房地產企業加強預算管理分析

崔賢淑

一、房地產企業開展預算管理的重要性

近年來，在經濟推動作用下，房地產行業經歷了發展的“黃金時期”，但房價過熱也帶來了一定的市場經濟泡沫。國家政府相關部門為了規范市場規則，抑制房價增長，出臺了一系列政策規定，發揮市場宏觀調控作用，這使得房地產企業的經濟利潤空間被進一步壓縮，企業所面臨的競爭壓力也越來越大。從房地產企業角度來說，企業不僅需要在土地開發階段支付高昂的開發費用，還需要在項目中投入大量的建材成本、銷售成本和人力成本；同時，房地產企業貸款融資受限較為嚴重，在成本大幅攀升而利潤降低的環境下，房地產企業要想生存與發展，就必須要從內部管理改革入手，推進現代化企業精細化管理模式，將預算管理引入企業管理體系當中，強化對項目開發全過程的監管及成本支出控制，推動企業價值創造。房地產企業開展預算管理，即以管理框架體系作為基礎，實現全員參與、全業務覆蓋以及全業務流程管理，通過預算目標設置、預算內容編制、預算計劃執行、預算監督反饋以及預算考核評價，保證實現企業戰略目標。具體來說，房地產企業預算管理經歷了項目立項、前期規劃、現場勘測、項目施工、建設安裝、竣工結算、銷售回款等多個業務環節，且以資金收支、成本管理、銷售回款、債務償還率等作為評估指標，預測企業的發展前景，參與企業投資決策，是一項系統性的管理體系[1]。

二、房地產企業預算管理應用過程中存在的問題

（一）重視短期效益，忽視長期發展

大部分房地產企業存在多個項目同時開發，而不同項目之間又存在著地域和施工進度差異等，如果企業僅以短期經濟效益作為開發目標，沒有長期發展戰略作為指導，各項目及部門各自為政，無法實現內部組織協調，不僅會帶來大規模的資源浪費，而且還會給企業帶來一定的經營風險。具體來說，由于房地產項目開發周期較長，前期投入資金量較大，部分企業未能加快資金循環，盲目追求短期經濟效益，給后期項目開發帶來了風險隱患；同時，一些企業的經理層為了實現當期經營目標，雖然細化和分解了年度、月度預算指標，但沒有結合企業整體的戰略規劃制定預算管理總目標，企業實際的資金、勞動力配置方面與戰略規劃無法匹配，從而影響了企業經營管理的長效性。

（二）預算編制環節存在缺陷

一方面，房地產公司的預算管理受公司內部治理體制的影響，以“自上而下”的形式作為主要編制流程，這種預算編制方法實際上是由管理層的意見和目標為主，財務性較為突出。在層層分解到部門與崗位的過程中，雖然有效加強了預算控制剛性，但也削弱了員工的工作積極性。尤其在企業經營業績下滑時期，管理層為了實現既定的經營目標，必定會采用“倒壓法”來拓寬經濟利潤空間，可能會造成與預算執行偏離實際[2]。另一方面，房地產企業的預算編制工作存在著數據采集不夠完整的問題，在嚴峻的市場競爭壓力下，部分房地產企業為了縮短施工時間、搶占市場先機，往往會將修改施工圖紙環節和項目施工環節合并進行，項目前期預算缺乏既定的施工方案作為支持，導致預算編制指標脫離實際，這也進一步造成預算管理流于形式。

（三）預算過程控制乏力

定期開展預算階段性分析工作，是強化預算執行監督過程的有效方式。但目前，很多房地產企業尚未實現預算管理與企業運營的銜接工作，預算管理局限于事前預測和事后考核，忽略了事中監督管理這一環節。缺乏預算分析工作，企業則不能針對項目資金籌集、資金運用以及費用控制等內容進行全過程監管，施工現場資金或資源浪費現象無法得到避免和遏制，繼而造成成本費用大幅度升高，影響企業的經濟利潤。

