房地產(chǎn)征收停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償問(wèn)題

張?zhí)K東 吳保喜

摘要：釋明房地產(chǎn)征收停產(chǎn)停業(yè)損失的基本內(nèi)涵，闡述停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估的基本原則，提出整體停產(chǎn)停業(yè)和部分停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估的技術(shù)思路，并就停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估報(bào)告專家鑒定和法庭質(zhì)證等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房屋征收;停產(chǎn)停業(yè);損失;估價(jià)

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）07-0066-69

收稿日期：2020-05-07

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《房屋征收補(bǔ)償條例》）第23條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償作了原則性規(guī)定，并授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市對(duì)其作出具體規(guī)定。各地進(jìn)行了近10年的嘗試和探索，取得了有益的理論和實(shí)踐成果，但尚未形成廣泛共識(shí)。本文旨在釋明房地產(chǎn)征收中停產(chǎn)停業(yè)損失的幾個(gè)基本問(wèn)題，為補(bǔ)償估價(jià)提供具有可操作性的技術(shù)思路。

1停產(chǎn)停業(yè)損失的概念

《房屋征收補(bǔ)償條例》第23條規(guī)定，對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。此規(guī)定隱含了停產(chǎn)停業(yè)損失的基本內(nèi)涵，即征收房地產(chǎn)這一行政行為造成使用被征收房地產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)暫時(shí)中斷，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體另尋他處經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)一個(gè)合理期限，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)恢復(fù)到征收前的營(yíng)利狀況。停產(chǎn)停業(yè)損失就是在這個(gè)合理期限內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體可得利益的減少，或表述為，假設(shè)沒(méi)有房地產(chǎn)征收這一事項(xiàng)，原生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲得的利益與因?qū)嶋H發(fā)生房地產(chǎn)征收事項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體在合理期限內(nèi)獲得的利益之差。

2停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)的特點(diǎn)

與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估、附屬物價(jià)值評(píng)估相比，停產(chǎn)停業(yè)損失具有以下特點(diǎn)：一是停產(chǎn)停業(yè)損，失是一個(gè)差額，一個(gè)邊際可得利益減少數(shù)額，即正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷至搬遷恢復(fù)生產(chǎn)到正常營(yíng)利狀況的可得利益之差。二是停產(chǎn)停業(yè)損失既包括房地產(chǎn)的租金損失，也包括使用房地產(chǎn)的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)利潤(rùn)損失。三是不同被征收房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況都具有各自的特殊性，停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估只能采用個(gè)案評(píng)估的方式。每個(gè)被征收人（指實(shí)際經(jīng)營(yíng)企業(yè)或個(gè)，人）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、獲利能力、恢復(fù)到正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的期限各不相同。因此，個(gè)案評(píng)估是停產(chǎn)停業(yè)損失的主要方式，與征收房地產(chǎn)和附屬物評(píng)估中大量采用批量評(píng)估方式不同。四是停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估中的信息不對(duì)稱，征收人與被征收人對(duì)個(gè)案中的停產(chǎn)停業(yè)損失的信息存在不對(duì)稱，被征收人天然地?fù)碛酶嗟幕謴?fù)生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、行業(yè)前景等信息，征收人則天然地缺少相關(guān)信息。估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人的市場(chǎng)占有、停產(chǎn)停業(yè)可能造成的市場(chǎng)份額損失等也是缺乏有效信息的，或者說(shuō)估價(jià)機(jī)構(gòu)為揭示信息的不對(duì)稱需要花費(fèi)更多的成本，甚至?xí)哂谄涫芡惺杖搿Ｎ迨峭．a(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估對(duì)被征收人的信息具有依賴性，由于停產(chǎn)停業(yè)損失對(duì)不同被征收房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況具有特殊性和信息不對(duì)稱，停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估需要要求被征收人（含實(shí)際經(jīng)營(yíng)人）提供真實(shí)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)信息。因此，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明確被征收人的舉證責(zé)任，讓不掌握信息的征收人舉證證明被征收人的損失客觀上不切實(shí)際，也是不公平的。

3停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估的原則

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償原則適用民法的公平原則。具體在估價(jià)中應(yīng)遵守以下原則：依法合規(guī)、實(shí)事求是、區(qū)別對(duì)待、足額補(bǔ)償、兼顧公平。

依法合規(guī)原則是指保護(hù)合法經(jīng)營(yíng)，對(duì)違章違規(guī)建設(shè)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)不予補(bǔ)償;對(duì)擅自改變用途的不予保護(hù)，如工業(yè)改商業(yè)零售的，不應(yīng)按商業(yè)零售停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)沒(méi)有取得合法經(jīng)營(yíng)許可的經(jīng)營(yíng)不予補(bǔ)償;等等。

