淺析物業服務企業全面預算管理

王澤芳

摘 要 物業服務是針對公共服務和房地產服務的一種綜合性服務，隨著近年來物業企業逐步增加，市場化競爭日趨激烈，許多企業正面臨著如何提供多元化創新服務、如何降低服務成本以提高競爭力等一系列經營問題。當務之急，提高物業管理水平，使之在激烈復雜的競爭中生存，是物業服務企業關注的重點問題。本文闡述了如何通過加強物業服務企業全面預算管理，提升核心競爭力，促進企業健康可持續發展。希望能對物業服務企業開展全面預算管理工作提供一定參考。

關鍵詞 物業服務企業 全面預算管理 應用

一、引言

隨著我國各行業發展水平的不斷提升，物業服務企業的規模也在不斷擴大，但大部分還處在發展階段，管理模式及相關法規還亟待完善，服務內容還比較單一，不能有效滿足人們日益增長的生活需求。物業服務企業要想改善現狀，采用全面預算管理，通過預測經營業務、嚴格成本控制、強化績效激勵等手段，對企業現在和未來的整體經營活動進行合理規劃和管理，是有效促進企業長遠生存發展的必然手段。

二、物業服務企業全面預算管理的重要性

（一）物業服務企業服務內容

物業服務是業主及企業按合約規定，對房屋周邊的環境、衛生、安全、綠化及配套設施進行維護的專業化的秩序活動。物業管理覆蓋范圍廣，服務內容多，包括房屋及公用設施設備管理及維護，消防治安管理，環境衛生管理等方面管理內容。服務項目包括公共服務，特約服務與經營性服務三種類型。

（二）全面預算管理內容及特性

全面預算管理隨著公司決策層管理水平的不斷提高，逐漸成為現代化企業重要的管理模式。通過對企業內部、外部環境的分析，在預測和決策的基礎上，合理調配企業資源，對未來一定時期的經營和財務做出的具體計劃。他以公司戰略目標為導向，是控制經營和財務活動的依據。

（三）物業服務企業開展全面預算理的重要意義

為促進物業服務企業健康有序發展，開展全面預算至關重要。全面預算管理作為企業經營管理重要手段之一，優勢明顯，他涵蓋了企業全部的經營活動，是把企業整體經營戰略目標進行分解，并量化落實到各級各部門乃至個人去實現的管理手段，是企業各級層員工具體的奮斗目標、協調工具、控制標準、考核依據，在經營管理中發揮著重要作用。物業服務企業通過開展預算管理可以全面掌控企業自身的資金使用情況及經營狀況，深入發掘經營管理中存在的問題，及時修正改善，了解企業未來的發展方向，整合資源，擴大企業經營規模，提升企業長久競爭力。

三、物業服務企業全面預算管理存在的問題

（一）預算管理組織體系不健全

我國的物業服務企業大部分處在發展中階段，管理者對預算管理重要性認識不足，亦沒有現成的經驗可以借鑒，預算管理較為粗放，還未形成系統化的經營管理理念。自上而下各層級之間權責界定還不清晰，各職能部門職責劃分還不完善，對公司經營情況缺乏整體掌握，因此無法建立健全的預算管理組織體系，預算管理對經營管理的整體駕馭作用得不到充分發揮，限制了物業服務企業的發展。

（二）預算內部控制制度不完善

物業服務企業管理層雖然已經有物業行業內部控制的管理意識，但相應的制度流程、管理體系還不完善，例如某些企業的預算內部控制制度未經過企業內部各部門單位研討，未進行實踐性論證，制度約定內容存在不切實際的現象，或雖有相應制度，但對內部各部門單位宣貫不到位，未切實執行，對制度管理的重要性認識不足。

一些中小型企業由于人才匱乏，在內控崗位設置上不盡合理，存在不相容職務未分離、受權審批范圍不合理、會計系統控制分工不科學等現象，使各崗位之間未起到相互監督和制約的作用，造成各業務和事項不能實施有效控制。

內部控制體系不健全，內控組織架構設置不合理，治理結構形同虛設，缺乏科學的決策和良好的運行機制，執行力不足，致使企業不能有效完成經營目標。大部分物業服務企業的內部風險控制方式還停留在傳統的舊的管理經驗上，沒有科學的成體系的制度作指引，缺乏有效的管理手段，導致經營風險增加市場競爭力不足。

四、完善物業服務企業全面預算管理的對策

（一）構建全面預算管理組織體系

健全有效的全面預算管理組織體系是企業推行全面預算管理的重要內容，是防止預算管理松弛，預算各環節流于形式，預算管理作用能否有效發揮的關鍵。全面預算管理組織體系是由決策層、工作層、執行層三個層面構成，分別承擔著預算編制、審批、執行、管控、調整、監督、分析、評價等一系列預算管理活動。它是全面預算有序開展的基礎，企業能否充分發揮預算在經營管理中的指導作用，提高公司精細化管理水平，全面預算管理組織體系起著關鍵性作用。要想在物業服務企業中構建系統的全面預算管理組織體系，應做到以下幾點：

1.增強企業決策層管理人員的全面預算管理意識。決策層作為企業全面預算管理的最高權力組織機構，承擔著預算管理的責任，管理人員要深刻認識到預算在企業管理中的重要作用。因此，管理人員對預算管理工作的開展要能夠結合本企業實際，擁有明確的管理思路，能夠督促全面預算管理機制高效、有力的運行，以確保公司戰略目標的實現。

