養老地產企業融資問題分析及對策研究

曲悅

[摘 要]人口老齡化的不斷發展，引發了一系列有關養老的社會問題，如何解決人口老齡化引起的各種社會問題成為各級政府必須認真考慮的問題。養老地產是一種最新的房地產開發模式，通過將養老和房地產開發有機結合，能夠滿足社會養老需求。本文針對養老地產企業發展中存在的融資問題進行深入分析，并提出改進策略，旨在為相關研究提供參考。

[關鍵詞]養老地產企業;融資;老年人

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.12.017

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）12-00-02

0 ? ? 引 言

養老地產這種最新的房地產開發模式起源于西方歐美國家，歐美國家由于先于我國進入老齡化社會，所以在養老地產探索方面優于我國。我國直到最近幾年才開始相關方面的探索，起步較晚，因此分析養老地產企業融資問題非常必要。

1 ? ? 養老地產融資的概念

養老地產是一種最新型的房地產開發模式，開發的房地產項目的主要用途為老年人養老，因為養老產業能夠帶動商業、醫療等第三產業發展，因此養老地產開發成為很多房地產開發企業認真思考和探索的一種最新的房地產開發模式。正是因為養老地產開發能夠為企業帶來豐厚的經濟效益，所以大多數房地產企業都想開發相關項目，但苦于沒有相關運作經驗。養老地產企業是專門從事養老地產開發的房地產企業，目前在我國專門從事此類業務的企業很少，很大程度上制約了養老地產企業的發展。養老地產企業的發展需要大量的資金，因此養老地產企業融資是養老地產企業發展的一個重要環節。

2 ? ? 養老地產企業融資的特點

養老地產企業和普通的房地產開發企業不同，由于所開發的房地產項目專門為老年人提供各類養老服務，所以和傳統的房地產開發企業的融資相比，具有很多獨有的特征。

2.1 ? 在設計規劃上定位高

養老地產項目在開發過程中，從項目規劃到設計和工程建設都有非常高的要求，因為老年人和普通人群不同，他們對配套服務設施具有非常高的要求。在房地產項目建設上，必須根據老年人的特點，一般不選用較高樓層的建筑方式，且建筑密度也要比普通的房地產項目低，同時在地產項目中還要專門建設相關醫療機構、餐飲、娛樂等各種設施，為老年人提供特色服務。在工程建筑過程中，還需要選擇適合的建筑材料以滿足老年人特殊的生理要求。

2.2 ? 項目服務性強

與普通的地產項目相比，養老地產具有服務性強的特點，由于老年人和普通人群不同，他們不用上班，有大量的空余時間用于休閑娛樂。此外，由于大多數老年人的身體健康狀況存在問題，這要求養老地產項目必須為這些老年人配備專業的醫療服務人員，只有認真做好這些基礎性工作，才能為老年人提供更好的服務，使養老地產項目實現良好發展。

2.3 ? 項目開發資金量大

由于養老地產項目是專門為老年人居家養老設計的，因此在進行相關規劃設計方面具有非常高的要求。這就決定了養老地產項目開發所需的資金量要遠遠大于普通房地產項目，只有在資金充足的情況下，才能做好養老地產項目開發工作。

2.4 ? 項目開發成本高

養老地產項目在設計階段前期需要進行專業調研，并測算項目運作的資金量和盈利方式，在此基礎上進行相關項目規劃。與普通房地產項目不同，養老地產項目一般對樓層和建筑密度都有要求，所以建筑成本遠遠大于普通地產項目。在開發房地產項目的過程中，電梯選用、建筑材料選用方面都需要考慮老年人的需求，除此之外，還要在社區專門為老年人配備醫療、健康、娛樂等各種設施，這極大提高了養老地產項目的開發成本。

2.5 ? 項目資金回流周期長

房地產企業一般通過銷售地產完成資金回流，但養老地產大多由開發商或物業持有運作，項目資金回流主要看項目運作情況。一般而言，想要收回投資，至少需要10～15年，所以養老地產項目在開發過程中，很容易因為資金或項目運作以及后期服務出現問題。

