住房租賃市場的問題與對策建議

陳力新 單雅紅

摘要：杭州市蕭山區目前實際開展住房租賃業務的企業為247家，共運營集中式長租公寓約8725套，分散式長租房源約52071套。自2019年下半年以來，接連發生多起住房租賃市場集中信訪糾紛案件，又因2020年初新冠疫情爆發，當事企業與租賃雙方矛盾頻發。針對目前經營模式高風險、資金運作不規范、監管體制不健全以及疫情的影響增加企業資金壓力等困境，提出相應的解決對策和建議。

關鍵詞：住房租賃;房地產行業監管;對策建議

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）07-0073-76

收稿日期：2020-06-04

隨著杭州市城市建設不斷加快、人口流動性不斷增強，住房租賃市場需求也在快速增長。根據杭州市住房租賃監管服務平臺數據顯示，目前蕭山區有住房租賃企業247家，其中本地企業61家，運營集中式長租公寓約8725套，已出租6084套;分散式長租房源約52071套，已出租46684套;另有提供居間代理租賃房源18789套，已出租2843套。自去年下半年以來，蕭山區接連發生了“南京樂伽”“喔客公寓”“中擇代理”等多起住房租賃市場集中信訪糾紛事件，涉事房源2900余套;在今年初的新冠疫情影響下，租賃中介企業杭州青客公寓與租賃雙方當事人之間的矛盾頻發，信訪量已累計達252件。對此，蕭山區住建局對區內住.房租賃企業基本情況開展了摸底調研，細致分析了行業管理面臨的困境，并提出了相關對策建議。

1主要工作

1.1開展“拉網式”排查，規范清理一批

為進-步摸清住房租賃市場運行情況，規范住房租賃市場經營秩序，蕭山區住建局牽頭開展了蕭山區住房租賃市場專項檢查工作。專項行動分為摸底調查和集中整治兩個部分，對全區范圍內實際從事住房租賃托管運營或租賃居間服務的住房租賃企業、房產經紀機構及其他組織機構開展“拉網式”排查。檢查內容包括企業基本情況、經營狀況、房源規模和存在問題等，重點查處是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源、違規經營、侵害群眾利益等行為，共檢查企業（機構）776家（其中住房租賃企業247家，從事居間業務的房產中介機構529），房源數量67781套;發現6方面問.題線索，下發整改通知單18張，對聚成房產、遠行房產等4家企業因擅自發布房源、未書面告知房屋租賃稅費事宜等行為作出了行政處罰。

1.2加強行業管理，宣傳引導一批

一是公布誠信企業名錄。召開全區住房租賃企業守法經營、誠信服務公開承諾大會，首批24家誠信住房租賃企業名錄正式“出爐”，該批企業滿足區房產中介協會會員單位、住建部門備案、兩年無誠信不良記錄等多個先決條件，為市民在租賃住房時提供有益參考;二是通報違規典型案例。通過“蕭山發布”“蕭山建設”等微信公眾號以及“透明售房網”等網上平臺，對蕭山區部分房產經紀機構為禁止交易的房屋提供經紀服務、為不符合銷售條件的商品房代理銷售等違規典型案例進行通，報曝光，營造住房租賃市場規范經營的輿論導向;三是多渠道宣傳引導。赴佳豐北苑、豐瑞北苑、利-.家園等安置小區和江寺公園開展房產管理惠民服務宣傳活動，對廣大市民進行“一對一”地宣傳教育，共派出宣傳小組60人次，分發宣傳資料和風險提示2000余份，進一步提高房東和租客的租賃風險防范意識。同時發布住房租賃風險提示，督促全區物業公司在住宅小區醒目位置張貼，進一步提高房東和租客的租賃風險防范意識，引導依法依規維護自身權益。

1.3強化部門聯動，信訪處置一批

針對目前住房租賃信訪量不斷增長的態勢，蕭山區住建局聯合市場監管、公安部門成立專項檢查組，通過自查和聯合檢查兩種方式相結合，對信訪矛盾突出的企業進行全面檢查。-方面，轉變以往電話提醒督促為主的處置方式，，為定期對信訪矛盾突出的企業進行突擊檢查，并及時將發現的違法違規問題抄送至相關職能部門，共突擊檢查企業24家，查處問題3起，處罰企業5家。另一方面，聯合市監部門、公安部門成立長租公寓聯合檢查小組，不定期對矛盾突出的企業進行執法檢查，督促其主動承擔企業責任、規范從業行為，共開展聯合檢查72次。在協同做好信訪矛盾調解工作的基礎上，充分依托街道、社區的屬地管理作用，主動開展房東、租客的矛盾糾紛化解工作，切實強化企業主體責任，妥善化解了“南京樂伽”“喔客公寓”“中擇代理”等涉事房源的信訪糾紛。

2面臨的困境

2.1經營模式高風險

為快速搶占房源和客源，部分住房租賃企業不惜壓縮租金差價，甚至出現“高進低出”的野蠻擴張，即高于市場價收房源，低于收房價出租。此種方式類似于“互聯網補貼”模式，需要企業具有極高的資本支撐與運作能力，否則極易失血崩盤。而其他受影響的運營商為維持“生存”能力，也不得不以類似的方式搶占市場，進行“自殺式”競爭，從而擾亂正常的價格體系及市場秩序。如蕭山區注冊的“中擇代理”高價收儲房源與對外出租的房源價差達30%，就是“高進低出”經營模式的典型代表。

