拆除重建工程項目技術難點解析
——以上海市彭三小區的設計實踐為例

■林 巍 LIN Wei

1 項目概況

上海市彭三小區建于上世紀五六十年代，主要由多層磚混結構住宅組成。原有住宅52幢，住戶2 578戶，其中：不成套住宅37幢，住戶1 988戶，成套住宅15幢，住戶590戶。從2006年起，對彭三小區六幢廚房獨用、衛生間兩戶合用的住宅采用改擴建方式進行成套改造。一期完成改造住戶258戶（圖1），隨后，二期拆六幢建三幢，三期拆四幢建四幢，以拆除多層新建多層的方式，完成429戶不成套住戶的成套改造。

彭三小區改造工程四期、五期項目共有1 301戶改造住戶，隨著形勢的發展，政府及相關部門對舊住房成套改造的公建配套、小區綠化及停車指標提出了更高要求。若仍采用拆多層建多層的改造方式將造成改造居民無法全部回搬，且控制性詳細規劃中的配建社區公共服務設施無法真正落實。因此，靜安區政府及相關部門為確保成套改造順利進行及社區公共服務設施項目的落實，切實解決老舊小區綠化率低、停車難的矛盾，結合上海市房管局開展的“試點拆除多層新建高層、居民原地回搬安置”的要求，將彭三小區成套改造四期項目進行拆落地新建高層試點（圖2），目前，四期改造工程已完成三幢18層，三幢8層高層，423戶居民得到回遷。彭三五期住宅小區舊住房拆除重建工程（本期工程）項目也已啟動，改造住戶878戶，改造安置標準（居室、廚衛面積等）與一至四期保持一致（圖3）。

2 技術難點解析與設計實踐

圖1 彭三小區一期工程改造前后外貌

圖2 四期改造后高層住宅標準層平面圖

圖3 五期改造后高層住宅標準層平面圖

舊住房拆除重建項目是舊住房成套改造的一種形式。相對于貼擴建改造、內部分隔改造等方式，拆除重建的改造方式技術難度最大，并且涉及影響面較廣和復雜程度相對較高。下面分別從設計標準、住房增量、戶型設計、裝配式實施、小區配套以及綠化指標等方面對拆除重建工程項目的技術難點進行分項解析，并以拆除重建工程項目彭三小區的設計實踐為例闡述技術難點的解決方案。

2.1 設計標準

非成套住宅拆除重建項目既難以用普通商品住宅標準設計，又不同于一般保障性住房項目的性質，其主要目的是要使原有住戶的居住面積及居住功能基本不變，因此，更接近于對原有建筑結構的重新構建。

非成套住宅是新中國發展建設歷程中的特定產物，主要分為兩大類型。一類是原有設計標準參照蘇聯住宅的大戶型設計，后因居住面積標準過高人為拆套分配給多戶使用；另一類是原始設計標準較低，僅按當時人均居住面積控制居室面積多戶合用廚房衛生間，追求最大化安置戶數以解決職工居住需求的合用住宅。

隨著時代發展，我國的住宅建設逐步進入商品住宅為主導的房地產市場，住宅功能要求從解決居住基本需求向提高生活品質方向轉變。商品住宅也多以“小康社會”的二居、三居住宅為主力戶型，戶型附屬面積按照居室個數進行適當比例的配置。在這種趨勢下，現行的住宅設計規范、標準也將相關規定作了相應提高，以符合現有經濟發展水平的標準。

如何讓非成套改造戶型標準既符合現行規范強制性標準，又在合理范圍內制定出適合這類項目的特定標準，是使項目落地的首要任務。根據上海市住房保障和房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局、上海市城鄉建設和管理委員會、上海市綠化和市容管理局和上海市民防辦公室5家單位的聯合發文《關于舊住房拆除重建試點項目建設管理審批的指導意見》（滬房管修[2015]231號）的相關文件精神，建筑功能及有關配套等強制性標準按不低于原建筑設計標準進行設計。在安置住戶相對公平性原則下，住宅功能按照臥室、獨用廚房、獨用衛生間、獨用陽臺的標準進行設計，無單獨起居室和單獨儲藏空間（圖4），結合《上海市舊住房綜合改造管理辦法》和《上海市保障性住房設計導則（公共租賃房篇）》，來解決廚衛獨用面積最低要求。

