廣西城市房地產(chǎn)開發(fā)土地供應機制探討

賀佩琳

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)同國民經(jīng)濟持續(xù)增長聯(lián)系密切，面對城市現(xiàn)代化建設(shè)帶來的挑戰(zhàn)，城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景。城市房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地資源的支持，但是隨著城市建筑物數(shù)量的急劇增長，可利用建設(shè)用地面積逐漸減少，在不同程度上阻礙房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。故此，本文就當前廣西城市房地產(chǎn)開發(fā)土地供應機制現(xiàn)狀進行闡述分析，就其中的問題嘗試提出改善建議，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定參考和支持。

【關(guān)鍵詞】土地供應;房地產(chǎn)開發(fā);工作機制

過去十年，廣西主要是北部灣經(jīng)濟區(qū)的升級發(fā)展，在以北部灣經(jīng)濟區(qū)功能定位和戰(zhàn)略部署為導向，進行了土地供給側(cè)改革，土地資源配置和開發(fā)利用管控，協(xié)調(diào)城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)園的布局創(chuàng)新，城鎮(zhèn)的發(fā)展離不開項目，項目的落地離不開土地的支持，為了推動廣西房地產(chǎn)事業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，應堅持政府導向，結(jié)合實際需要針對土地供應問題優(yōu)化空間布局、加快用地審批、拓寬建設(shè)用地指標、創(chuàng)新探索新的征拆安置等。14到19年，首府南寧土地供應銳減，缺口大，且受限價影響，拿地成本逐年升高。而在19年后，各市區(qū)地價保持上揚態(tài)勢，供應鏈和政府紅利政策及區(qū)域配套日益完善，南寧作為廣西首府，將持續(xù)推進強首府戰(zhàn)略，形成核心增長極，奠定南寧在東盟橋頭堡中的戰(zhàn)略地位。廣西地區(qū)多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)中，由于缺少宏觀調(diào)控，土地投放計劃缺少長遠考量，導致土地投放量超過了實際開發(fā)能力，出現(xiàn)土地供應市場失衡問題，不利于土地市場開發(fā)。所以，應該結(jié)合實際情況，構(gòu)建科學合理的房地產(chǎn)開發(fā)土地供應機制，推動后續(xù)相關(guān)工作的順利展開。

1、強化土地供應總量控制

近幾年，與其他周邊省份對比，廣西房地產(chǎn)市場政策整體適度、比較溫和，2019年，廣西生產(chǎn)總值達到了21237.14億元，服務(wù)業(yè)做出的貢獻占了一半，貢獻率方面較之第二產(chǎn)業(yè)高出19.8個百分點。2019年1月到8月之間，廣西房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額高達2265億元，同比增長28.5%，較之全國投資額增速超過兩倍。在廣西14市中，首府南寧GDP和商品房成交領(lǐng)先各市，柳州城鎮(zhèn)化率為全區(qū)最高，全國50強房企80%均已進駐廣西，不難看出廣西房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展前景。在這樣的背景下，做好土地資源的合理開發(fā)和利用，強化土地供應量控制顯得尤為關(guān)鍵。

1.1充分契合當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平

房地產(chǎn)的發(fā)展，為國民經(jīng)濟持續(xù)增長做出了重大的貢獻，由于城市土地資源的超量供應與開發(fā)，導致房地產(chǎn)市場失衡，對社會帶來了極大的不良影響。廣西省的北海市就曾經(jīng)出現(xiàn)此類現(xiàn)象，導致當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不穩(wěn)定，進一步強化土地供求市場宏觀調(diào)控力度，確保房地產(chǎn)開發(fā)用地需求同市場供給需要保持平衡。結(jié)合國民經(jīng)濟和發(fā)展計劃相關(guān)要求，對比歷年城市土地開發(fā)用地需求情況綜合考量而確定。所以，強化開發(fā)土地供應總量，編制5年、10年土地或是更長年限的土地供應計劃，滿足城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃需求。實現(xiàn)近期和遠期計劃結(jié)合，只有這樣才能保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