2.2資金運作不規范

由于沒有實體資產作為擔保，融資渠道狹窄，住房租賃企業經營運作高度依賴租金流轉。對此，企業往往采取對房東低價短付、對租客高價長收的方式，實現資金沉淀，也有部分企業采用“租金貸”方式加快資金回籠。這種以資金期限錯配方式，一方面有助于企業形成資金沉淀，增強企業運作能力，另一方面由于沉淀資金不受監管，存在著極大經營風險，個別企業在快速擴張平臺資金規模后，隨意挪用租金，甚至非法集資、卷款跑路。如2019年下半年“南京樂伽”事件，就是因為樂伽合肥分公司負責人卷款跑路引發輿情發酵、群體擠兌，導致企業“爆倉”。

2.3監管體制不健全

從現行法律法規層面分析，住房租賃中介服務方面的法律法規尚待完善。現有的法律法規過于原則性，可操作性不強，且無法覆蓋涉及住房租賃中介服務的諸多方面，對于住房租賃企業的不規范經營行為，如“高收低租”“長收短租”，缺乏法律責任界定。當企業出現資金鏈斷裂后，產生的后果與企業應該承擔的法律責任不相匹配，房東和租客的權益無法有效保障。雖已有《杭州市人民政府辦公廳關于印發杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案的通知》（杭政辦【2017】4號）《杭州市人民政府辦公廳關于促進我市住房租賃市場平穩健康有序發展的意見》（杭政辦函【2019】101號）等文件規定，由街道、社區兩級負責本轄區內住房租賃市場管理的具體事務，負責協調化解矛盾和協助監督等工作。但是目前針對住房租賃市場監管的街道、社區兩級管理體制尚未建立和完善，對住房租賃市場的日常監管仍局限于區級職能部門。

2.4疫情加劇資金壓力

疫情期間，一方面企業需要繼續履約支付房東租金，部分房東不愿意與租賃企業協商租金減免，或不同意租賃企業提出的租金減免方案;另一方面企業無法正常收繳租客租金，部分租客以疫情影響為由，逾期不繳納租金，或直接要求租賃企業減免租金，或要求無責退租。此外，春節后本是住房租賃市場傳統出租旺季，企業為應對節后的大量租房需求會提前收儲一定房源，但受疫情影響，住房租賃需求大幅減少，市場遇冷，房源空置率提高，在支出未減少的情況下，進一步加劇了企業資金壓力。蕭山區注冊企業北京中潤置家房地產經紀有限公司杭州分公司，租客逾期支付率從3%上升到11%，造成應收租金受影響超1800萬元，而房屋空置率從日常5%上升到15%，近800套房屋空置，一個月損失超200萬元。

3對策建議

3.1完善住房租賃優惠制度，形成居民租賃住房的消費黏性

鼓勵住房租賃消費，給予登記備案的個人、住房租賃企業等稅收優惠支持。對房屋所有者來說，政府可考慮減免部分增值稅和資本利得稅，讓房東切實獲得出租住房的好處;從住房租賃企業的層面考慮，可在現行稅收體制下，給予足夠力度的稅收減免優惠;對租戶而言，政府相關部門通過調研后根據市場租金的浮動范圍，將租金扣除標準進行等級細化，根據不同等級將住房租金納入個.人所得稅專項附加扣除內容。

3.2完善市場準人規則，規范住房租賃企業經營行為

加強企業注冊管理，住房租賃企業的經營執照應包含“住房租賃”，未包含的應要求在限期內整改;企業注冊地與實際經營地不-致的，一律列入異常經營名單并要求在限期內整改完畢，未整改的勸返至注冊地經營。同時，要求在蕭實際經營的從業企業統一在杭州市住房租賃監管服務平臺開戶，并如實錄人開業信息、掛牌申報房源、網簽租賃合同;統一使用市市場監管局和市住保房管局聯合制定的《杭州市房屋租賃合同》《杭州市房屋托管合同》等示范文本簽訂相關合同，不得將“霸王”條款、隱形條款套嵌于租賃合同中;統一到在蕭銀行設立實際使用的唯一資金專戶，未設立的限期60日內整改，不得違規建立資金池，規范貸款資金

3.3建立多方聯動機制，加大住房租賃企業監督管理

建立多方聯動監管機制，明確住建、公安、市場監管等職能部門及屬地鎮街平臺的職責分工，定期組織開展全區住房租賃市場專項整治，重點排查整治經營地注冊地不一致、無證照或超范圍經營、“高進低出”、未按要求登記備案、“租金貸”合同套嵌等問題，增強行業監管合力。同時，建立糾紛矛盾多元調處機制，屬地鎮街平臺將住房租賃糾紛調處納人基層治理常態化工作范疇，建立就近就便調處矛盾糾紛工作機制，實行住房租賃網格化管理;司法部門開設房屋租賃糾紛專人專線，引導其理性開展訴訟維權;公安部門從嚴查處合同詐騙、經濟犯罪等違法行為，強化警示懲戒效果。

3.4加強輿論宣傳引導，營造健康向上的市場經營氛圍

深化行業法規宣傳，依托社區、物業等平臺，組織開展司法進小區、政策進小區等活動，深人宣傳住房租賃市場相關法律法規，提高廣大業主和租客對住房租賃風險的知曉率。強化行業輿情穩控，區網信辦、區信訪局密切關注網絡輿情，加強信息共享互通，對輿情信息有變化的，及時應對并指導相關部門、各鎮街、平臺做好涉及住房租賃的信訪投訴處理工作，確保信訪不上行，矛盾不上交。同時，充分發動住房租賃市場各方參與主體積極發現和舉報各類違規行為，強化社會監督，營造遵紀守法、誠信經營的市場環境。