財務管理視角下的房地產內部控制探究

朱念

[摘 要]房地產行業高投資、高風險、高收益的行業特點，決定了必須要通過提高財務管理質量和內部控制水平，實現現有資金的最優化配置，將財務風險降到最低，以保證房地產企業既定戰略規劃的順利實施。文章列舉了現階段房地產企業面臨的主要風險，分別從優化投資決策機制、靈活運用稅務籌劃等方面，就如何基于財務管理提高內部控制水平展開了分析。

[關鍵詞]房地產企業;財務管理;內部控制;風險防控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.21.162

1 房地產企業面臨的主要風險

1.1 投資風險

房地產企業投資項目具有占用資金多、回報周期長、潛在風險高等特點，特別是隨著國家去杠桿、去庫存等政策的落實，房地產行業的發展空間進一步被壓縮，行業內部的競爭也變得更加激烈。在這種環境下，部分房地產企業為了搶占更多的市場資源，或是獲取更多的經濟效益，在沒有對項目進行充分考察和科學論證的前提下，就盲目進行投資。后期項目實施中很容易產生風險，帶來投資損失。此外，很多房地產企業缺乏有效的風險識別與應對能力，一旦遭遇投資風險，將會面臨嚴重損失，甚至破產。

1.2 籌資風險

房地產行業作為資金密集型行業，對資金的需求量十分巨大。早期房地產行業發展迅速，能夠從商業銀行獲取大量貸款，以解決自身的資金流轉壓力。但是隨著近年來銀行收縮銀根，對貸款審批手續要求更加嚴格，房地產企業籌資難度增加。此外，房地產企業由于對商業銀行貸款形成了依賴，沒有形成多元化籌資機制，一旦銀行貸款減少，也會增加資金周轉壓力。加上房地產企業內部財務管理不到位、內部控制水平不高等，也會使房地產企業面臨較大的籌資風險。

1.3 資金回籠風險

房地產企業對資金周轉效率有著較高的要求，新建樓盤必須在短時間內盡快銷售出去，變換成現金回流到房地產企業，才能盡快還清銀行貸款，并開展下一項目，實現房地產企業的盈利和發展。資金回籠好壞不僅反映了市場對其開發項目的認同度，也是企業降低資金成本的有效途徑。通常，房地產項目在預售時，可能會受到結算方式、信用政策等因素的影響而無法回籠全部或部分資金，從而對企業的財務狀況造成不利影響。

2 基于財務管理的房地產企業內控原則

2.1 整體性原則

內部控制工作要想取得預期的成效，必須具備兩個前提條件：其一是有完善的內控制度，為該項工作開展提供制度保障;其二是有詳細的內控流程，確保各項工作順利開展。因此，房地產企業基于財務管理的內部控制策略，必須要樹立整體化理念，做好各個部門的協調與統籌，為內部控制工作開展奠定基礎。例如，房地產企業在前期投融資活動、采購工作、銷售工作等環節中，都會有資金流動，需要引進內部控制。只有充分體現內部控制的整體性原則，才能將內部控制的成效最大化地發揮出來，將房地產企業運營風險降到最低。

2.2 適應性原則

內部控制雖然是現代企業通用的一種風險控制策略，但是由于不同行業的發展模式和經營特點存在很大差異，這就決定了企業在具體實施內部控制時，也必須要堅持做到靈活應變，體現出內部控制的差異性和適應性。就房地產企業而言，一方面是要將內部控制與財務管理工作相結合，充分依托財務管理工作的規范性和系統性，為內部控制的高效開展提供支持;另一方面內部控制還必須與企業其他部門建立密切聯系，包括房地產企業的市場調研、工程建設、市場營銷等，這樣就可以明確各個部門的職責，避免后期出現相互推諉責任的問題，方便內部控制工作能夠按部就班地進行。

2.3 合法合規原則

隨著國家對房地產行業調控力度的不斷上升，各類相關的法律法規也得到了進一步的完善。從房地產企業角度來看，無論是日常運營還是財務管理方面，都需要嚴格遵循各項法律制度，避免因為出現違法違規行為給自己帶來法律風險，影響到房地產企業業務工作的開展。在各類風險中，財務風險具有發生頻率高、損失嚴重等特點，是房地產企業需要防控的重點對象。在實施內部控制時，也要嚴格遵循國家相關部門出臺的法律法規，例如稅法、會計法等，保證內部控制工作本身的合法性。

3 基于財務管理的房地產內部控制的實例研究

3.1 A房地產企業的運營模式分析

A房地產公司以房地產開發業務為核心，以房地產金融業務、持有型物業經營和物業服務為支持。A房地產公司內部并未設立專門的內審部門，地產的內部審計由集團統一制定和派出。內部審計的范圍包括：庫存現金管理、銷售管理、收款管理、銀行存貸款管理、采購管理、工程管理、人力資源與工薪管理、固定資產管理、信息技術管理、稅務管理等方面。審計結果直接提交地產董事會和集團審計委員會。

