建筑類企業轉型升級背景下的境外園區開發策略淺析

朱延剛

[摘 要] 隨著“一帶一路”倡議走深、走實，國內“走出去”的建筑類企業業務轉型升級如火如荼，從事境外園區和產業投資的企業如雨后春筍，文章通過研究建筑類企業從事境外園區和產業投資的現狀，存在的問題和瓶頸，分析優勢和不足，結合實際案例，探索應對的措施和出路。

[關鍵詞] 建筑企業 轉型升級 境外園區 產業投資

中圖分類號：F251 文獻標志碼：A

一、研究背景

國際產能合作是“一帶一路”倡議的重要實施路徑，為各國企業合作提供了新的機遇，對促進“一帶一路”沿線國家經濟發展和民生改善具有重要的意義。隨著“一帶一路”倡議持續走深、走實，尤其是中非合作論壇北京峰會提出中非共建“一帶一路”和“八大行動”，要減少非洲國家的債務負擔，增加非洲國家的造血功能，幫助非洲國家建立完善的以工業化和工業體系為核心的自我發展的能力，中國企業參與“一帶一路”倡議和國際產能合作迎來了新的重要機遇。

近年來，國內外基礎設施建設市場發生了深刻的變化。隨著基礎設施日趨完善，國內市場趨于飽和，基建行業從增量競爭步入存量競爭時代，建筑業發展增速放緩。在國外，非洲等“一帶一路”沿線國家財政負擔和債務風險日漸加大，政府框架類項目嚴重萎縮，現匯項目競爭日趨白熱化，依靠投資拉動海外業務迫在眉睫。

這些變化都在倒逼基建類國企尤其是中央企業調整經營思路，主動適應“一帶一路”倡議由基建主導向產業主導變化的形式，抓住機遇，深化改革，轉型升級，提質增效。發展境外產業園區及相關產業是圍繞國際產能合作，構建國際產業互通平臺，加快形成具有承載功能、產業功能、輻射功能、服務功能的集約式發展新路徑。從事產業投資，從產業鏈下游向上游延伸，也是基建類建筑企業轉型升級的重要路徑，本課題重點結合筆者從事境內外產業園區及產業投資開發的實踐經驗，研究建筑類企業，尤其是長期在海外經營的建筑類央企在轉型升級進行園區和產業投資過程中的商業模式和管理模式創新，進而實現以產業投資拉動主業，實現增量發展，為企業發展提供助力。

二、建筑類企業從事境外園區開發的態勢分析

根據公開資料，截至目前，建筑類企業尤其是建筑類央企在境外開發的園區總數超過20個，但是總體來看，除了少數園區已完成全部開發并投產運營外，大部分園區或剛開始運營，或尚未開工建設，或在建尚未正式運營。

總的來說，境外園區發展過程中，大多都面臨一系列共性問題，如缺乏市場支撐、基礎設施配套滯后、員工簽證限制問題、融資難度大、園區運營的能力不足等情況。整體上看，境外園區發展仍然處于初期階段，雖然對“走出去”中國企業參與國際產能合作做出了一定貢獻，但尚未出現取得重大成功的園區案例，也未形成典型的園區盈利模式。

建筑類企業尤其是建筑央企從事境外產業園區開發有一定的優勢，主要體現在：對于建設階段的實施風險掌控力較強；多年積累的全球化業務網絡以及建筑產業全產業鏈優勢，在全球眾多國家深耕多年，有深厚的政府關系和談判能力；建筑類央企作為“一帶一路”倡議的積極響應者和深度參與者，其品牌價值得到國內外的高度認可，奠定了其在國際產能合作中的平臺地位。

劣勢主要體現在建筑類企業作為建筑服務類企業，自身缺乏產業優勢；園區規劃、園區招商、運營管理能力有待進一步培育；園區業務起步較晚，面臨同類企業的競爭等。

中非合作論壇“八大行動”計劃為境外園區開發帶來了新機遇，建筑類央企也面臨深化改革及業務轉型升級，此外傳統工程承包業務市場萎縮，未來將越來越依賴于投資拉動，這些因素都為境外園區發展提供了廣闊的空間。