2.2 住房建設量

拆除重建項目在政府資金投入、居民成套住房標準、社區配套等方面的探索、總結也在不斷進行中。從最早的“戶數平衡、資金平衡”的雙平衡改造目標，到“人口疏解、嚴格控制人口增量”的相關要求，再到“優先本地安置、地區統籌、最小限度增量”，經歷著多次爭議與共識的交替循環。

由于非成套住宅的住戶入住使用時間通常已超過40年，甚至超過設計使用年限，原建設年代、所處區域位置及后期的歷史性改造情況復雜，往往夾雜著大量的“能加則加”的加層改造和“見縫插針”式的單元加建，使彭三小區改造前的住宅密度各不相同。在彭三小區拆除重建實施中，先期實施的第二、三期在“雙平衡”條件下，在滿足基本間距要求的基礎上，盡可能多地增加住宅建設量。增量住宅主要用來解決后期改造的戶數缺口以及利于滾動式開發。二三期住宅的建設量是相對較高的，在拆除多層建多層的情況下，原住戶429戶，改造后551戶。但是這樣的建設方案疏于對小區居住環境（綠化、停車指標）和居住便利性（公服設施）方面的考慮。

彭三四期拆除重建試點中，首次引入了“規劃”層面統籌的設計理念（圖5），進行街坊控詳調整。對彭三四期、五期及彭一小區大概的建設量進行初步研究預估，對小區綠化、停車、房屋限高等做了初步的探索和原則性要求，并合理配置一定比例的公服設施。但是限于拆除重建類項目先行先試的樣板較少，一開始對于住宅的建設量仍是按戶型面積的粗略估算及規劃方案可行性分析結果，初步預估了約10%的戶數增量。

圖4 改造房型功能空間平面圖

2.3 外廊與廚房設計

圖5 彭三小區四期總平面圖

由于成套改造的住宅原住戶一室戶戶型占比通常超過7成，難以設計出直接對外的廚衛，因此，經過幾十輪的討論、溝通、協調，平面布局通過南側陽臺臥室、北側廚房衛生再加平面交通的布置形式解決戶型均好性設計問題。彭三小區二期、三期拆除重建項目中，多層住宅使用開敞樓梯間和開敞外廊作為平面交通空間，兼做廚房、衛生功能空間與室外過渡的灰空間。半開放外廊有效地解決了廚衛的通風采光需求。彭三小區四期、五期拆除重建項目中，由多層轉變為高層建筑，平面交通空間中更多地考慮垂直交通與通風采光外廊的相互關系（圖6）。設計中根據半開敞外廊長度設置合理的通風采光洞口（其中，通風次數、通風量及排煙能力均經過合理計算確定），確保了外廊滿足相關通風排煙要求。在半開敞外廊滿足相關通風排煙要求的基礎上，交通空間與臥室之間的廚衛空間布置顯得尤為重要。

封閉式廚房的安全性及衛生性遠優于穿過式廚房，但封閉式廚房需要在戶內布置走廊空間，面積復合利用方面要略差于穿過式廚房。而且封閉式廚房將導致相鄰的衛生間失去間接采光通風，居民受臥室面積限制也更傾向于選擇穿過式廚房。在各期拆除重建項目中，我們分別嘗試了多層穿過式廚房直接連接臥室、衛生間，高層穿過式廚房加短走道過渡空間連接臥室、衛生間（圖7），和穿過式廚房與臥室直接連接衛生間前室等多種布置形式。目前的設計是，將衛生間前室與短走道設置為整合的空間（圖 8）來解決穿過式廚房的平面布局設計，可以靈活布置洗漱、洗衣、簡餐、食品儲存、雜物收納等功能，并通過增加煙感、溫感和燃氣濃度報警等裝置改善廚房空間的使用安全性，相關平面設計還有待通過項目實踐進一步探討優化。

圖6 垂直交通與通風采光外廊平面布置圖

2.4 “半室”設計

老舊住房中普遍存在的“一室半戶型”（圖9）是設計的難點。彭三小區四期、五期改造中將半室分成兩種方式進行處理，第一種仍作為單間臥室的后半間處理，第二種嘗試設置在開敞外廊的開口處，使其獲得較為直接的通風采光，這兩種處理方式都并非很好的解決方案。后在建筑平面設計中通過合理設置建筑凹口，擴大半室戶型的建筑面寬，使半室空間能直接面向主要朝向的采光通風窗口，大大改善這部分戶型的居住舒適度。

