑，一提REITs，就要求照搬國外對REITS給予稅收優惠，若REITS項目給予優惠，那么一些非REITS項目呢，有稅收公平嗎？

（三）優質資產“REITS化”意愿低

根據《通知》，目前試點要求項目權屬清晰，投資回報好，要有穩定的收益及現金流。

這樣的好項目，業界擔心，權益人“REITS化”意愿不高，因為優質項目，融資渠道多樣、融資成本也低，何必“REITS化”，而對于融資難、融資成本高的項目投資者又缺乏興趣，這一問題很難平衡。

（四）各方關系復雜、地方政府積極性可能不及預期

基礎設施REITs主要牽涉到地方政府和相關各方，關系相對復雜，如何協調處理好各方的利益訴求，需要更加明確的細則保證。比如分紅，試點政策規定90%以上要分紅，但對地方政府來講壓力非常大。地方政府的第一要務是持續安全穩定地提供公共服務，若將90%的利潤都分掉，政府就會擔心，萬一基礎設施項目發生突發性危機，沒有足夠的資金提供公共服務。同時還有，對公募而言，REITS是一個全新產品，目前公募很少涉及項目運營、管理，相關的業務和人才儲備不足，如何做好這一新業務也是不小的挑戰。

作者簡介：

程彩云（1989-），女，曾獲數字編輯中級職稱，從事環保、固廢、金融與經濟等研究。