常州智慧生態養老型酒店發展SWOT分析

姚貴鳳 洪燕云 霍婕 樂寶鑫 張子寅

本文以常州智慧生態養老型酒店為研究對象，通過SWOT分析法，系統詳細分析了常州智慧生態養老型酒店在中國人口結構老齡化發展大背景下的優勢、劣勢、機遇和威脅，有利于認清常州智慧生態養老型酒店發展形勢，認清存在的問題與不足。

引言

每個人都必然經歷生老病死，而中國正在經歷“老”的階段，人口結構老齡化使“銀發經濟”蓬勃發展，全國老齡辦常務副主任王建軍提出，“養老服務業已成為我國產業升級、跨界融合發展的重要領域”。新時代，銀發市場消費新需求的產生和養老產業管制政策的放松是養老行業和酒店行業能夠融合發展的動因。雙方行業間其由于服務功能的互補性、盈利模式相近性的特點，使新時代智慧生態養老型酒店的發展成為可能。

一、常州智慧養老型酒店的SWOT分析

（一）優勢分析

1.房間格局適老化

房間格局中有臥室、餐廚空間、衛浴空間、起居室、儲藏空間。在臥室中，一方面，考慮到老年人由于神經系統的衰退，睡眠較輕，但由于各種因素，如因身體原因入睡后會出現頻繁翻身、起夜等情況，容易出現響動，或者對透過窗簾縫隙光線敏感等。房間臥室內的窗戶選用隔音材質，窗簾選用厚重類型。另一方面，臥室內床頭柜旁有24小時報警按鈕，夜間常常為某些老年性疾病突發高峰期，此舉大大提高安全性。

在房間格局中，除了臥室之外最值得重視的是衛浴空間。智慧養老型酒店增大衛浴空間。由于傳統酒店衛浴空間過小，面積不足，老年人的動作靈活性下降，當需要轉身、彎腰等動作時需要更寬敞的空間。衛浴間悶濕潮熱可能誘發疾病，老年人突然起身站立等動作存在危險，因此，智慧養老型酒店在衛生間較低處設有緊急按鈕，防止老人跌倒。

2.膳食搭配個性化

據中國營養學會組織專家于2016年修訂了《中國老年人膳食指南》，該《指南》推薦了老年人膳食，如少量多餐細軟，預防營養缺乏;主動足量飲水，積極進行戶外活動;延緩肌肉衰減，維持適宜體重;攝入充足食物，鼓勵陪伴進餐。酒店結合《中國老年人膳食指南》以及老年人實際進餐需求，如家庭聚餐、自主DIY等，對不同老年人制定個性化餐飲服務。

3.活動體驗多樣化

《中國老年人膳食指南》同樣提到了積極參加戶外活動。從身體角度看，老年人參加適量戶外活動有利于合成體內維生素D，延緩骨質疏松和肌肉衰減。老年人可依照自己的身體素質選擇適合自己的運動，若身體素質較強，可選擇快走、廣場舞等心肺能力需求較高的活動。若身體素質一般，更適合散步、太極等輕度運動。智慧生態養老酒店，不僅具有老年人運動、鍛煉身體的生態場地，而且還為老年人制定專項活動。

（二）劣勢分析

1.運營模式未成熟

北京、上海、廣州等很多地方均已出現一定數量的養老型酒店。部分養老型酒店的設計、服務等方面無法滿足入住老人的需求點，致使其酒店在盈虧點間經營。養老型酒店屬于大型綜合體，由市場企業私人投資并經營，不屬于國家公用設立的社會養老福利機構，因此，入住的老年人可根據自身條件狀況自由選擇服務設施設備和檔次等。目前，國內養老型酒店運營模式仍在探索階段。

2.盈利模式混亂

前期投資金額大，回籠資金耗時長。養老型酒店與普通房地產項目不同，其整體造價成本是普通房地產項目的5倍。由于其入住客人特殊，配套設施設備適老化，前期籌備過程中，從土地規劃至房屋設計、房間擺放等符合老年人的需求特點，準備時間長，工作量大。與普通房地產項目相比，養老型酒店出租售賣方式更加繁雜多樣。普通房地產項目以出售賺取利潤為目的，養老型酒店由于其入住顧客年長的特點，為滿足個性化的要求，需要以出售與租賃相結合的方式達到利潤最大化的目的。

