房地產開發企業土增清算中的注意事項

韓婭娜

摘要：幾年來，我國的經濟發展速度不斷上升，經濟水平也越來越高。與此同時，城市建設的步伐也在不斷地加快，很多農村地區的人開始走入城市，這種現象給房地產行業帶來了很大的影響，推動了該行業的發展。對于該行業的企業來說，要想取得長期穩定發展，就必須獲得足夠的資金和土地，除此之外，房地產企業還需要繳納土地增值稅，根據目前的實際情況來看，很多企業清算土地增值稅的過程中存在很多問題和缺陷。本次研究分析的主要內容就是房地產企業清算土地增值稅過程中出現的不足之處，并針對這些問題提出相應的改進措施，確保房地產企業能夠順利地進行這項工作，同時維護他們的合法權益。

關鍵詞：土地增值稅;房地產;清算

引言

隨著國家經濟的繁榮發展，房地產行業也看到了發展希望和前途，經濟水平的上升能夠推動該行業的發展，給行業帶來更多的經濟效益，但是，與此同時，也會產生很高的稅收負擔。從某種程度上來說，稅收會使得房地產企業的成本上升，最終降低他們的經濟效益。而影響稅收的一個主要因素就是土地增值稅，在所有的稅種之中，土地增值稅產生的影響最為顯著。在這樣的情況下，房地產企業就應該高度重視這些問題，科學合理的采用相應的方式來清算土地增值稅，保證自身的合法權益不受到侵害，增加企業的經濟效益，并且減少稅收壓力，降低稅收支出，這樣才能夠推動房地產企業的發展，確保該行業能夠得到可持續發展。土地增值稅清算不是一項純粹的計算工作，它會牽扯到很多問題，比如銷售處理問題，成本分攤問題，發票問題以及利息問題等等。所以房地產企業在清算增值稅的過程中必須確保使用靈活的方法和手段，增強法律意識，嚴格按照國家制定的法律法規和相關制度行事，降低土地增值稅給企業的發展帶來的消極影響。在清算過程中，企業應該總結歸納相關問題和經驗，為之后的工作奠定良好的基礎。除此之外，企業還應該明確納稅主體跟清算條件，在清算之前，做好相應的工作規劃，預測可能出現的問題，并制定相應的防范措施，明確的掌握成本扣除過程中所需要注意的關鍵環節。下文將會詳細分析房地產企業在清算土地增值稅過程中的重點內容和環節。首先對清算的整個過程進行梳理和歸納，明確的掌握不同環節所需要注意的問題和事項，最后根據這些問題提出針對性的改進方案。

一、明確清算要求，優先備好材料

在我國，無論是對于個體還是企業而言，如果轉讓了國有性質的土地和建筑物，那么都會承受土地增值稅。根據我國目前所制定的相關法律規定來看，符合以下三種標準的個體以及企業都必須承擔土地增值稅，首先，有償將獲得的土地轉讓出去，并從中收取費用。其次，全面完成了一項房地產項目，并且開始進行出售。最后，雖然項目不是很完整，但是，已經有部分整體轉讓出去。

如果滿足了上述幾項標準，那么主管稅務機關就應該行使自己的職責，發揮自身的作用，對行為主體提出明確的要求，讓他們按時繳納稅收，首先，轉移面積的數量在總數量所占的比例超過了85%，或者雖然沒有達到85%這樣的比例，但是，其他的建筑都已經出租出去[1]。其次，已經申請登記了稅務的房地產經濟主體卻沒有承擔稅收義務。然后，整個工程項目已經完成并且通過了驗收。最后，已經獲得了銷售許可證的項目在三年之內沒有全部出售出去。除此之外，還包括國家稅務機關所規定的一些其他情況。

如果某一個主體達到了清算要求和標準，那么他就必須提前準備好所需要清算的相關數據，比如，建筑用地使用證，預售許可證，銷售許可證等等，除此之外還需要對以下復印件進行詳細規劃比如，財務會計報表，銀行貸款合同，房地產驗收報告以及相關證明等等。

