房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整程序如何高效執(zhí)行問題探討

劉志軍 羅芳元

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整程序與其他企業(yè)破產(chǎn)重整程序之間存在很大的差異。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景之下，曾經(jīng)風(fēng)光無限的房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的困局，導(dǎo)致大量資本底蘊(yùn)不夠深厚的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槭种袠潜P的長期積壓發(fā)生了資金鏈斷裂，被迫進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。本文通過研究分析具體問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整程序的執(zhí)行現(xiàn)狀進(jìn)行簡要的剖析，并且提出提高房地產(chǎn)破產(chǎn)重整程序執(zhí)行效率方面的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);破產(chǎn)重整;高效

“衣食住行”是人類的四大剛需，其中“住”即是擁有穩(wěn)定的住所。住房給予人們庇護(hù)與安全感，在生產(chǎn)生活中占據(jù)著重要的一席之地。近年來房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率逐年上升，對(duì)其進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)調(diào)檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)果顯示其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互促進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)必然關(guān)系到多方的利益與發(fā)展，為了避免其破產(chǎn)影響到國家整體經(jīng)濟(jì)，必須充分掌握房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算重整程序案例的發(fā)生模式和特點(diǎn)，再根據(jù)其中存在的問題做出針對(duì)性的調(diào)整。作為司法一線工作者的律師，在這一段時(shí)間之內(nèi)需要將相關(guān)的破產(chǎn)清算重整業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)關(guān)注。在自身創(chuàng)造更多司法經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，為重振經(jīng)濟(jì)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定做出自己的貢獻(xiàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算重整程序的執(zhí)行現(xiàn)狀和問題

律師在執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算重整程序的過程中會(huì)遭遇各種不同強(qiáng)度和形態(tài)的阻礙與困難。但從根源上來說，這些阻礙和困難幾乎都源于以下幾條：

（一）清算證據(jù)混亂，收集核實(shí)困難

房地產(chǎn)商品的買賣賬期普遍較長，容易出現(xiàn)多頭買賣的情況。且房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少，依賴于貸款和預(yù)收款，產(chǎn)生大量債務(wù)關(guān)系，而行業(yè)內(nèi)又具有大量不確定性和信用缺失問題。所以一旦房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算重整程序，與其相關(guān)的各類債務(wù)債權(quán)關(guān)系的清理和結(jié)算就成為了律師在前期證據(jù)收集整理過程中的一大難點(diǎn)。而且，為了降低和分散風(fēng)險(xiǎn)，目前中國市場上普遍存在“自保”的心態(tài)，只要房地產(chǎn)企業(yè)宣布破產(chǎn)，與其有債務(wù)債權(quán)聯(lián)系的各個(gè)企業(yè)和機(jī)構(gòu)便會(huì)急于撇清關(guān)系。無論法庭工作人員是否作為合作方參與前期調(diào)查，律師在進(jìn)行債權(quán)債務(wù)關(guān)系證據(jù)的調(diào)查收集時(shí)都會(huì)遭遇“逐客令”甚至“閉門羹”。即使有債權(quán)人主動(dòng)給律師團(tuán)隊(duì)提交相關(guān)證據(jù)資料和報(bào)表，律師也會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)自身背負(fù)的連環(huán)債務(wù)關(guān)系而難以核實(shí)這些債務(wù)證據(jù)的真實(shí)性，使得破產(chǎn)清算重整程序從一開始就陷入僵局。

（二）破產(chǎn)清算重整遭遇人為阻撓，執(zhí)行程序難以開展

人口基數(shù)的巨大化催生房產(chǎn)資源的高需求，加之當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)之間的各種惡性競爭，導(dǎo)致房價(jià)一直居高不下。許多人不以花光全部積蓄購房，有時(shí)候甚至不得不通過高息貸款模式購買房產(chǎn)。因此，一旦房產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，就意味著購房者的積蓄徹底付之東流，更有甚者還會(huì)背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)的員工也會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)的破產(chǎn)而陷入生活無著的困難境地。這兩種弱勢(shì)群體出于追回自己損失的目的，不惜通過靜坐示威或者直接上訪等極端方式要求破產(chǎn)企業(yè)償還自己的債權(quán)債務(wù)。當(dāng)律師和執(zhí)行庭人員組成的司法執(zhí)行團(tuán)隊(duì)進(jìn)入公司辦公地點(diǎn)執(zhí)行法律程序時(shí)，他們甚至?xí)帽┝κ侄喂羲痉▓?zhí)行團(tuán)隊(duì)，干擾司法團(tuán)隊(duì)工作。既給房產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算重整程序造成嚴(yán)重阻礙，又對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)治安構(gòu)成了一定的威脅。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算重整程序執(zhí)行情況的建議

