試析住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用

高翔

摘 要 住房公積金是住房管理改革下的產(chǎn)物，目的是解決職工的住房保障問題，因而與房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分，在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中起著重要作用。住房公積金有效的實(shí)施，有利于職工積累一定的住房?jī)?chǔ)金，改善居住環(huán)境，提高住房品質(zhì)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起到推動(dòng)作用。為此，本文對(duì)住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用進(jìn)行分析，并就完善調(diào)控作用提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞 住房公積金 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控作用

隨著居民收入的不斷增長(zhǎng)，對(duì)住房改善的需求不斷增長(zhǎng)，這種情況助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而住房公積金因其專屬特性，在住房中顯出獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，職工可以通過提取住房?jī)?chǔ)金用于購(gòu)房所需，也可通過住房公積金貸款方式獲取購(gòu)房資金，滿足購(gòu)房需求，減輕購(gòu)房資金壓力，減少購(gòu)房成本支出。因而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住房公積金擔(dān)負(fù)著十分重要的角色。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的情況下，住房公積金的作用逐步引起社會(huì)高度關(guān)注。

一、住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用分析

住房公積金設(shè)置的目的是解決職工的住房問題，與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。因而，住房公積金政策調(diào)整也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生很大變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的調(diào)控作用。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

（一）為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了資金來源，發(fā)揮了融資作用

住房公積金政策實(shí)施之前，職工住房由單位統(tǒng)一分配，住房建設(shè)資金來源有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了抑制作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢。實(shí)行住房公積金制度之后，通過單位籌集與個(gè)人歸繳，住房公積金有了一定規(guī)模，相當(dāng)于為房地產(chǎn)市場(chǎng)注資。助推房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，住房公積金在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用更加明顯。職工的住房公積金賬戶為職工積累了一定的儲(chǔ)金，職工可以通過提取住房公積金獲取一定量的資金用于購(gòu)買住房，或者利用公積金貸款購(gòu)房，擴(kuò)大融資渠道。住房公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，能夠滿足職工的住房需求，職工通過公積金貸款，具有與商貸一樣的融資功能，融資成本更低，還貸壓力更小，而且購(gòu)買住房后不影響正常的生活消費(fèi)。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的調(diào)節(jié)作用

住房公積金為職工積累了一筆購(gòu)房資金，增強(qiáng)了職工的購(gòu)房能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起著推動(dòng)作用。而公積金政策的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：一方面，隨著住房公積金政策范圍的不斷擴(kuò)大，受益對(duì)象不斷增多，運(yùn)用住房公積金購(gòu)買住房的職工越來越多，從而擴(kuò)大了住房消費(fèi)基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展擴(kuò)大了購(gòu)買群體，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用;另一個(gè)方面，由于房地產(chǎn)過熱或過冷，公積金政策會(huì)出現(xiàn)利率調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行調(diào)節(jié)，如調(diào)高公積金貸款利率，降低貸款額度，使職工減少公積金貸款或者放棄購(gòu)房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求;或者為了刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，下調(diào)貸款利率，提高貸款額度，支持職工利用公積金購(gòu)房，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到推動(dòng)作用。

（三）住房公積金增值收益用于保障房建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了互助作用

住房公積金通過集萬家職工小量的資金形成合力，通過為部分職工貸款，幫助他們獲得購(gòu)房資金，因而發(fā)揮了互助作用，推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。政策覆蓋面不斷增加，受益對(duì)象逐步增多，產(chǎn)生的效益更加明顯，更能助推房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí)，現(xiàn)行公積金收益分配方式中，住房公積金部分增值收益必須劃歸到保障房領(lǐng)域，用于解決部分住房困難職工家庭的住房問題，推動(dòng)保障性住房建設(shè)的發(fā)展。因而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮了互助作用。

二、住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮調(diào)控作用的具體方式

住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有調(diào)控作用，就要更好地將其應(yīng)用進(jìn)來，讓住房公積金發(fā)揮杠桿作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

一是擴(kuò)大住房公積金繳存范圍，讓更多的職工享受住房公積金政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)積累更多的資金來源，增加更多的購(gòu)房客戶。

二是完善住房公積金貸款政策。一方面，住房公積金貸款利率還有下降空間，住房公積金貸款目的要轉(zhuǎn)變，不是為了營(yíng)利需要，而是為了解決職工購(gòu)房資金不足的問題，因而，要降低職工還貸成本，讓住房公積金貸款更有優(yōu)勢(shì)，吸引更多的職工運(yùn)用住房公積金貸款;另一方面，要提高住房公積金貸款額度，職工購(gòu)房選擇公積金貸款時(shí)，要下調(diào)首付比例，增加貸款額度，不再申請(qǐng)商貸，減輕職工還貸壓力。

三是簡(jiǎn)化住房公積金提取手續(xù)，對(duì)提取住房公積金用于購(gòu)房、房屋裝修或者租賃，要簡(jiǎn)化手續(xù)，使職工能夠更好地利用住房公積金改善住房條件。

四是實(shí)現(xiàn)住房公積金保值增值，為住房公積金創(chuàng)造更多的收益。要提高住房公積金資金利用效率，在資金盤活上下功夫，要加快資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)保值增值目標(biāo)。為此，要進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金收入來源，做好資金統(tǒng)籌管理，科學(xué)調(diào)度資金，從而進(jìn)一步增強(qiáng)住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著住房公積金繳存面的擴(kuò)大，能夠享受住房公積金政策的職工增多，職工的購(gòu)房能力得以提升。同時(shí)，要合理利用住房公積金管理政策，運(yùn)用貸款利率機(jī)制和貸款額度限制，對(duì)職工的購(gòu)房能力進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生影響，因而需要更好地利用住房公積金。

（作者單位為青島市住房公積金管理中心）

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