實(shí)事求是原則是指對(duì)客觀發(fā)生的可得利益減少進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑瓌t，如有的被征收人不積極恢復(fù)生產(chǎn)造成的擴(kuò)大的實(shí)際損失不應(yīng)得到補(bǔ)償。

區(qū)別對(duì)待原則是指應(yīng)區(qū)別征收前實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況的好與差;區(qū)別整體搬遷與部分搬遷;區(qū)別商業(yè)零售、商業(yè)批發(fā)、寫字樓、工業(yè)等實(shí)際業(yè)態(tài);區(qū)別自營(yíng)與租賃經(jīng)營(yíng);等等。

足額補(bǔ)償原則是在堅(jiān)持實(shí)事求是原則的基礎(chǔ)上，對(duì)被征收人（含產(chǎn)權(quán)人和租賃使用人）的補(bǔ)償要適度從高（即最小上限），不讓被征收人吃虧。

兼顧公平原則是在同等條件下獲得同等補(bǔ)償，如同樣的商業(yè)用房，其租金補(bǔ)償不因其實(shí)際租金不同而不同。

4停產(chǎn)停業(yè)損失的估價(jià)方法

在表述停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)方法前，需說(shuō)明的是本文所述的各測(cè)算方法僅為確定停產(chǎn)停業(yè)損失提供最大下限和最小上限提供技術(shù)思路，具體補(bǔ)償數(shù)額應(yīng)由征收人和被征收人在最大下限和最小上限之間協(xié)商。通過(guò)以下方法測(cè)算的數(shù)值是最大下限還是最小上限，依賴于估價(jià)人員對(duì)證據(jù)的取舍，可由估價(jià)人員在測(cè)算結(jié)果中明確。

4.1停產(chǎn)停業(yè)損失測(cè)算的一般公式

停產(chǎn)停業(yè)損失

其中：各項(xiàng)邊際可得利益減少額既包括收益減少部分也包括可得收益增加部分，收益增加取負(fù)值;

各項(xiàng)邊際成本支出減少額既包括支出增加部分也包括支出減少部分，支出減少取負(fù)值。

4.2整體停產(chǎn)停業(yè)損失的評(píng)估測(cè)算

由于房地產(chǎn)征收造成企業(yè)整體搬遷的，為方便計(jì)算，停產(chǎn)停業(yè)損失可采用以下變型后的公式。

4.2.1產(chǎn)權(quán)人自營(yíng)損失的計(jì)算公式

其中：月凈利潤(rùn)是指假設(shè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在停產(chǎn)停業(yè)期間利用被征收房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)可獲得的稅后凈利潤(rùn)。可通過(guò)會(huì)計(jì)審計(jì)手段獲取，也可通過(guò)繳納所得稅額推算。

維系員工勞動(dòng)合同支出是指停產(chǎn)停業(yè)期間企業(yè)為恢復(fù)到搬遷前生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平必須支出的維系原有員工勞動(dòng)合同所需費(fèi)用，包括：繳納職工社會(huì)保障金、給付生活費(fèi)等。這些費(fèi)用在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中記人生產(chǎn)成本費(fèi)用，沖減營(yíng)業(yè)收人，在停產(chǎn)停業(yè)期間構(gòu)成企業(yè)可得利益的凈減少或支出的凈增加。

停產(chǎn)停業(yè)期限包括客觀停產(chǎn)停業(yè)期限和復(fù)產(chǎn)后未恢復(fù)原正常獲利能力期間的折抵期限。

4.2.2出租房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算公式

4.3部分停產(chǎn)停業(yè)損失的評(píng)估測(cè)算

在市政工程建設(shè)如道路建設(shè)、河道疏浚中常遇到工業(yè)企業(yè)或其它企業(yè)部分征收的情況，其停產(chǎn)停業(yè)損失的測(cè)算更需要針對(duì)不同情況具體分析，使用自有房地產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部分停產(chǎn)停業(yè)損失可采用以下方式測(cè)算。

4.3.1部分停產(chǎn)停業(yè)可恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的損失測(cè)算

可采用停產(chǎn)停業(yè)損失測(cè)算的一般公式（A）進(jìn)行測(cè)算，也可采用以下變型后的公式：

4.3.2不可恢復(fù)生產(chǎn)能力的損失測(cè)算

在征收中，如遇到征收部分房地產(chǎn)造成經(jīng)營(yíng)企業(yè)主要生產(chǎn)場(chǎng)所被征收，且不可恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的應(yīng)建議政府予以整體征收，以避免社會(huì)活動(dòng)整體不經(jīng)濟(jì)。非主要生產(chǎn)場(chǎng)所被征收，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)影響不大的損失可采用以下公式進(jìn)行測(cè)算：