二、規范會計核算，做好清算基礎

土地增值稅在整個國家的財政收入中發揮著非常重要的作用，國家采取這項稅收的主要目的就是為了進行宏觀調控，而且對于不同的土地增值額來說，適用的稅率也是有所差異的，而這樣做的主要目的就是為了避免房地產企業從中牟取暴利，在清算土地增值稅的時候，一個非常重要的環節就是對增值而進行確定。這也給房地產企業提出了更高的要求，尤其是財務部門，他們不僅僅要對房地產企業的收入進行嚴格的核算和檢查，還要仔細的清算整個工程項目所需要的成本。如今我國的經濟發展速度在不斷地上升，經濟發展取得了顯著的成效，國家綜合實力不斷上升，在國際上也取得了一定的地位，這也推動了會計電算化的發展，尤其在房地產企業中，會計電算化的使用范圍不斷地擴大，而且效果非常顯著。通常情況下來說，如果某個房款屬于項目還沒有徹底完成之前的范疇內，那么它就應該顯示在“預收賬目”這個科目之中，這樣能夠推動會計核算工作的運行。與此同時，對于要核算的內容來說，企業也需要進行明確的劃分，這樣不僅有利于確認企業的收益，而且也能夠更為方便的確認企業成本，給未來企業進行土地增值稅清算工作奠定堅實的基礎。

三、明確項目收入

對于土地增值稅納稅人來說，在轉讓了房地產之后，他們都會得到相應的收入，增值額的計算方法就是用這項收入減去項目金額所得到的。如果要對其進行更加準確的計算，那么還需要對以下兩種數據進行仔細核算，一種是房地產轉讓收入，另外一種是扣除項目金額。這也對房地產企業提出了更高的要求，房地產企業必須對所有的項目實行全面系統的核算，這樣才能夠確保得到的數據更加準確，最終清楚地知道項目所獲得的具體收益。

在對項目收入進行計算的時候，采取以下方式，通過全額這樣的形式來開房地產銷售發票，在這個過程中需要知道發票登記數量，并以這個數量為標準。如果沒有發票，那么買賣雙方的主要參考對象就是合同金額。除此之外，房屋合同上所明確標記的房屋面積跟實際測量到的面積有一定的差異。如果這些差值已經在清算房款之前全部補交，那么在計算增值稅的時候就要進行相應的調整。通常情況下來說，房地產開發商會將已轉為銷售收入的預收賬款科目借方金額錄成銷售明細表，制作該明細表的標準就是樓號，其主要內容有客戶名稱、房屋單價、合同號等等[2]。企業必須對所有的合同進行明確的檢查和仔細的金額核對，保證發票跟合同之間的數額完全一致。

在對銷售收入進行檢查的時候，必須高度重視以下幾方面的問題。首先，企業給內部員工的投入，比如給員工提供的福利待遇以及獎勵金等等，除此之外還包括一些通過其他方式所得到的非貨幣性資產，如果所有權發生了轉移的現象，那么它們的性質就跟房產銷售一模一樣。其次，將開發的一些房產提供給自己用，比如自行出租的部分，自己實行經營活動的部分等，這部分都不涉及產權轉讓，所以在核算的過程中不予考慮[3]。

住宅類型也是一個非常重要的因素，在收入確認的過程中必須明確住宅類型。對于普通住宅來說，那么必須嚴格按照國家法律享受不超過20%的增值稅優惠。除此之外，在核算土地增值稅的過程中，還需要考慮以下幾個因素的影響，即違約金、訂金、誠意金等等。

四、明確土地增值稅扣除項目

在對收入進行明確之后所需要進行的工作就是確認清算項目的扣除項目金額。對于房地產開發企業來說，他們在開發的時候也會遇到各種各樣的問題以及不同的環節，在不同的環節企業都需要支出相應的金錢，但是所有的環節都離不開合法證件。比如。取得土地使用權所進行的付出，施工時的建設成本等。如果某個企業出現了持有合法證件，但是卻沒有進行繳納稅收這樣的情況，那么該企業就會受到嚴重的影響。扣除項目的內容主要有以下幾種，即繳納稅金、開發費用以及其他款項等等。以下做具體分析：

第一，取得土地使用權的支付金額。必須嚴格遵守國家所制定的法律法規和相關制度要求，以此為基礎來得到有效憑據，即我國自然資源部所提供的合法證件，在繳納稅收的過程中也必須遵守國家法定標準。如果開發項目屬于拆遷項目，那么也應該嚴格按照法律的要求，明確拆遷賠償的規定和費用，回遷戶支付給房地產企業的金額以及支付給回遷戶得補差價七應該分別沖抵本項目的拆遷補償以及計入拆遷補償費。