2.5 裝配式實施

由于拆除重建項目中戶型重復率低，戶型數量多，標準層相對較少，標準化模塊化程度較低，同時，回搬安置標準中明確粗裝修交付的要求，使得內裝裝配化施工無法實施。因此，拆除重建項目較難滿足現有裝配式建筑相關建設標準。

在彭三小區五期項目實踐中，結合五期項目特點，設計中盡量采用標準層設計，減少上下層的戶型變化。在結構預制構件中，將重復程度高的樓梯間、臥室樓板、陽臺、標準廚衛等建筑構件進行了預制。通過優化設計，使該項目的預制率達到25%以上，得到了相關管理部門和專家的認可。同時，也形成了拆除重建項目裝配式實施的有效經驗，為相關政策出臺提供了案例參考。

2.6 停車位及綠化指標

圖7 穿過式廚房加短走道過渡空間

圖8 短走道整合空間

圖9 一室半戶型平面圖

由于拆除重建項目改造后的戶均建筑面積較小，造成同樣用地面積同樣容積率的情況下，設計戶數遠大于商品住宅，因此，使項目實施后戶均停車指標相對較低。彭三小區四期車位配置指標參考了上海市公共租賃住房戶均0.4輛的配置標準，建設完成交付后僅1年，車位數已經達到飽和。彭三小區五期受周邊保留建筑較多的限制，配置標準仍按0.4輛/戶建設。

綠地指標同樣影響到居住的舒適度，由于拆除重建項目一般都需要加強土地的集約利用，需要配建小區和社區公共服務設施。這些公共服務設施往往占地面積較大，造成綠地率配置指標不足。彭三小區四期結合上海市房管局開展的“試點拆除多層新建高層、居民原地回搬安置”要求，進行拆落地新建高層試點，使綠地率基本都達到30%的配置水平，超過拆除重建項目常規的25%綠地率要求（圖10）。

圖10 彭三小區四期改造后的建筑立面效果

3 小結與建議

（1）拆除重建項目面對的改造對象是“社會主義大家庭”式的共有共享居住模式住宅，改造后與現行住宅設計標準水平還存在不少差距。若選用現行住宅標準設計將造成改造住戶得益過大，以及成套住宅的起始面積過高等問題。因此，上海市拆除重建類項目設計相關標準有待進一步明確和細化，為設計提供統一的參照。

（2）住宅設計增量要求與戶型分檔數量成正比，與用地面積成反比。隨著彭三五期以及彭一小區和談家橋等拆除重建項目“一對一”安置戶型的設計完成，依據設計經驗，設計量的確定有了一個基本的計算模型基礎數據。一般住宅安置戶數增量要求在5%～10%方可滿足回搬安置要求。

（3）拆除重建項目的平面設計優化有待進一步探討與實踐。關于拆除重建住宅常見的“一室半戶型 ”，原有后半間處于大進深的深處，僅依靠南側臥室間接采光通風還不能滿足相關規范要求。另外，如何合理高效地組織交通空間，處理好臥室與廚衛空間的平面設計流線，在有限的套內面積下盡可能提高功能的復合利用，有待進一步探討。

（4）拆除重建項目中的裝配式實施面臨困境。一方面，建筑門窗洞口尺寸受到預制墻板的開孔尺寸限制，影響居室的采光通風；另一方面，夾心保溫墻板外墻預制構件使建筑外輪廓尺寸進一步加大，在拆除重建項目建筑間距本已緊張的情況下，造成退界設計條件的惡化。是否可視項目具體情況選擇裝配式或者現澆整體式，有待相關政策出臺予以明確。

（5）在規劃初期對于拆除重建項目的住房建設增量、公建服務設施配置、停車位建設指標以及綠化指標需有較明確的預估，有利于建設實施過程中各指標的相互協調平衡。另外，通過社區級公共服務設施土地的單獨劃示，可有效提高拆除重建項目地塊內的停車、綠地率指標，為居民提供更好的后期居住環境。