3 ? ? 我國養老地產企業在融資過程中存在的問題

養老地產開發過程中，需要企業進行大量融資，在融資過程中，相關企業大多會遇到以下幾個問題。

3.1 ? 融資渠道單一

由于養老地產開發的項目主要是為老年人群提供相應的養老服務，且項目開發所需資金量要遠遠大于普通項目，很多企業用于土地購買和項目開發方面60%左右的資金依賴銀行貸款，但是由于養老地產項目收回資金時間過長，遠遠大于銀行貸款期限，因此相關企業在進行項目開發融資時非常困難，尤其在國家政策發生改變時。通過其他渠道進行融資，企業的融資風險過大，很大程度上制約了養老地產企業融資。

3.2 ? 融資的財務風險過大

由于我國的土地政策的限制，養老地產企業在土地購置方面的投入較高，再加上項目前期占用的資金量過大，因此很多養老地產開發企業都存在負債率過高的現象。由于養老地產是一種針對性非常強的房地產開發項目，資金需求量過大，且回款期過長，很容易因為資金鏈斷裂產生財務風險。

3.3 ? 受國家政策的制約

養老地產項目的開發與國家政策息息相關，很多現行的政策都制約了養老地產項目的開發與運營，在很大程度上限制了養老地產行業的快速發展。

3.4 ? 缺乏相應的融資能力

目前，養老地產行業的發展正處于探索階段，很多企業都缺乏運作和管理經驗，在相關制度建設、資金運作方面都存在很大問題，所以想要從銀行獲得金融支持的難度很大，因為項目開發的風險性使銀行不得不考慮資金安全，因此相關企業普遍缺乏融資能力，這在很大程度上制約了養老地產企業的快速健康發展。

3.5 ? 缺乏相應的融資服務機構

目前，國內金融機構普遍缺乏相應的人員或機構從事專業化服務，一方面，說明政府相關機構對行業的支持力度有待加大;另一方面，也對金融機構開展相應業務提出了新的要求。

4 ? ? 提高養老地產企業融資能力的策略

融資問題關系到養老地產企業的正常運轉，因此要想不斷提高養老地產企業的融資能力，一定要認真做好以下幾項工作。

4.1 ? 不斷提高企業自身的專業化程度

養老地產企業想要取得良好的發展，必須在提高企業自身專業化程度上下功夫，企業只有不斷提高專業化程度，才能更好地運作養老地產項目。在項目開發設計和建設過程中，一定要積極學習發達國家的先進經驗，找出自身的不足，只有這樣才能根據我國的實際情況，找出適合自己發展的道路。企業只有不斷提高自身的專業化程度，才能避免項目運作過程中出現財務風險，加大銀行對相關項目的政策支持力度。

4.2 ? 積極為相關企業融資提供專業化咨詢服務

目前，很多養老地產企業之所以融資難度大，在很大程度上與金融機構沒有提供專門的養老地產咨詢服務有直接關系。要想化解養老地產企業的融資難問題，必須組建專業的咨詢服務團隊，為相關企業的融資提供專業化服務，加快相關企業的融資進度，使養老地產企業獲得快速發展。

4.3 ? 加快養老地產專業人才培養

養老地產企業想要獲得長足發展，需要一大批具備專業技術的人才，因此相關高等院校要根據企業的實際需求開設相關養老地產專業，在課程設置上要將項目運作、融資咨詢服務等進行有機結合，提高養老地產企業的項目運作能力，規范企業的融資行為，以此促進養老地產企業的發展。

4.4 ? 國家要做好相關政策引導

養老地產企業的發展離不開國家政策的引導，為了更好地促進養老地產企業的發展，國家一定要出臺相應的養老地產企業融資的相關規定。在項目規劃階段，要按照市場的發展規律對養老地產項目進行合理規劃，并做好相應指導，使相關企業能夠最大限度地避免融資風險。

4.5 ? 為養老地產企業融資提供更多的資金渠道

盡管國家一直都在鼓勵養老地產行業的發展，但是目前金融機構推出的相關貸款產品很少，不能滿足養老地產項目發展對資金方面的需求，這就需要相關金融機構積極和企業進行溝通，根據企業的項目運作情況為企業設計合理的融資產品，以此滿足企業發展的需求。在相應的法律法規方面，也要積極做好調研，通過政策手段促進養老地產企業融資的多元化，在企業融資過程中，要引進專業的人員和機構全程參與，更好地促進養老地產企業的融資。

5 ? ? 結 語

養老地產企業融資必須認真反思和研究行業發展過程中存在的問題，不斷拓寬融資渠道，培養專業的項目運作人員，適當調整相應的法律法規。只有做好以上工作，才能解決養老地產企業的融資問題。

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