1.2契合城市土地利用總體規(guī)劃

房地產(chǎn)的開發(fā)，出了考慮國民經(jīng)濟情況以外，還要同城市的土地利用總體規(guī)劃相契合，按照相關(guān)要求確定土地的合理開發(fā)方式和用途。經(jīng)過批準的城市規(guī)劃，確定城市建設(shè)用地空間分布和開發(fā)規(guī)模。通常情況下，年度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地在一年用地總量上，綜合考量城市建成區(qū)的發(fā)展目標和居民住房需求，合理測算，指導后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。在選擇合適的控制指標，結(jié)合城市規(guī)劃來確定不同建設(shè)用地指標，如公共設(shè)施用地、居住用地、綠地和工業(yè)用地等。

2、城市土地的空間規(guī)劃

在進入中國特色社會主義新時代背景下，社會矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟增長速度放緩，朝著高質(zhì)量方向發(fā)展，并對現(xiàn)代化經(jīng)濟體系建立，生態(tài)文明體制變革做出了規(guī)劃部署。在此背景下，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)，應做好城市土地的空間規(guī)劃，基于完善的國土空間用途管制，保障國土空間開發(fā)市場秩序平衡。發(fā)揮政府在市場資源配置中的決定性作用，堅持有所為有所不為，事無巨細的進行規(guī)劃，僅僅圍繞資源環(huán)境破壞、公共設(shè)施不完善以及空間發(fā)展失衡的問題，持續(xù)優(yōu)化規(guī)劃管控方法，保護國土空間開發(fā)市場秩序穩(wěn)定。另外，通過空間規(guī)劃，整合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，協(xié)調(diào)各項規(guī)劃之間的關(guān)系，可以避免產(chǎn)業(yè)空間布局失當、空間開發(fā)失衡的問題，促進全域國土均衡發(fā)展。

3、土地供應空間分布的引導控制

3.1合理引導房地產(chǎn)開發(fā)用地空間分布

房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)的土地面積不斷增加，會大量占用城市公共用地發(fā)展空間，甚至將原本公共設(shè)施用地侵占，為城市未來發(fā)展埋下一系列安全隱患。在國家鼓勵和支持下，積極推動房產(chǎn)建設(shè)項目建設(shè)，為建設(shè)用地提供相應的政策支持，結(jié)合土地實際情況為國家限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)提供土地資源，賦予服務(wù)業(yè)持久發(fā)展動力。同時，由于城市公共用地減少，城市的生態(tài)環(huán)境遭受破壞，不利于城市整體形象的塑造。所以，房地產(chǎn)開發(fā)需要充分契合城市規(guī)劃來選擇最佳的方案，尤其是可以凸顯城市整體形象的區(qū)域，如大型公共中心、重大交通節(jié)點和城市景觀等，與城市整體規(guī)劃設(shè)計相契合。

3.2協(xié)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施與土地供應

城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，應從長遠角度考慮城市的發(fā)展方向，適當?shù)奶嵘恋刭Y源的利用價值，吸引更多外來投資，用于城市建設(shè)和發(fā)展，最大程度上規(guī)避后期基礎(chǔ)設(shè)施配套不足帶來的不良影響。

3.3加強政府對土地市場的宏觀調(diào)控

政府應發(fā)揮自身的主導作用，打破市場壟斷，實行統(tǒng)一的規(guī)劃、征地、開發(fā)和管理。經(jīng)營性用地，需要在政府統(tǒng)一征用后改造為熟地，通過招標方式出讓給開放企業(yè)，用于建設(shè)工程項目。高度壟斷土地一級市場，將土地資產(chǎn)牢牢把控在當?shù)卣种校@樣可以規(guī)避土地資源濫用;適度降低對二、三級土地市場干預控制，搞活土地，將土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給市場，通過合理的規(guī)劃、控制和指導，實現(xiàn)土地資源合理開發(fā)和配置。

結(jié)論：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)土地需要完善配套的供應機制，充分契合國民經(jīng)濟水平和城市發(fā)展需要，合理分布和管控，實現(xiàn)土地資源合理開發(fā)與利用。

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