房產稅改革中的法律問題的思考

陶云飛 石曉宇

摘要：近年來房價起伏不定，總體上保持高位運行狀態，居民面臨著巨大的房貨壓力。政府為保障房地產行業回歸理性發展，在上海和重慶進行了房產稅試點改革，但都未能抑制房價。房產稅改革的目的是抑制“高房價”、增加地方的財政收入，減少地方對土地財政的依賴。面對原有房產稅存在的問題和新試點改革效果不明顯的尷尬局面，如何對房產稅進行深入的改革使其有效抑制房價，讓百姓能買得起房，是現如今人們普遍關注的問題。

關鍵詞：房產稅;現狀;改革措施;思考

一、房產稅的定位

1.房產稅的概念

房產稅，通常有廣義和狹義之分。廣義的房產稅是指房地產開發經營中所涉及的稅收，包括城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、印花稅、契稅、固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅等。狹義的房產稅是以房產為征稅對象，以房產的價值或租金收入為計稅依據一種稅。今天講的是狹義的房產稅。我國現行房產稅是1986年9月15日國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》。

2.房產稅的特征

房產稅在法學理論中有以下幾個特征：第一，房產稅是一種財產稅。第二，房產稅屬于地方稅，區域性強。第三，具有較強的財政稅收功能。第四，房產稅具有合理調節房地產市場、優化房屋土地資源配置的功能。國家通過設置具體稅種、稅率，調節房地產市場主體的經濟利益。同時引導和調整土地的利用，優化土地利用結構，實現資源的有效配置。

二、我國現行房產稅現狀及分析

1.我國現行房產稅的不足

第一，違反稅收法定原則。依據我國《立法法》（2015）第八條第六款之規定，稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度只能通過全國人大及其常委會制定法律。而目前地方開征個人住房房產稅的依據，是1986年國務院制定的《房產稅暫行條例》，屬于行政法規。

第二，存在重復征稅現象。房產稅作為房地產行業保有環節征收的稅種，與房產流通環節的稅種出現重復納稅。例如，我國房產稅以租金為計稅依據，其中租金中既包括了房屋價值又包括了土地級差收益，對租金進行征稅不僅對房屋價值進行了征稅，對在房產購置時已經征稅的土地收益則出現了重復納稅。

第三，征收范圍狹窄。現行房產稅的只針對城鎮地區的經營性房產，范圍太狹窄。農村地區仍然在免稅的范圍之內，經濟較發達農村地區大量的非農業建設用地沒有被納入征稅范圍，個人所有非營業性的房產，不論面積的大小，也在免稅之列，明顯有悖于稅收公平原則。現行房產稅的征收只是對位于城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產進行征收，范圍明顯過于狹窄。

2.我國房產稅試點方案

我國嘗試在上海、重慶等地作為房產稅改革的試點，但是，通過實踐檢驗發現仍然存在很多問題。例如：其一，征稅對象不合理。上海市的征稅范圍并不包括納稅人擁有的存量房，也就是說在《暫行辦法》出臺之前，個人無論擁有多少房產，都不需要納稅。雖然這種設計在試點初期有利于改革推行，但其根本上違背了稅收公平原則，與實現調節收入分配的政策目標相悖;其二，計稅依據不合理。兩地試點初期都以應稅住房的市場交易價格為計稅依據，條件成熟后按評估值。實質上都在現階段回避了房產評估值即相關的房產評估問題，改革具有局限性;其三，納稅年限及稅收減免方面存在缺陷。兩地改革方案都未具體規定納稅年限問題，參照方案，納稅人每年都要繳納房產稅，這不符合我國國情。我國實行土地公有化，房產稅按年征收，而房產增值有限，未來累計稅款很可能與房產價值相距不遠。上海免征面積定為人均60平方米還有待考察。

三、完善房產稅改革的建議

1.提高房產稅的立法層次

隨著房產改革的深化，房產稅已具備了制定法律的基本條件，不應只停留在行政法規層而。國務院應總結原有房產稅的不足及上海、重慶的房產稅改革經驗和教訓，及時向全國人大及常務委員提出立法草案，由全國人大或全國人大常委會根據我國的基本國情及時制訂房產稅基本法。

2.擴大征稅范圍

現行房產稅只針對城鎮地區的經營性房屋進行征收，農村地區仍然在免稅的范圍之內，位于經濟較發達農村地區大量的非農業建設用地沒有被納入征稅范圍，整體征稅范圍過于狹窄。我國國民經濟正飛速發展，在此環境下，農村地區的發展水平也不斷提高，國家應當制定統一標準，將經濟水平達到一定程度的農村地區納入征稅范圍，調整農村的稅收優惠減免政策必不可少。同時結合上海、重慶兩地改革試點經驗，對個人所有的住房實行征稅，逐步擴大我國房產稅征收范圍，增加地方政府稅收收入。在此基礎上，必須科學規范稅收減免優惠范圍。因此，房產稅改革要切實依據我國國情，以完善我國房產稅制度為根本目標。

3.合并稅費、確定計稅依據、區分稅率

合并一些稅種，如合并城市維護建設稅、教育費附加等用于公共服務的費用到房產稅，以房產的評估價值作為計稅依據每年征收。對新開征房產稅的計稅依據避免“一刀切”，對于新房和舊房的納稅問題應區別對待，對于開征前已經一次性支付了相關費用的則不再征稅。自用住房和經營性住房、普通住宅和豪宅的稅率應分別確定。征稅時以家庭為單位，對第一套房屋進行低稅率征稅，從第二套房屋開始進行累積征稅，對于第三套及其以上的房屋進行高稅率征稅。對第二套房屋進行低征稅口的在于鼓勵其對外出租，對三套及三套以上的房屋進行高稅率征稅在于刺激其出售，弱化房地產市場的金融屬性，控制房價。

4.完善稅收征收管理制度

房產稅的征收和管理離不開一個完善的房產信息登記系統和房產評估系統。現階段我國也在加強推進房產全國信息互聯網系統，這要求相關部門要切實負責，制定全而詳細的房產信息系統。一個科學合理的房產評估系統的建成需要兩個重要因素：一是對房產信息進行全而的調查采集。不但需要調查采集房屋構建情況，還包括對房屋周邊情況如道路建設、環境綠化、社會因素、居住人群、房產市場經濟情況、國家相關政策等信息的調查采集。二是需要專業的評估機構。對此我們可以借鑒美國的評估機構的設置方法，即由獨立的第三方對房產進行評估，國家通過公開招標的方式尋覓社會的評估資源組建評估機構，房產人對評估機構評估結果不滿意的可以申請相關政府部門仲裁，保證其公平合理。

四、結語

房產稅是我國稅收體系的重要組成部分，在財政收入、調節國民收入再分配和優化土地資源等方面發揮著不可或缺的作用。我國現行的房產稅已滯后于時代發展，房產稅改革刻不容緩。但是，房產稅改革是一個長期而漸進的過程，必須要與我國實情相適應，使房產稅真正成為保障房地產行業健康發展的有效工具，為民眾謀福利，讓老百姓住得起房，發揮市場的調節作用，政府同時合理運用宏觀調控與微觀調控手段，保證市場經濟的平穩運行。

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作者簡介：陶云飛（1993年生），男，安徽蕪湖人，陸軍軍事交通學院汽車士官學校基礎部政治教研室助教，2018年畢業于安徽師范大學法學院，刑法學碩士。研究方向：犯罪學。石曉宇（1994年生），女，漢族，安徽蚌埠人，安徽科技學院財經學院助教，2018年畢業于英國南安普頓大學，經濟學碩士。研究方向：區域經濟。