不動產(chǎn)登記工作中的疑難問題及應(yīng)對策略

楊慧斌

[摘 要]前兩年頒布的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度》在實施的過程中不斷地顯現(xiàn)出一些之前遺留的歷史難題以及其他的問題，這就給不動產(chǎn)登記工作人員在改變過去分散登記遺留的歷史問題上帶來了很大的工作壓力。由于社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，不動產(chǎn)登記工作也要與時俱進(jìn)，摸清個人、企業(yè)、社會組織的不動產(chǎn)名錄，提高不動產(chǎn)登記工作的質(zhì)量以及保證高效率，這是單位對相關(guān)工作人員的工作要求，同時也是整個社會發(fā)展進(jìn)步所形成的要求。文章就目前不動產(chǎn)登記工作所遇到的一些亟須解決的問題進(jìn)行探討，結(jié)合筆者從業(yè)經(jīng)驗給出相關(guān)策略，希望對從業(yè)人員有所幫助。

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記;超宗地界線;不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

1 超宗地界限超面積問題

1.1 問題現(xiàn)狀

過去，一塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)在國土部門處進(jìn)行登記，但是建好的房屋權(quán)屬則是由房管部門負(fù)責(zé)，兩個部門之間缺少一個共同的有效信息數(shù)據(jù)共享體制和溝通制度，就極大可能造成登記的數(shù)據(jù)信息也無法協(xié)調(diào)，需要經(jīng)過嚴(yán)格復(fù)雜的手續(xù)，所以在實際工作中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)房屋實際占用宗地面積與文件上宗地批準(zhǔn)的面積存在差異，一些建筑的面積跨兩個甚至兩個以上的宗地界限。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種問題的出現(xiàn)主要有以下幾個原因：如測量不慎產(chǎn)生誤差、分批次供地引起錯誤、原界址線錯誤導(dǎo)致偏差、違法違規(guī)用地導(dǎo)致偏差等。這種跨宗地界限問題在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，即給合法申請人帶來很多問題，也給不動產(chǎn)登記人員帶來很多問題，甚至出現(xiàn)不動產(chǎn)登記無法辦理的現(xiàn)象。

1.2 處理方法

具體原因具體分析處理，因此，筆者看來，地區(qū)相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)問題產(chǎn)生的原因去進(jìn)行處理。首先是由測量失誤引起的界址線問題，實際上，測量失誤一般只會導(dǎo)致界址線平移或宗地圖變形，并不會對宗地面積產(chǎn)生巨大影響，所以在登記時，只需將界址線及地圖糾正后即可登記。其次是關(guān)于原界址線錯誤問題，一般來說，不動產(chǎn)房屋作為已建成的建筑物，盡管其跨出讓宗地建設(shè)使宗地邊界發(fā)生了變動，相關(guān)部門也很少下發(fā)拆遷通知，對于不動產(chǎn)登記部門來說，需要申請人出具國土部門及規(guī)劃部門給的宗地調(diào)整意見，意見需要對新設(shè)宗地的使用年限、容積率、用地等基本狀況進(jìn)行說明，然后補(bǔ)繳出讓金，不動產(chǎn)工作人員方可對其進(jìn)行登記辦理。最后是關(guān)于建筑物超出宗地面積申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記問題，這個問題應(yīng)根據(jù)程序辦事，先確定用地范圍，登記相關(guān)情況，再聯(lián)合國土部門調(diào)查超宗原因 ，如果是違法用地就根據(jù)相關(guān)的法律進(jìn)行處理，未登記則需要申請人出具國土及規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件，方可辦理登記不動產(chǎn)。

2 不動產(chǎn)登記土地使用權(quán)分?jǐn)倖栴}

2.1 問題現(xiàn)狀

《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25 號）以及《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）中規(guī)定，記載獨(dú)用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e。但實際上，這一規(guī)定的執(zhí)行辦法并沒有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以各地區(qū)的處理辦法也不盡相同。一般來說，大部分地區(qū)對商品房等一些共用宗項目，購房者要持有相關(guān)證明，例如國有建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等，在這種情況下，不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在登記時，需要在不動產(chǎn)權(quán)屬證書上填寫詳細(xì)的宗地面積，并備注標(biāo)記“土地面積共用”。此外，部分地區(qū)規(guī)定了住宅小區(qū)不分?jǐn)偼恋孛娣e，非住宅小區(qū)分?jǐn)偼恋孛娣e這一原則，或者有些地區(qū)的情況更為復(fù)雜，規(guī)定更為模糊，那么按照國家權(quán)籍調(diào)查等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行不動產(chǎn)登記事項，對無法進(jìn)行劃分的土地暫時不做登記。