三、建筑類企業境外園區發展存在的普遍問題

縱觀國內眾多建筑類企業境外園區發展歷程及現狀，從內因來分析，主要面臨的共性問題大致有以下幾個方面：

1.企業轉型初期，境外園區大多是工程承包業務的派生產物，主要服務于國別市場的業務開發，應東道國政府要求投資，作為換取其他基礎設施建設項目的條件，園區本身的可行性、必要性不夠充分，項目質量參差不齊。

2.境外產業園區收入來源相對單一，僅靠園區運營難以平衡前期較大的配套基礎設施及公共服務設施投入，商業模式難以突破，僅通過園區運營管理難以實現園區盈利。

3.建筑類企業普遍從事園區業務的時間較短，園區策劃、產業規劃、招商能力、運營管理能力等尚待進一步培育。

4.現有境外產業園區招商對象主要是國內中小規模民營企業，海外抗風險能力弱，融資能力和履約能力不足，嚴重影響園區招商成功率。

5.建筑服務企業，自身沒有產業基礎，境外園區缺乏產業依托。

6.國有企業在園區相關的產業投資受制于非主業投資限制。

7.境外產業園區項目投資收益水平較差，融資難度大，很難實現項目融資。

從外因來說，制約境外園區發展的主要因素有：

1.目前布局的境外園區目前主要布局在非洲等欠發達國家，多數園區所在國缺乏必要的配套政治、經濟、法律等環境。

2.園區東道國基礎設施配套，政府更替，安全形勢，政策多變等因素對園區發展影響很大。如某建筑央企投資的埃塞某建材產業園2017年即開工建設，而政府承諾的市政電網至今不能落實，導致園區招商受到嚴重影響，已入園企業也不得不建自備電站解決生產用電問題，預期收益率受到很大影響。

3.國外土地私有，征地難度大，土地主哄抬征地價格，政府對用地缺乏總體規劃，不利于園區土地落實及滾動開發。如印尼某園區，按照規劃分兩期開發，一期土地落實后，周邊私有土地坐地起價，極大推高征地費用，最終導致總體規劃難以按計劃落地。

4.園區東道國通常外匯短缺且嚴格管制，利潤難以回流，如上述埃塞俄比亞園區，園區內企業大多從事出口替代相關產業，產品主要服務于當地市場，收入全部是當地貨幣，而埃塞外匯極度短缺且嚴格管制，導致企業持有大量當地幣無法變現，不僅投資收益難以回流，也存在巨大匯率風險。

四、建筑類企業從事境外園區開發策略分析

受企業資源稟賦，經營理念等因素的制約，建筑類企業在進行轉型升級從事境外園區及相關產業過程中存在諸多困難，但只要認清自身的優劣勢，揚長避短，創新思維，仍然可以破解境外園區發展的困境，在實踐中走出一條適合自身特點的產業園區發展之路。

（一）創新模式，創造園區發展新模式

1.圍繞資源打造園區。境外資源開發一般伴隨著港口、公路、鐵路等大規模基礎設施開發，不僅可以拉動建筑企業主業，也充分發揮了建筑企業在基礎設施建設方面的優勢；依托資源進行上下游產業鏈開發，形成集資源開采、物流運輸、冶煉、加工、商貿等功能于一體的資源類產業園區水到渠成。如某建筑央企開發的吉布提化工產業園，依托吉布提ASSAL鹽湖相關資源，規劃建設依托鹽和溴等資源的上下游產業鏈，打造集基礎化工、能源、海水淡化和港口物流等基礎設施配套的臨港綜合化工產業園。幾內亞鋁土資源豐富，國內多家企業依托幾內亞豐富的鋁土礦資源，打造集礦山、公路、港口、氧化鋁廠、氯堿廠、自備電廠、商貿物流中心等為一體的臨港資源開發園區。

總之，建筑企業可發揮基礎設施建設能力的優勢，圍繞相關資源打造產業鏈和價值鏈，獲取中國社會經濟發展所需資源的同時，為東道國帶來基礎設施升級，產業基礎，稅收及就業，實現造血功能，這也正是“一帶一路”倡議共商、共建、共享原則的集中體現。

2.因產設園、聚產成園。傳統的園區規劃、土地收儲、基礎設施建設、招商引資的園區開發模式存在前期投入大，投資回收慢，招商引資不確定性大等弊端，因此需要改變思路，以結果為導向，主動布局，從產業導入入手，從國內產業“走出去”的需求入手，緊緊圍繞產業需求，從實際需求出發，并做好產能與配套的匹配性分析和規劃，因產設園，因地制宜，科學合理進行園區產業定位和產業規劃，合理確定園區規模，滾動開發才是控制招商引資風險的根本出路。