3.專業人才稀缺

養老保障體系的重要軟件支持是養老服務專業人才，而目前我國養老服務人才隊伍建設呈現人才稀缺與人員流失并存現象。養老機構出現“用工荒”的情況在北京上海等一線城市非常普遍，養老需求與養老護理專業人員之間，缺口顯著。思想觀念的固化使人們依舊認為養老服務專業是低人一等的工作，在年輕一輩的觀念中，從事此方面的工作有失體面，大多數人認為養老服務行業前途渺茫，長時間壓力大、薪酬低。絕大部分養老服務從業者缺乏職業認同感，行業流動性大。

（三）機會分析

1.政府扶持加大支持，“十三五”規劃推動

2019年，在民政部的1號文件中，要求取消設立養老機構許可，這一舉措將準入放寬，迎來了行業紅利，社會資本更青睞于進入這個行業，能夠更大限度地激發市場活力、調動人們的積極性。民辦發[2020]7號文解讀了相關基層政府部門和養老服務企業，提出現在應將工作重心轉移到居家老人身上。所以具有老年人健康檔案管理、健康跟蹤、居家服務跟蹤、遠程視頻、政府監管等功能的智慧養老平臺應運而生。政府應充分發揮“互聯網+養老”“物聯網+緊急救援”的優勢，以此為契機引導居家服務向縱深發展，將居家服務逐步拓展到普通居家老人，轉變老年人的養老思維，讓市場化、商業化養老逐步深入人心，形成消費習慣。

2.中國養老需求與日俱增

自供需關系方面看，老年人消費需求態勢上升明顯。老年人更注重生活品質、精神生活以及社會參與度。在養老觀念上，從過去的重物質基礎向多樣、舒適的晚年生活發展;在生活理念上，從過去的低消費低欲望向高消費、重體驗的享受發展;在社會角色上，從過去的休閑者向學習者的角色發展，美國著名的組織行為學家唐納德·薩柏發現，人的學習欲望在65歲時出現了一個新的高峰，其學習欲望與18歲時相同，表明老年人對自我超越、自我實現的需求日益旺盛。零點調查采取隨機訪問的形式，對北京、上海兩地55～75歲共3 000名的中老年人進行調查，調查結果表明，在一線城市內，更多父母與成年子女愿意分開居住。原因主要有兩個，一方面，家政服務的興盛，減輕了父母家務勞動的壓力;另一方面，隨著社會的發展，父母與子女間理念不同，分開居住使雙方有距離緩沖。隨著改革開放的推動、科學技術的進步，養老服務等將會成為走進家家戶戶的普通服務。

（四）威脅分析

1.公辦養老機構形成價格競爭威脅

養老地產項目與社會福利性質的養老院并不相同，其具有私人盈利的性質，導致土地方面劃撥難，不利于開展養老地產項目，在現有的制度下，獲得土地的高成本，開發商多數難以承擔。同樣的，養老地產項目的前期策劃和準備，也需要花費更高的成本。養老地產屬于高投資、收益時間長的傳統行業，其過高的成本，往往使投資者對其望而生畏，投資回報周期過長，不容易受到投資者的青睞，使養老地產項目遲遲處于未實施狀態。

2.法律法規建設不完善

目前，養老型酒店醫療配套服務未標準化，且對規模不同的養老型酒店并未制定有關詳細醫療配套設施設備等服務要求。從土地建設到專業人才培訓，均應有清晰明確的制度規定;對行業內部人員的職業發展規劃，應有綜合性的職業培訓體系，給從事老年人照料的護理人員設立門檻，如從業者必須取得職業資格證書等硬性指標，但現階段智慧養老型酒店并未做到上述幾點。