高效的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算重整程序能將企業(yè)破產(chǎn)造成的各種經(jīng)濟(jì)損失降到最低，并且最大限度地保障房產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。依據(jù)目前在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算重整程序過程中遇到的問題，可以從以下兩點(diǎn)著手改進(jìn)：①相關(guān)企業(yè)和部門不配合取證工作是為了自保，就是擔(dān)憂自己被企業(yè)破產(chǎn)波及導(dǎo)致進(jìn)一步的損失或者產(chǎn)生其他風(fēng)險(xiǎn)，解決方法就是打消其顧慮，對(duì)其解釋相關(guān)的法規(guī)條例和后果風(fēng)險(xiǎn)。收集時(shí)，采用規(guī)范的證據(jù)收集途徑，收集符合法律要求的證據(jù)，事物證據(jù)和言詞證據(jù)分開收集，審查證據(jù)的關(guān)聯(lián)性和真實(shí)性，方便后期核實(shí)。收集完成之后進(jìn)行整理，梳理出完整的證據(jù)鏈條。取證并確認(rèn)被執(zhí)行破產(chǎn)企業(yè)難以恢復(fù)之后，積極配合司法執(zhí)行機(jī)關(guān)實(shí)施后續(xù)拍賣程序。在破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣結(jié)束后，律師還需做好資產(chǎn)清償，債務(wù)和遣散費(fèi)用給付以及放款清退等收尾工作。保障各方都能獲取自身應(yīng)有的合法利益，同時(shí)讓未發(fā)揮價(jià)值的房產(chǎn)資源能夠有機(jī)會(huì)重整延續(xù)。但在這里需要注意，無論是重整程序還是破產(chǎn)清算都需要以市場情況和投資者意愿作為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。②對(duì)于阻撓和干擾司法執(zhí)行團(tuán)隊(duì)實(shí)施破產(chǎn)清算重整的行為，律師團(tuán)隊(duì)必須從法律角度為工作團(tuán)隊(duì)保駕護(hù)航。干擾房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整司法執(zhí)行工作的人群基本都是企業(yè)的員工和普通的購房者，這一部分人群對(duì)于破產(chǎn)清算重整程序的相關(guān)法律規(guī)定不甚了解。因此容易受到自身情緒影響以及別有用心者的煽動(dòng)而采取極端方式尋求自身利益最大化。對(duì)此，律師必須主動(dòng)積極向現(xiàn)場的維權(quán)人群普及有關(guān)破產(chǎn)清算重整的法律知識(shí)。在將執(zhí)行情況及時(shí)予以通報(bào)的同時(shí)，切實(shí)保證所有相關(guān)人員和群體都能夠充分享有自身應(yīng)有的合法權(quán)益，以此來消除不理智維權(quán)給房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算重整程序的負(fù)面影響。

三、結(jié)論

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的經(jīng)營活動(dòng)，無論盈虧皆屬于正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所有的行業(yè)都有著一定的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益是對(duì)等的，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)，其他行業(yè)中由于外部環(huán)境因素影響和內(nèi)部經(jīng)營不善的緣故而造成的破產(chǎn)現(xiàn)象也屢見不鮮。作為律師，不管處理何種破產(chǎn)清算重整案件，都需要站在法律的角度上，恪守職業(yè)道德，用公正的立場和適合的方式解決企業(yè)破產(chǎn)清算重整過程中遭遇的各種問題，盡力維護(hù)利益各方的合法需要，為我國市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好狀態(tài)和市場經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展提供有效的法律保證。

參考文獻(xiàn)：

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