3.2A房地產企業內部控制存在的問題分析

3.2.1 風險識別、預警機制不健全

A房地產未形成項目全過程的風險管理程序，內部控制程序雖然在各個階段都有相應的規范以及標準，但是在大局總體的把握上仍然存在問題，對于項目建設后續階段僅僅是跟蹤管理，卻沒有將內部控制體系擴散到全過程，缺乏全過程的風險管理制度。

3.2.2 融資渠道單一、資金區域運作

公司近期經營狀況受到房地產政策調控和市場波動的影響。2016 年中國一系列的房地產調控打擊了投機、投資性需求以及部分改善性需求，加重了市場觀望氣氛，增加了房地產項目預售和定價的難度。A房地產企業資金區域運作的問題主要體現在以下三方面：一是缺乏明確的長短期資金計劃，資金鏈斷裂、資金利用率較低;二是對現金/票據/有價證券保管不夠恰當，出現資產損失、法律訴訟或信用損失;三是現金收支操作流程不規范，無法保證會計記錄真實、準確、完整、及時。

3.2.3 內部監督功能難以實現

A房地產企業在項目建設控制上是建立了內部監督制度的，但是內部審計手段單一、形式簡單，內部控制監督無法達到目的。A房地產企業有些負責監督工作的人員本來就是該項目建設的負責人，所以對于應該履行的職責沒有強烈的意識。

3.3 基于財務管理加強A房地產企業內部控制的具體措施

3.3.1 加強預警機制建設，優化投資決策機制

A房地產企業具有資金需求大、周轉期長的特點，決定了必須要通過不斷優化投資決策機制來加快資金回籠，以降低房地產企業運營中面臨的風險。主要從以下三方面實現：首先，在制定投資決策時，必須要對投資項目展開全面分析，避免出現投資失誤，造成房地產企業資金損失。其次，房地產企業內部也要建立起專門的投資決策專家團，通過市場分析、投資預測等，為企業管理者制定正確的投資決策提供必要的支持。最后，細化責任，優化投資流程，確保投資各個環節都有專人把關和落實。

3.3.2 科學運用籌資策略

A房地產企業在運營過程中需要大量的資金支持，保證充足的現金流可以幫助房地產企業有效應對市場風險，是保證企業健康和持續發展的關鍵。房地產企業要嘗試拓展籌資渠道，合理運用多種籌資策略，這樣才能更好地發揮財務管理的價值。在籌資渠道方面，除了傳統的商業銀行貸款和發行股票外，如資產證券化、債務展期等，也可以作為有效的融資渠道。此外，還要加強對資金使用的監督管理，例如成立籌資決策委員會，保證籌資過程、資金使用的合理性。通過不斷提升資金籌措能力和利用效率，也可以減輕財務風險，達到了強化內部控制的效果。

3.3.3 重視預算管理

預算管理是房地產企業加強內部控制的一項重要內容，預算管理能否執行到位，將會直接關系到企業各項資金的利用效率以及后期內部控制的工作成效。一方面，房地產企業要加強前期預算工作的重視，并且為預算工作的高質量開展提供多方面的保障。例如，A房地產企業內部盡快建立健全預算管理制度，為預算管理工作規范化開展提供制度參考。同時，還要注重財務人員綜合素質的提升，通過定期培訓提高預算管理水平;另一方面，也要確保預算實施過程中管理到位，避免出現超預算行為，從而降低財務風險。

3.3.4 保證內部審計質量，提升監督職能

內部審計是房地產企業的一種自查行為，通過對企業內部各個部門工作行為的監督和檢查，能夠及時發現存在的經濟問題或財務風險，通過采取相應的預防和控制措施，將損失降到最低。A房地產企業在運營過程中，對于內部審計的重視程度不高，或是沒有賦予審計人員獨立的權限，導致內部審計工作在開展時面臨較大的阻力。通過優化財務管理，也要進一步推動內部審計工作的高效化和獨立化開展，通過審核、稽查和評價，客觀的反映一段時間以來房地產企業各個部門工作情況，為內部控制工作開展奠定扎實的基礎。

3.3.5 靈活實用稅務籌劃

依法納稅是企業的義務，A房地產企業每年繳納的稅費支出占到經營收益的較大比例。稅務籌劃作為一種經濟手段，能夠結合房地產企業自身情況和現階段實行的稅法政策，在不違反法律制度的前提下，幫助房地產企業節減一部分稅費支出，從而達到提升內部控制成效、維護房地產企業經濟效益的目的。但是稅務籌劃本身具有一定的風險性，特別是在政府宏觀調控的影響下，如果操作不當，很容易給房地產企業帶來法律風險。因此，該房地產企業也要注意動態的調整稅務籌劃方案，這也是提升內部控制水平的一種有效策略。

4 結論

受到當前國內市場環境的影響，房地產企業必須要加強財務管理，提高內控水平，確保企業運營中有充足的資金。同時，還要警惕企業運營和資金使用中面臨的各種風險，通過建立健全內控制度、合理使用稅務籌劃策略以及強化內部審計和監督等措施，切實保障房地產企業各方面工作的穩定開展，將現有資金的利用價值最大化，在維護企業自身利益的同時，也推動我國房地產行業的繼續發展。

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