3.民眾缺乏對養老型酒店的認知

人們對于傳統養老方式形成了固有思維，不能快速接受新興養老方式。現階段，依舊有相當部分的人認為將老人送到養老企業是不負責的做法，是迫于生活壓力的選擇，制約了智慧生態養老行業的發展。

二、常州智慧養老型酒店發展的具體對策

（一）加強政府多方面政策扶持

1.放寬土地、稅收政策

各級政府應出臺各類有關優惠政策，如輕稅收、土地優惠出讓等，并對符合政策標準的養老型酒店給予一定的支持，同時建議政府將養老型酒店建設納入城市總體規劃范圍中，選址于遠離喧囂市區空氣清新、環境優美、交通便捷的郊區，從而吸引市場資本流入養老行業。對于盈利性的養老企業，由于開發主體不同，定價方式不一，仍在定價模型的摸索和試探過程中。開發建設也沒有標準可循，各種開發主體都在自行探索的過程中。市場越混沌，開發者和用戶就越期待規則、標準統一。

2.與專業醫療機構加強政策合作

政府應完善養老醫療服務體系，將養老型酒店與周邊醫療機構共同形成社區衛生網絡。目前，優質公辦養老產品和高端養老機構處于一床難求的尷尬局面，但是中低端公辦與私辦養老機構的床位卻空置嚴重，造成資源浪費。這種現象的主要原因包括以下兩點：一是醫療配套服務緊缺，專業人員稀缺;二是整體服務水平較低，專業化程度不夠。綜上，醫療機構的配合與養老體系的融合迫在眉睫。

（二）積極探索有效的運營及盈利模式

1.市場經營主體轉變為公辦、民辦并存

養老酒店由于其行業跨度大，所需產業關聯性緊密，涉及服務產業面廣。因此，養老型酒店運營的關鍵在于企業自身專業能力發展戰略以及后期運營中合作的高品質伙伴。目前，中國養老消費主體人群從公辦養老機構向公辦、民辦并存模式轉變，以不同的價格滿足不同需求以及經濟能力人群。分析國內養老產業歷史模式可知，2010年前后，泰康人壽等本身以老年人為客戶群體的盈利性機構已經開始探索養老模式;2013年養老政策元年之后，陸續有大批量的機構大規模進入養老產業，然而大多數機構都只是專注于圈地而并非研究養老運營模式;2018年，養老地產專業化、細致化發展，從2013年的圈地走向專業化的精耕細作，首當其沖的，運營成為養老產業機構占領市場的命脈。

2.住宅經營會員模式是趨勢

目前，市場上的住宅經營模式有四大類：第一類，普通的房間售出模式，為老年人精裝修適老化配飾，資產投入大;第二類，常見的租賃模式，只出租床位，雖然資產投入少，但運營維護成本高;第三類，租售相結合的模式，先租后賣，租時老年人可注重體驗，但是由于租只是一種營銷手段，最終還需要購房，因此資產投入大;第四類，較流行的會員模式，一方面，能夠收取較高的會員費，而且每年都會有一定的年費收入，支付端既可以得到保障，成本端又可以控制輕資產模式。會員模式以上海浦東區親和源養老社區為例，這種模式前3年現金流吃緊，之后靠運營掙錢，能夠快速復制，但核心在于運營，背后必須有一套全流程成熟的管理體系和激勵機制。

（三）快速培養專業服務人員

1.專業培訓內容專業化

第一，灌輸品牌理念;第二，學習行業常識;第三，制定具體到崗位的操作流程。管理公司通常都有自己的師資體系和培訓課件，由總公司層面和酒店層面分別組織。每位員工都有自己的培訓檔案，每個年度都有相應的培訓計劃，并將培訓的完成情況作為考核的一項重要內容。

2.人才培養全面性

實現養老服務人才培養的專業化、細致化，需要依據當前多樣的養老服務需求，結合養老服務產業自身的周期發展規律，建立以專業服務為主體、以醫療護理專業人才為支撐的人才培養體系。在高校層面，規范專業教育，重視中醫養老;在企業層面，促進校企合作，搭建實踐平臺，盡可能滿足社會對養老專業服務人才的缺口。

（作者單位：江蘇理工學院）