用轉(zhuǎn)移登記還是更正登記

某市登記機構(gòu)詢問：張某以李某的名義買房（房款、契稅等所有費用都是由張某支付）并由李某申請登記，當(dāng)時提交的包括買房合同在內(nèi)的所有登記文件均顯示李某為買房人，我們依據(jù)這一申請將產(chǎn)權(quán)登記在了李某名下。3年以后，張某想把這套房子出賣，但是李某不同意，不愿配合買房戶辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。經(jīng)法院判決，確認登記在李某名下的房屋實際權(quán)利人應(yīng)為張某，李某未上訴。現(xiàn)在張某帶著法院判決書和判決書已生效的證明來申請辦理更名手續(xù)。問：這一起業(yè)務(wù)我們應(yīng)該辦理更正登記還是轉(zhuǎn)移登記？

金紹達：在實際工作中，登記錯誤主要有以下幾種原因：一是因申請人提供虛假材料導(dǎo)致登記錯誤;二是兇登記機構(gòu)工作中的疏漏造成的登記錯誤;三是人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定的權(quán)利和登記簿所記載的權(quán)利不一致。世界各國和地區(qū)對登記錯誤范圍的規(guī)定并不完全一致。日本和我國臺灣地區(qū)規(guī)定是將登記機關(guān)登記過程中的瑕疵導(dǎo)致登記簿記載與真實狀況不一致作為登記錯誤，實行的是狹義的登記錯誤;而德國、瑞士等國規(guī)定，登記錯誤除了上述原因外，還包括登記過程并無瑕疵，而事后登記文件被法院認定無效或撤銷這類情形。

我國《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記”。“更正登記的目的是……許可真正的權(quán)利人或者利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進行更正”（全國人大法工委編《中華人民共和國物權(quán)法釋義》第59頁）。可見，我國現(xiàn)行登記制度實行的是廣義的登記錯誤。

在本例中，李某的登記申請與其提交的登記文件內(nèi)容完全一致，登記機構(gòu)在登記過程中并無過錯。但是人民法院查明實際購房人不是李某時，確認登記在李某名下的房屋權(quán)利人應(yīng)為張某。該判決書生效后，張某就已經(jīng)在法律上成為房屋所有權(quán)人，而登記簿仍然記載為李某所有，形成了登記簿記載與實際權(quán)利狀態(tài)不一致。

這一起業(yè)務(wù)為何不用轉(zhuǎn)移登記來糾正？一是《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第27條規(guī)定適用的范圍首先應(yīng)是“不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移”，而不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移是不動產(chǎn)權(quán)利從一個權(quán)利人轉(zhuǎn)移到另一個權(quán)利人。而本例中人民法院查明實際購房者并不是李某后，不承認李某所登記權(quán)利的合法性，即李某并非不動產(chǎn)權(quán)利人，因而不存在不動產(chǎn)權(quán)利從一個權(quán)利人轉(zhuǎn)移到另一個權(quán)利人的情形。二是憑人民法院生效法律文書申請的并不一定就是轉(zhuǎn)移登記。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》就明確規(guī)定了：“人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬、內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，當(dāng)事人可以申請更正登記”（16.1.1）。所以，應(yīng)當(dāng)南權(quán)利人張某依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)申請更正登記。