2.明確工作層（各職能部門）的職責。職能部門在全面預算管理中應起到監督和溝通決策層與執行層的橋梁紐帶作用，在體系的建立中，要根據公司規模及實際經營性質不同設置與之相匹配的職能部門，并安排專業對口的工作人員擔任各職能部門負責人，明確各職能部門職責，將總體預算目標在各職能部門職責中進行分解，劃分歸口管理責任。例如：綜合部負責職能部門、決策層管理費用的列支，負責基建、固定資產零購的歸口管理;經營部負責發展規劃、年度經營計劃項目可研評審及收入合同的歸口管理;人資部負責組織制訂人力資源規劃計劃、績效管理、核定人工成本、組織員工培訓及福利社保的歸口管理;財務部負責財務核算、預算的歸口管理，并賦予財務部預算管理委員會辦公室的職能，負責全面預算管理的組織領導和日常工作。

各職能部門職責的劃分及任務分解內容要涵蓋公司全部預算管理指標，并對職責范圍內預算項目統一安排預算初稿的編制審核及預算執行的監督管控工作。

3.精細化執行層預算指標。執行層是在企業預算總目標實現過程中承擔一定經濟責任，并享有相應權力和利益的企業內部單位。預算執行層在預算管理委員會及各職能部門的指導下，組織開展本部門或本單位預算工作，嚴格按照預算下達指標執行。執行層是整體預算目標的具體實施者和執行者，是企業戰略目標能否實現的根本保障，企業在預算指標下達時一定要根據各執行層的不同職責內容及人員配備情況結合歷史數據，深入分析，合理測算。下達指標要明確具體，物業服務企業屬于輕資產、勞動密集型行業，對于人工費用的下達還要進行充分的市場調查，掌握各崗位人員的用工標準，根據業務量應配備的用工人數，人員水平等，明確各層級人工費用指標，鎖定人工成本，并根據實際執行情況滾動調整。其他材料費、維修費等相關費用也要根據歷史數據，結合市場調查結果，進行精確測算，確保下達指標的合理性、經濟性、適用性，提升精細、精益化管理，以達到降本增效的目的，有效促進企業戰略目標的實現。

4.全面預算管理組織體系的建立應契合本單位實際。體系的建立不能過于復雜，增加企業營運成本，降低工作效率，亦不能過于簡單，達不到改善企業管理現狀、提質增效的目的，使預算管理流于形式。由于各物業服務企業經營規模、組織結構、經營環境等因素的差異，在全面預算管理組織體系的設置上也應結合本企業實際，采用不同的管理模式，本著科學規范、高效有力、經濟適用的原則，強調全面性、系統性，建立一套具有本企業特色的預算管理體系，以充分發揮全面預算在推動物業服務企業更加高效運營的作用。

（二）完善預算內部控制制度

預算內部控制是企業管理層和全體員工共同實施的旨在實現預算控制目標的過程。在物業服務企業中建立一套高質量的預算內部控制規范體系能提高企業的內部管理水平和風險防范能力，有助于物業服務企業提升在市場現代服務業中的競爭力。要想建立一套完善的預算內部控制制度，需要做到以下幾點：

1.加強企業預算內部控制制度的理論學習。企業管理層要提高認識，學習借鑒國內外先進的預算內控管理理念，了解相關控制體系的設立及管理方式，結合本單位實際，運用到實際工作中來，切實提高本企業的預算管理水平。

2.制定完整的風險管理體系。物業服務企業相較其他行業業務更加繁雜，涉及多重法律關系，風險管理涵蓋物業服務的全部過程。再則，物業管理服務責任界定比較困難，風險事故類型較多，企業抗風險能力主要靠預算制定的前瞻性及各內部控制制度中規范風險應急機制的建立。針對以上特征，企業要建立科學合理的預算內部控制制度，以應對經營管理過程中反映出來的各類風險。

首先，不相容職務要分離控制。建立內部牽制制度，在建立內部控制制度時要確定哪些崗位是不相容的，明確各崗位的權限，使不相容崗位能夠互相監督制約，對于一些規模比較小的企業，因用工人數較少不能實現完全分離的，可以對重要風險崗位進行定期抽查、盤點等方式代替。

其次，內控制度要規范授權審批的范圍、權限和程序，授權制度建立要科學合理，并切合本單位實際。對于重大業務事項要建立集中會審制度，任務個人不得單獨進行決策，以保證決策事項的正確性。

3.要建立預算內部審計制度。為確保預算下達指標準確落地實施，企業要建立預算內部審計體系，以保證預算有效執行。通常預算下達以后會存在各執行部門單位由于對預算管理認識不到位、外部因素影響等諸多因素導致實際經營未按預算下達指標執行。內部審計機構要針對各執行部門單位的預算執行情況進行專項審計，對存在問題的單位和部門及時反饋，督促調整提高預算執行效率。

物業服務企業隨著城市化建設不斷發展，人們對于物業服務質量的需求不斷提高，企業競爭越來越激烈。物業服務企業要通過高質量的服務贏得顧客的認可，提高市場競爭力，必然要依賴實施全面預算管理在提升物業服務質量中的重要作用。企業必須正確認識，轉變觀念，切實提升企業的核心競爭力，以實現企業的可持續發展。

（作者單位為河北中興冀能電力發展有限公司）

參考文獻

[1] 劉偉.淺析全面預算管理在物業服務企業的應用[J].財經界（學術版），2016（11）：36.

[2] 張希.淺談全面預算管理在物業服務企業中的應用[J].財會學習，2018（9）：06-07.