房地產企業全面預算管理淺析

金輝

摘 要：房地產企業具有項目周期長、管理進程復雜的特點，它的發展狀況與社會經濟環境息息相關。其中全面預算管理是房地產企業內部管理的重要工具，良好的全面預算管理能夠為企業發展提供強大的指引力量。本文就目前房地產企業全面預算管理工作存在的問題做出了分析，并提出了完善企業全面預算管理工作的建議，希望提供一些參考。

關鍵詞：房地產企業;全面預算管理;問題;策略

作為資金密集型行業，房地產企業對于資金合理支配的重視已經毋庸置疑，合理進行資金管理從而提高資金使用價值是房地產企業追求的目標。在房地產企業生產與經營中，資金管理已經貫穿了整個過程。無論是土地的收購與開發，抑或是房屋建設都需要在全面預算管理的合理分配的前提下進行。全面預算管理中的問題可能對這些方面產生不良影響，甚至阻礙房地產項目發展的進程。在微觀中，這是對房地產企業一個項目的開發效率，或是給企業帶來一定的財務危機;而在宏觀方面，這些問題很可能給整個社會經濟發展帶來波動。房地產企業應該對這些問題進行反思和調整，從根本上拔出管理中的弊端，拔高企業管理深度，以更精準的方式進行企業內部管理。

一、房地產企業全面預算管理概述

1.全面預算管理概念

全面預算管理，即根據企業戰略計劃制定預算管理目標，由目標指導預算過程對企業未來經營情況、企業財務狀況做出預測和計劃，從而降低財務風險，提高企業決策可靠性。全面預算管理實際上是一項需要多個部門相互配合，需要受到企業的共同監督，需要全面發展、全員參與的管理手段。

2.房地產企業全面預算管理的意義

首先，由于房地產企業項目周期長，實現戰略管理目標過程中步驟相對繁復，因此需要將目標進一步細化，使之成為階段性的管理指標，圍繞這些指標形成的便是全面預算管理目標。全面預算管理目標能夠幫助企業預測企業先行管理目標與戰略目標的差距。目標也是企業發展的指導，只有企業發展大方向是正確的，才能將管理工作進一步分級，促進管理辦法及時生效。

其次，全面預算管理工作的實行有助于企業人員工作的執行監督，推進責任分配到人的管理理念。由于全面預算管理工作開展過程中需要由監督部門執行監督工作，同樣的這給予了企業人員監督以便利，能夠綜合人事部門和人員績效情況，充分利用人力資源。

最后，全面預算管理能夠幫助企業盡快適應外部環境，通過對企業內外部環境的綜合分析，房地產企業更能了解自身在市場環境、在同行業工作者中的地位，剖析當前局勢，及時進行溝通，促進企業發展。

3.房地產企業全面預算管理工作基本步驟

房地產企業進行全面預算管理時大體需要經過以下的步驟。在項目前期或啟動時，需要進行市場調研、方案規劃，并對自身項目產品做出定位，在進行敏感性分析的基礎上預估項目售價情況，對產品可售面積做出規劃，這些細節部分都要接受預算編制考核，并由高層下達具體項目收益率核算和對項目開盤時間確定。

企業高層經過商討決策后需要對項目目標總成本、人員管理費用、銷售費用、財務費用等四個方面進行評估和控制。第一，由企業高層討論決定項目目標總成本，將總成本分解細化為不同明細項目成本，對細化后的目標成本進行分配，經過設計后限定不同細化項目的額度，編制合理而科學的合約規劃，擬定合同，通過合同指導實際成本的控制，從而實現控制實際經費運行。第二，通過預設管理費用率確定預算管理費用，將這些費用分解，根據人力薪酬標準，設置人工費用，按照年度業務費用總量規劃將人工費用編制進入預算，控制人工管理成本。第三，根據預算的銷售費用率確定房地產企業所需的銷售費用總量，將總量分解至企業各個營銷方案中，控制營銷所需費用。第四，根據房地產企業融資規模、渠道、議價能力和負債能力進行財務費用的預估，對不同融資方案進行比較，雙層次控制。最后，將這四項預算控制方案提供給企業不同部門開展業務，進行分析總結并匯報，與實際執行情況比對，利用平衡記分卡按照部門績效考核進行年終預算總結，進行一定的激勵，為第二年預算管理提供經驗。

二、房地產企業全面預算管理工作中存在的問題

1.預算編制過程中預算松弛現象難以杜絕

預算松弛，即預算最終實現管理成效與最優成效存在一定的差距的情況。無論預算目標制定偏低抑或偏高，都有可能影響預算管理的最終結果，這些意外情況均與企業全面預算管理編制中的問題有關。