（四）預算考核剛性不足

通常情況下，房地產企業為了發揮預算管理工具的指導作用，往往將預算管理應用于項目績效考核當中，通過對比預算執行結果與各項預算指標，開展利益分配活動。但很多房地產企業的預算績效考核工作形式主義比較嚴重，預算考核也僅僅是對相應數據的簡單核對，沒有追究預算形成差異的深層次原因，造成預算反饋應用程度較低；另一方面，在預算指標設置方面，過于注重成本或利潤指標可能會引發建筑質量問題，而指標過于彈性化也會損害企業利益。

三、房地產企業優化預算管路工作的對策思考

（一）實現中長期戰略目標與預算目標結合

預算管理的貫徹落實本質上就是為了實現企業的發展戰略和經營計劃，因而，房地產企業在應用預算管理過程中，必須要以企業中長期發展規劃作為導向，設置合理的年度預算目標，實現戰略與預算目標的一致性。在這一過程中，由企業管理層人員結合單位實際情況，組織各層級負責人共同編制企業中長期發展規劃，基于項目開發平均周期，一般以3-5年作為企業的一個發展周期，結合企業實際經營情況和行業前景預測等，制定和細化合理的經營目標，例如：成本指標、利潤指標、人力資源培養計劃、企業并購目標、市場份額占有指標、拿地指標等，并將不同的經營指標落實到各職能部門與崗位層面上，再有各職能部門依據下達指標制定具體的運營方案，包括開發拿地計劃、品牌營銷方案、項目設計方案、市場定位、開發商品房類型等，使各個部門都在責任指標的引導下有序開展各項工作，最終實現既定的預算目標[3]。

（二）優化預算編制環節

一方面，房地產企業應設定科學的預算編制程序，以預算目標為核心內容，采用上下結合的方式雙向編制預算內容，即以預算指標為基礎，由各預算職能部門編制預算初稿、匯總預算信息，通過多次審批與綜合平衡以后，再作為預算最終方案下發落實到預算執行中；另一方面，房地產企業的預算編制應以銷售為核心，以目標客戶為導向，結合市場發展趨勢、政策環境變化等，基于銷售計劃確定資金預算等，預算內容應當全面覆蓋財務管理及業務活動，包括：經營計劃書、銷售收入預算、前期工程費預算、土地開發費預算、建安工程費預算、固定資產購置費用、項目建設費用、開發間接費用、管理費用預算等。

（三）強化預算執行過程

對于房地產企業來說，嚴格預算執行過程應當從預算支出審批、月度預算分析和重大預算調整這三個方面出發。從支出授權審批角度來說，合理區分企業的在建工程項目支出和一般費用支出，由責任業務部門和財務部門主管依據授權審批規定行使權限審批，并定期檢查各項業務是否符合預算支出范圍；從預算分析角度來說，由財務部門負責人依據預算信息系統所采集的信息作為依據，編制月度預算分析報告，分析預算實際發生數和執行差異原因，并對下一階段的經營活動提出調整建議；從預算調整角度來說，預算方案一經下發，不得隨意調整，但如果存在企業戰略規劃變更或外部政策環境有重大變故等現象，則需要上報至企業管理層審批調整。

（四）發揮預算考核作用

預算績效考核一般以預算執行情況與預算標準對比作為基礎判斷依據，在實際落實過程中，房地產企業可以針對預算管理工作建立評價計分表，基于不同項目、單位、預算算周期等，以預算準確性、編制及時性、預算執行率和工作配合程度作為評價指標，分析預算執行成果存在偏差的主要原因；另一方面，健全預算管理指標體系，在考慮財務性指標的同時也要兼顧到非財務性指標，建議采用平衡計分卡的方式對企業的經營情況進行考核緯度劃分，結合相應的激勵機制，有效提高預算管理執行效果。

四、結束語

綜上所述，對于房地產企業來說，加強預算管理是企業提高市場競爭優勢、拓寬利潤空間的有效策略，因而，房地產企業應當立足于自身在預算管理應用過程中存在的不足之處，通過改進預算目標、預算編制、預算執行以及預算考核等環節，健全預算管理體系，推動企業長足發展。