部分停產(chǎn)停業(yè)不可恢復(fù)生產(chǎn)能力的損失

使用租賃房地產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的部分停產(chǎn)停業(yè)損失測(cè)算，可結(jié)合整體承租房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)損失的測(cè)算與使用自有房地產(chǎn)部分停產(chǎn)停業(yè)損失的測(cè)算進(jìn)行。本文不再贅述。

5不同情況被征收房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估的注意事項(xiàng)

5.1寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)的停產(chǎn)停業(yè)損失

寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)的停產(chǎn)停業(yè)損失就是房地產(chǎn)的租金損失，租金水平應(yīng)為正常市場(chǎng)租金的最小上限。產(chǎn)權(quán)人拿到房地產(chǎn)補(bǔ)償款后從市場(chǎng)購(gòu)買具有相同使用功能的房地產(chǎn)再對(duì)外出租需要一個(gè)正常的周期，即停產(chǎn)停業(yè)（暫停租賃經(jīng)營(yíng)）期限。房.地產(chǎn)承租人變更租賃房地產(chǎn)的損失理論為搬遷費(fèi)，通過(guò)補(bǔ)償政策中的搬家費(fèi)進(jìn)行彌補(bǔ)，所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常不因辦公、倉(cāng)儲(chǔ)地點(diǎn)變更產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失。

5.2商業(yè)零售的停產(chǎn)停業(yè)損失

商業(yè)零售房地產(chǎn)的停產(chǎn)停業(yè)損失需要根據(jù)房地產(chǎn)自營(yíng)或出租的實(shí)際情況選擇適用上述公式（B）或公式（C），但停產(chǎn)停業(yè)期限應(yīng)根據(jù)零售業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模合理確定。

5.3.工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失

工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)征收中的停產(chǎn)停業(yè)損失情況較為復(fù)雜，除根據(jù)情況選擇上述不同的公式外，還應(yīng)考慮以下因素：（1）特許生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況;（2）節(jié)能與淘汰落后產(chǎn)能情況;（3）環(huán)境保護(hù)要求;等等。征收人和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)補(bǔ)償、附屬物補(bǔ)償和上述因素，才能對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失作出有價(jià)值的判斷，為征收雙方提供技術(shù)支持。

6停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償估價(jià)涉及的其他相關(guān)問(wèn)題6.1相關(guān)方對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估所需證據(jù)資料的責(zé)任與義務(wù)

房地產(chǎn)被征收人（產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際使用人）對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況相關(guān)資料有提供的責(zé)任和義務(wù)，并對(duì)其提供資料的合法性、客觀性負(fù)責(zé);作為征收人的地方政府（包括具體實(shí)施征收單位）使用公共資金對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，有責(zé)任和義務(wù)通過(guò)公共資源合法搜集被征收人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的相關(guān)資料，并對(duì)其提供資料的合法性、客觀性負(fù)責(zé);估價(jià)機(jī)構(gòu)作為提供服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)搜集、調(diào)查估價(jià)所需的公開(kāi)資料和數(shù)據(jù)，并對(duì)其客觀性、合理性、適用性負(fù)責(zé)。

6.2停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估報(bào)告的技術(shù)鑒定

根據(jù)法律規(guī)定，各地國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)鑒定委員會(huì)負(fù)有依申請(qǐng)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估報(bào)告進(jìn)行技術(shù)鑒定的職能。技術(shù)鑒定的范圍僅包括損失價(jià)值構(gòu)成是否恰當(dāng)、技術(shù)思路是否正確、通常數(shù)據(jù)和參數(shù)的選擇是否合理等內(nèi)容，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用原始數(shù)據(jù)（被征收人提供或征收人提供）的真.實(shí)性、合法性不承擔(dān)責(zé)任。

6.3司法程序中對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估報(bào)告的質(zhì)證

筆者認(rèn)為，程序合法的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估報(bào)告可以作為司法程序中使用證據(jù)。經(jīng)專家委員會(huì)技術(shù)鑒定的評(píng)估報(bào)告其價(jià)值構(gòu)成、技術(shù)思路、通常數(shù)據(jù)和參數(shù)，應(yīng)是可靠的，報(bào)告是否可信的關(guān)鍵在于原始數(shù)據(jù)的“三性”。法庭組織質(zhì)證的內(nèi)容主要也應(yīng)是針對(duì)估價(jià)報(bào)告采用的證據(jù)資料的“三性”進(jìn)行。法庭應(yīng)在聽(tīng)取征收人、被征收人、估價(jià)人和鑒定人各方意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，獨(dú)立對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行判斷。