第二，對于所有的開發商來說，在項目啟動的整個過程中都會涉及很多程序。不同的程序也會涉及各種各樣的費用，比如在項目開發前期，企業需要提前準備好基礎設施費以及原料預備費等等。而且這些金額都必須跟文件報告具有一致性，主要文件有施工合同，工程結算文件等等，以合同和相關文件的要求為標準，必須減去項目工程安裝部分所承擔的費用，這一部分費用主要用來體現整個項目的質量。在核算土地增值稅的時候，應該嚴格按照發票金額數量來進行，否則，就沒有權利扣除質量保證金。

很多開發商在項目開工的過程中會出現資金不足的問題，除此之外還會遇到其他阻礙和影響，最終導致整個項目的工期延長，工期延長就需要企業繳納土地閑置費，而這項費用通常不屬于增值稅清算項目的范疇之內。但是，如果企業在房產銷售之前進行了裝潢，那么裝潢部分所支出的費用就應該納入成本之中。

第三，對于房地產開發商來說，在整個項目開始建設的過程中，與企業相聯系的配套設施也會變得越來越完善，比如幼兒園，物業單位，停車場等等，這些配套設施的產權全部屬于項目業主。如果房地產開發商將所有的房產上交給國家，而且不收取任何費用，供國家來進行非商業性事業，這樣所產生的費用跟成本都需要進行扣除。而對于轉讓房地產的建設來說，應該進行清算，不僅如此，還需要將所產生的費用和成本進行扣除。

第四，房地產開發商在銷售房產的過程中都會根據項目的實際情況來建設樣板間，同時還會建設一些具有標志性的銷售建筑物，以這些來提高項目對消費者的吸引力，刺激消費者的購買欲望，提高項目的經濟收益，但是項目銷售目標完成之后，上述建筑物要進行一定的處理，處理過程必須嚴格國家的相關規定和要求。第一，為了推動施工進度，提高工作人員的工作效率，項目修建過程中會在場地臨時搭建住所，比如，供施工人員居住的樣板房等等，在進行室內設計的過程中都會產生一定的費用，這一部分費用必須納入房產銷售中，并且進行扣除。第二，對于這部分臨時建筑來說，內部也要進行合理的裝飾和搭配，如果建設完成之后需要進行轉讓，那么轉讓所獲得的費用就應該列入土地增值稅的開發成本，并且實行扣除。

第五，扣除開發稅金，對于房地產企業來說，如果對房產進行轉讓，那么就會獲得一定的收入，跟這部分收入有關的稅收類型豐富多樣，它們被統一稱為開發稅。比如，營業稅，印花稅等。以印花稅為例，根據我國的相關法律規定來看，房地產開發企業需要繳納的這部分稅收必須列出企業的管理成本之中，不僅如此，該項稅收還應該按照針對性的方法來進行扣除。在這樣的情況下，為了防止出現稅收的重復計算現象，企業就會從房地產轉讓稅中來將印花稅扣除。與此同時，還會將全部的房地產轉讓稅列入總表中，并且將所有的憑據以及相關復印件附在后面，給之后稅金的計算和管理提供便利。

最后，房產企業可以加計扣除取得土地使用權所支付的金額和開發成本金額之和的20%。

結語

近幾年來，我國經濟發展取得了顯著的成效，在這樣的情況下，房地產企業也開始發揮重要的作用，推動我國國家經濟的發展。與此同時，整個社會也開始密切關注房地產的土地增值稅清算。房地產土地增值稅清算工作具有非常重要的意義，在進行清算的過程中，除了明確掌握清算主體和條件之外，我們還需要落實會計核算工作，對項目收入進行仔細檢查跟核對，推動土地增值稅清算工作的順利開展。

參考文獻：

[1]王新.我國土地增值稅清算法律問題研究[D].河北大學，2016.

[2]葉莉敏.PL房地產開發企業土地增值稅清算案例分析[D].華南理工大學，2014.

[3]王波.對土地增值稅政策幾個問題的理解[J].注冊稅務師，2016（05）：27-29.