3.產園結合、產城融合。鑒于境外園區開發運營周期長，風險大，盈利模式單一，園區運營企業通常很難單純通過境外園區的投資運營實現盈利。因此，園區企業通過控股或參股園區中市場前景好，回報較高，具有產業引領作用的產業，并以產業投資收益反哺園區運營，從而達到總體收益要求。產業園區開發還要和城市開發相結合，在有條件的園區進行商業地產開發，引入醫療、教育、金融服務等配套，一方面提升園區綜合服務水平和價值，另一方面通過提供配套增值服務帶來額外收益，還可以分享土地升值帶來的紅利。

4.輕資產運營，重資產投資結合。境外園區及相關產業的投資開發通常伴隨著大量基礎設施投入，投資金額大，回報周期長，長此以往企業負債壓力大，而國內有實力的建筑企業大多長期在海外經營，一般都具有較強的高端對接能力，資源獲得能力，品牌認可度較高。因此，充分發揮上述優勢，以獲取“特許經營權”為抓手，探索重資產投資和輕資產運營相結合的模式能保持企業持續健康發展。以上述吉布提化工產業園為例，由于企業長期在吉布提從事工程承包，與政府建立了良好的互信，獲得了吉布提ASSAL鹽湖特許經營權，通過招商吸引國內專業企業投資建廠，以收取資源費的方式獲得穩定收益，從而探索出一條以企業為平臺，以園區為載體，依托當地資源，帶動國內產業“走出去”的發展道路，提升了當地基礎設施水平，帶來了就業和稅收，成為“一帶一路”倡議在非洲的成功實踐。

此外，建筑類企業還需要補齊短板，培育和提升產業園區的咨詢、規劃、招商和運營管理等能力，在產業園區的開發與運營，重點發展的產業領域打造自身的運營模式和團隊，形成核心競爭力。

（二）境內外聯動發展

境外園區的開發離不開國內產能、技術、資金和市場等要素，境內園區的開發同樣需要境外的原材料和資源，境內境外園區聯動發展，可以嫁接國內外資源、補全產業鏈。根據不同的國別情況，區分建立產業鏈上下游園區，充分利用并嫁接境內外優勢資源，實現境內外產業互相支撐、雙向聯動、上下游緊密銜接、全產業鏈發展。

此外，境內外園區和產業的聯動還能解決資金的回收，境外園區或相關產業主要用于滿足當地市場需求，投資收益絕大部分是當地幣，由于非洲等項目所在國外匯短缺且管制嚴格，投資收益難以變現，因此在當地購買礦產資源、木材、農產品等國內需要的優質資源，在當地進行初加工后運回國內進行深加工，生產滿足國內市場需求的產品，是突破投資收益回流瓶頸的重要手段。

（三）投資和貿易相結合

投資類項目通常回收周期長，而貿易可以作為產業投資的有效補充手段，一方面為入園企業建設和運營提供設備或原材料等，可以提前鎖定項目投資收益，合理避稅，另一方面通過貿易從園區東道國購買優質礦產及農林牧漁等大宗商品，還可以實現投資收益回國。

（四）產業投資和融資手段有效互補

支持境外園區發展常用的金融手段包括：金融機構為產業園區建設提供低息中長期資金，支持園區長期發展；建立產業擔保基金，為入園企業投資企業解決債券融資，融資；園區開發企業與金融機構、地方政府設立產業基金或“走出去”引導基金，為入園企業解決融資，分擔風險等。在園區開發和運營成熟后，對接資本市場，盡快將資產打包上市，實現園區的快速滾動發展。

五、結語

隨著“一帶一路”倡議走深走實，在新形勢下，“走出去”的建筑企業業務轉型升級逐步深入，很多由建筑企業開發的境外園區已經開花結果，取得了不菲的成績。雖然受制于企業資源稟賦，經營理念等因素的制約，從“承包商”到“投資商”“運營商”“發展商”的轉變還有很長的路要走。但是，相信在不遠的將來，在“一帶一路”倡議下，建筑企業一定能找到符合自身特點的境外園區發展之路。