千萬別又浪費這次機會

這次新冠肺炎疫情對經濟的巨大沖擊效應，到目前為止尚未完全顯露。其影響范圍不僅僅在國內，更波及全球主要經濟體，普遍認為這次的全球經濟衰退總體上可能會比過往任何一次都要嚴重。在這種情況下，短期內應該把著眼點放在國內經濟體內循環，充分利用好這次的機會，把國民經濟轉型升級真正落在實處。

最近一些有識之士提出“不要再讓房地產綁架中國經濟”，這個觀點已經有很多人說過很多年。不過，筆者從來不認為房地產“綁架”中國經濟。真實的情況應該是：房地產曾經多次被用來作為刺激和拉動宏觀經濟的工具——在經歷了1990年開端的經濟下滑之后，1992年的第一次房地產熱大幅拉動了當年的經濟增長;而在1997年亞洲金融危機發生后，又是1998年的全面住房制度改革和隨后的房改房上市啟動了房地產市場，進而開啟了延續至今的房地產熱;2007年美國次貸危機引發全球金融危機，又是保障性安居工程建設完成了大量的新增投資，延續了較長時間的經濟持續穩定增長。

但與此同時，一個有目共睹的結果是：居民家庭財富過度沉淀在房地產上，大幅壓縮了居民在其他方面的消費、尤其是服務類產品的消費。產業結構理論告訴我們：隨著經濟的發展、人均國民收入水平的提高，第三產業在國民經濟中所占比重越來越高。而當房地產對居民支出產生嚴重的擠出效應、導致居民在服務業的消費支出無法持續增加，自然就影響到了國民經濟產業結構的升級換代。

于是就如這些年大家看到的：不管是那個行業的資金，都在往房地產集聚（通過上市公司財報就能看出，也有很多學術論文做相關的實證研究），因為哪個行業都不如房地產賺錢;另一方面，各個行業都產能過剩。這種表面上的供給過剩，背后的實質是需求不足，而需求不足的原因正是前面所說的房地產對居民支出的擠出效應。

這樣就形成了一個“完美的”閉環——居民收入絕大部分都拿去買房，沒錢用于其他消費，其他行業的需求就不足、投資就過剩、就不得不轉向房地產投資，進一步導致沉淀在房地產的財富越來越多，這種財富效應又讓居民的收入進一步投向房地產。并且，這個閉環是一個自我強化的過程：全社會投資向房地產傾斜，傾斜的結果又進一步吸引了全社會投資。這和通常的過量投資最終形成負反饋的情況不同（通常的情況是：一個行業的投資集聚過多會導致投資收益率下降，從而促使一部分投資退出）。

誰都知道這樣的閉環發展是不可持續的，但每當經濟增長受阻的時候，又都是首先想到增加政府投資，而政府投資又每每通過各種路徑匯聚到了房地產領域。

如何打破這個閉環？這些年堅持“房住不炒，租購并舉”是一條非常正確的路線。尤其是鼓勵居民把購房偏好和由此帶來的購房需求轉化到租房，是打破這個閉環的有效措施。但要讓這個措施真正發揮效應，第一步要破除房地產的財富效應神話，這幾年政府著力遏制房價上漲就是希望達到這個目的;第二步還要把已經過度沉淀在房地產的財富逐步平穩釋放，轉化為居民的其他消費支出。

這次疫情給“租購并舉”帶來的一個負面示范效應是租房居民不能和自住居民享受同等待遇（各地有很多這方面報道，外地戶籍的租客無法進入小區，業主則可以）。一定要有強有力的法規配套來及時解決這個問題，并且大張旗鼓地宣傳，才能真正使租房成為一個讓人放心的居住形式（這是一個最起碼的要求）。

同時還應該讓出租房屋的一方能夠持續經營，一個重要的配套制度設計就是盡快出臺標準化的公開發行上市REITs產品。REITs的一箭雙雕作用在于：既使得建設租賃房屋的投資能夠盡早回收并再投入，從而保證市場上有足夠的租賃住房;又使得居民的購房投資可以轉化為REITs投資，適應市場上可售住房減少的狀況。

總之，應該抓住這次難得的被動調整機會，打破投資過度向房地產集聚的自我強化閉環。無論如何，不應該再走用房地產刺激經濟增長的老路，同時還要著力避免其他領域的投資轉向房地產。

而這些措施都還只是上面所說的第一步，更高難度的是第二步：把已經過度沉淀在房地產的財富逐步平穩釋放，轉化為居民的其他消費支出：完成這一步的一個重要切入點是和養老結合。前些年推行過住房逆抵押，但基本上沒有什么結果，原因很多，在此略過。但把一部分居民的住房財富轉化成養老支出，如果這個方向是正確的，那么需要做的就是探討具體的實現方式，不過這是另一個話題了。

作者簡介：廖俊平，中山大學嶺南學院房地產咨詢研究中心主任。