宗地分割對不動產登記的影響

某開發公司有一宗地，土地用途是城鎮住宅，開發商除建設住宅樓外，對臨街部分違規改變用途建了一幢酒店（12層），房產局給酒店分層發了12個房產證，用途商業。不動產統一登記后，開發企業持規劃條件將酒店占地面積用途由住宅用地變更為商業用地，簽訂了出讓合同，補繳了出讓金。現在開發公司申請變更登記。請問按照房地一體登記原則如何登記？問題：（1）辦理用途變更登記，能否將原宗地分割登記為兩宗地？但分割后住宅業主持有證書上土地面積為全體業主共有包括該宗全部面積。業主不同意怎么辦？（2）如果不分割，根據合同給開發商增加商業用地，能不能重新發一個純土地的不動產權證書？（3）如果不能分割，出讓合同已單獨簽給開發公司;出讓合同算不算同意分割的文件？

建議采用共用土地。

現在酒店的界限很好區分，新的出讓合同有圖。以前是共用宗地面積，沒有分攤，是全體業主共用。

讓土地利用辦理分割宗地審批一下，分為兩宗地就可以登記了。

明確分割開，業主共用宗地面積減少。

酒店部分和住宅小區的都登記完成了？

首次登記早巳完成，現在是增加宗地用途，變更登記。

三種方法，分割、分攤和共用都可以。

規劃調整時就應該征求全體業主意見。

業主手上新的不動產權證書是**平方米/該宗地面積（全體業主共同共有）。

分割登記是再發兩個純土地的不動產權證書還是？酒店以前是分層登記了12個房產證。三幢樓房的宗地面積如何登記？再發一個純土地的不動產權證書？我們土地沒有分攤。

應該酒店合為一個證。分12個證，都是當時為了分別抵押貸款。

酒店合為一個證，原土地證上剩余面積如何登記？

我們這里也有這種情況，都勸業主合證了。住宅業主共用。

分割出來的剩余面積怎么登記呢？如何發證？

做變更登記，然后發證。

是說變更后住宅小區這邊宗地面積再登記發一個純土地的不動產權證，權利人是誰？

以共用土地方式，發剩余面積“房地一體”不動產證。

現在該小區早已辦到各位業主名下。我們這的住宅小區幾乎都沒有分攤土地面積。

住宅那邊發了整宗地共用，現在改變用途塊又是獨立宗地出讓給酒店，自相矛盾了。

我認為是否分割宗地應該看補簽的出讓合同，多用途宗地也正常，不能直接就認定是宗地分割了。

出讓合同完全不是補簽合同，是重新簽訂的新合同。

那就看合同內容，無論是補還是新，如果沒有明確寫明原宗地分開那就不能認定。

出讓土地是要明確出讓界線的，哪塊是酒店的，哪塊是住宅的？否則怎么計算相關權益的出讓金。其實這里最大的法律上的盲區是住宅銷售后，小區業主的建設用地權益共用是虛化的。

點評

根據《城鄉規劃法》第43條、《土地管理法》第56條的規定，開發商變更土地用途修建酒店應當通過相關審批，從提問看出開發商已經履行了相關審批手續，并簽署了一個新的出讓合同，但正是簽訂的新合同導致登記發生疑惑，一般來說此種情況應當是簽訂原出讓合同的補充合同，變更原宗地中酒店所占部分的土地用途為酒店，并補繳費用即可，，而簽訂新的合同，是否應該視為原宗地已經分宗呢？因此實務中建議應當請示自然資源主管部門，是按分宗處理還是變更用途繼續使用共用宗來處理。至于審批過程中是否有考慮到小區內其他業主利益問題，不屬于登記中心需要考量的范圍。

李煒武夷山市房地產管理處