首先，房地產企業編制預算目標缺乏創新冒險精神，一味地降低預算標準，低估自身業務能力，提高完成效率的同時也沒有充分利用企業全面預算管理資源，造成資源浪費。同時，不同部門間存在信息不對稱的現象，即使兩個業務部門預算目標缺乏一致性，也難以綜合預算情況討論出合理的預算目標，預算管理計劃擱淺。其次，對不同預算單位來說，既定的預算資產總量對各方使用資金有所限制，在這種前提下，不同部門不是相互配合提高資源利用，而是存在一定的爭搶資源的現象，會哭的孩子有奶吃，悲觀情緒嚴重的預算執行點往往得到更優質的資源，導致部門預算持續惡化。最后，房地產企業的全面預算管理與其他企業中年制的預算不同，一個項目往往需要幾年才能拿下，這無疑加重了預算編制上的負擔，造成預算實際環境與預期的錯位，預算松弛問題難以解決。

2.預算執行中部門間協同性差

全面預算管理是房地產企業內部控制中的重要內容，它要求房地產企業全員參與，在房地產全面預算管理工作的實踐中，很少有企業能夠完全實現這個要求。一方面，許多企業將全面預算管理認為是財務部門的工作，缺乏專業的全面預算管理委員會，預算管理信息難以及時傳遞和互相溝通，銷售預算、成本預算、費用預算、資金預算均需要財務部門進行整理和匯總，難免存在準備不充分的情況。另一方面，部門間缺乏默契，互相了解程度不一致，全面預算管理工作難以落實，產品價值定位、項目進度、財務設計與經營、融資管理等工作需要不同部門執行，卻需要同一個部門進行預算，嚴重的中心傾斜導致企業部門管理失調，預算管理工作成效難以提升。

3.缺乏健全有效的考核激勵機制

有效的監督是房地產企業全面預算管理的推動力。很多房地產企業正是由于執行監督機制不夠完善造成預算執行情況不佳，考核激勵機制的缺失也會造成企業預算人員消極怠工。房地產企業全面預算管理是一項龐大的內部建設，考核激勵指標的缺失難以給企業人員樹立及時的競爭觀念，難以體現企業對于全面預算管理工作的重視程度。同時，在這種條件下，企業易形成“平均主義”，難以給優秀的預算人員以鼓勵，而出現錯誤也無法及時追責到人。有些企業并不是缺乏考核激勵指標，而是考核激勵指標項目較多，指標描述模糊，沒有具體界限，利益驅動型管理特性沒有明顯的指示，很難形成考核激勵體系。

三、房地產企業全面預算管理問題的策略分析

1.調整全面預算管理編制程序

在進行全面預算管理內容編制前，房地產企業需要對市場情況進行充分調研，從不同角度了解項目可執行情況，預計其銷售總額，以終為始，根據其能夠帶來的具體收益開展預算內容的編制。以項目實際價值預估為前提，制定預算執行標準，不能以完成任務降低預算標準，加強不同部門間的配合，綜合不同部門的管理情況進行預算目標制定。企業領導者也應該對預算編制內容進行綜合性考量，不能以預算點夸大后的資源需求量進行預算內容的編制，以實際為準。預算編制的實際內容應放遠眼光，考量市場環境、項目執行過程中可能存在的變化，定期調整預算。

2.加強不同部門間的信息溝通

全面預算管理并非僅是財務部門的工作，而是一項需要企業全員參與的重要內容。因此，房地產企業有必要構建一個全面預算管理委員會，加強預算管理的系統化。同時，不同部門間應該加強信息交流，及時將自己掌握的情況信息進行篩選匯總。在網絡化時代，部門間的信息溝通應該更為便利，可以利用計算機軟件加快信息傳遞效率。不同部門抽調人員組成預算管理控制小組，討論項目預算信息，定期安排線上和線下的交流，在進行預算執行時選擇最優方案向上級報告。

3.健全房地產企業激勵考核機制

及時解決企業激勵考核機制的弊端能夠幫助企業提高人力資源利用率。以平衡記分卡為例，企業需要從財務、客戶、內部流程、創新學習等不同維度進行考核，在財務部門中需要考察部門成本預算目標達成率、部門費用預算目標達成率、工程變更費用，根據一定的權重換算成指標分數，對企業實際情況進行了解與考核。同時應該對這些部門進行比對，獎優罰劣，給表現優秀的人員以鼓勵，提高房地產企業預算管理人員的管理熱情，提高工作效率。

四、結語

總之，全面預算管理在國內各行各業都是一項不可或缺的管理策略。盡管在目前的房地產企業中，全面預算管理仍存在一些問題，但只要企業加強重視，注意細節，是能夠及時解決這些問題的。房地產企業可以根據本文所述，調整全面預算管理編制程序、加強不同部門間的信息溝通、健全房地產企業激勵考核機制，從而優化企業管理質量，促進業務與財務的緊密結合，降低企業財務風險，實現企業全面可持續發展。

參考文獻

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（責任編輯：劉海琳）