2.2 處理辦法

結(jié)合我國建設(shè)用地房屋分?jǐn)偼恋孛娣e實際情況，考慮到我國大部分地區(qū)現(xiàn)狀，筆者建議建設(shè)用地房屋獨(dú)用土地面積及分?jǐn)偼恋孛娣e應(yīng)根據(jù)有關(guān)原則來進(jìn)行分情況的處理。一是住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)倿槔獾牡貐^(qū)，對其登記記錄時，其定著物土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)其所在宗地的共有使用權(quán)來開展登記工作，而針對已經(jīng)完成建造的建筑，不進(jìn)行分?jǐn)偘l(fā)證。二是，在開展第一次辦理或轉(zhuǎn)移登記工作時，也需要根據(jù)出讓取得土地的范圍來進(jìn)行宗地的確定，且該宗地需要備注表明其為共有土地使用權(quán)面積。三是對不動產(chǎn)登記制度中關(guān)于建筑區(qū)內(nèi)的共有道路、共用設(shè)施等方面的處理，關(guān)于這方面的使用權(quán)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)在首次辦理房屋所有權(quán)登記時，就應(yīng)申請這些共用設(shè)施為業(yè)主共有，保護(hù)自身權(quán)益。四是對過去已經(jīng)分?jǐn)偟模呀?jīng)分?jǐn)偟臅诓粍赢a(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫里有相關(guān)記錄，因此，需要不動產(chǎn)權(quán)利人關(guān)注和辦理相關(guān)變更手續(xù)后，并且注明共有土地使用權(quán)面積。

3 關(guān)于劃撥土地房屋登記問題

3.1 問題現(xiàn)狀

在有關(guān)文件及法律規(guī)定，當(dāng)劃撥房屋所有權(quán)及國有建設(shè)用地使用權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)持有并提交該地區(qū)或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的相關(guān)批準(zhǔn)文件。當(dāng)需補(bǔ)交土地出讓價款的，則要根據(jù)相關(guān)法律補(bǔ)交土地出讓價款，并且提供土地出讓價款繳納憑證;或需要繳納稅費(fèi)的，要依法繳納稅費(fèi)，同時提交稅費(fèi)繳納憑證。而實際情況當(dāng)中，因為我國各地方政府之間對劃撥土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)政策沒有得到統(tǒng)一和一致，甚至有些政策還存在著不足，導(dǎo)致補(bǔ)交土地出讓價款和相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也存在不同，筆者認(rèn)為，就個人住房房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、劃撥土地處置以及出讓金繳納等相關(guān)問題，地方政府不動產(chǎn)登記部門應(yīng)嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96號）的相關(guān)文件辦法進(jìn)行處理。

3.2 處理辦法

一是部分需要繼續(xù)具有劃撥地性質(zhì)的土地，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)準(zhǔn)確地對該土地信息登記在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書上，要使該土地信息能時刻查詢到。二是關(guān)于補(bǔ)辦出讓手續(xù)并補(bǔ)繳出讓金的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)向地區(qū)政府相關(guān)部門反映，由地方政府出臺相關(guān)政策來進(jìn)行處理，明確政策意見后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可進(jìn)行辦理不動產(chǎn)登記，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一規(guī)范。三是對一些經(jīng)濟(jì)適用住房或其他房屋變更為商品房的登記管理辦法，許多房屋所有人需要變更房屋性質(zhì)時，按照規(guī)定， 經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房等需要滿5年后，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益價款后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更為商品房，或者辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記等。四是關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。在進(jìn)行國有土地使用權(quán)劃撥時，未經(jīng)過批準(zhǔn)無法用于單獨(dú)抵押，權(quán)利人只有對依法取得的建筑物進(jìn)行抵押時，可以把劃撥土地使用權(quán)與其一起抵押。因此，不動產(chǎn)登記辦理機(jī)構(gòu)的工作人員面對這種情況時，要注意抵押人出具的資料及相關(guān)憑證，如補(bǔ)交土地出讓金憑證，同時，登記人員應(yīng)在其不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)登記證明、不動產(chǎn)權(quán)證書上注明“該不動產(chǎn)土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)”，通過這種備注可以讓其他部門了解，當(dāng)要對房產(chǎn)進(jìn)行拍賣或者進(jìn)行抵押時，需要補(bǔ)繳土地出讓金，抵押權(quán)人才能有效享受到受償。

4? 結(jié)論

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是我國不動產(chǎn)管理的必然結(jié)果，它對提高我國不動產(chǎn)管理效率、管理質(zhì)量具有重要作用。對于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員來說，因為本身不涉及規(guī)則的制定，因此必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，對一些模糊不清，過去歷史遺留的問題，應(yīng)要備注清楚，為以后的登記管理提供便利。

參考文獻(xiàn)：

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