房地產企業所得稅納稅籌劃

李業成

一、引言

當前，我國房地產企業在經營中由于對稅收法律和政策運用不充分，造成企業的稅負并未得到合理的減輕，甚至還產生了不必要的稅收成本和風險。在我國房地產企業的經營過程中，企業要承擔的稅收對于企業經濟效益具有重要影響，因而科學合理地開展納稅籌劃工作對企業經營而言十分關鍵。我國目前已經針對企業所得稅制定了詳盡的規范。參照這些規范，稅務因素就可以被房地產企業納入經營決策之中。開展有效的納稅籌劃，房地產企業就能夠通過更低的成本實現經營目標，促進企業的長遠發展。

二、所得稅納稅籌劃的基本理論

納稅籌劃指的是企業在納稅之前，采用合法的籌劃方法，對自身的經營、投資、財務管理等相關事務進行預先安排，從而實現減少稅款或者延期繳納稅款的目標。本文將納稅籌劃定義為企業在納稅前對經營、投資、財務管理等涉稅事項做出事先安排的一系列合法的籌劃活動，其目標在于實現少繳或者緩繳稅款。

（一）有效納稅籌劃理論

美國經濟學家邁倫·斯科爾斯基于納稅籌劃實踐，歸納出納稅籌劃的一般規律，創設了“有效納稅籌劃”理論。他在著作中詳細闡述了這一理論：一是多合同方法：企業在進行納稅籌劃時，應當分析全部合同當事人的稅收利益，納稅籌劃要基于當事人之間的關系而展開，不能僅僅考慮一方的利益；二是隱形稅收的決策價值：在進行納稅籌劃的過程中，企業應當總體分析稅收的狀況，不能僅僅考量顯性稅收，隱形稅收對于籌劃而言具有關鍵性的作用；三是非稅收因素的價值：納稅籌劃的時候，應當對全部成本進行考量，而不應僅僅考慮稅收成本。

（二）所得稅納稅籌劃的特點

第一，應當符合法律規定。納稅籌劃的合法性表現在以下兩個方面。首先，納稅籌劃只能在稅法許可的范圍內進行。其次，納稅籌劃必須與國家立法的精神和意圖一致。因而，納稅籌劃應該為房地產企業納稅提供一種積極的引導，而不是誤導他們。

第二，具備預見性。納稅籌劃先于房地產企業的應稅行為，就應當在其發生之前進行科學的規劃和安排。房地產企業的納稅產生在經濟活動以后，因而就具有一定的滯后性。企業在進行稅務籌劃之前，就應當對應稅行為的可能性加以詳細的分析。通常來說，房地產企業要事先對涉稅事項開展規劃和設計，并對實際收入和納稅籌劃對企業稅收的影響進行評估，而不僅僅是在企業經營活動發生后采取補救措施。

第三，目的明確。對于房地產企業而言，所有成功的所得稅納稅籌劃都應當同時實現兩個目標，即企業在有效規避稅收風險的同時，還需要實現實際的稅收利益。如果房地產企業只是減輕稅負卻提高了風險，甚至采用了違法的方式，納稅籌劃顯然是失敗的。如果房地產企業的納稅籌劃風險較小，但未能起到減輕稅負的作用，此時納稅籌劃不具有任何意義。只有將這兩個目標有效地結合在一起，才能稱之為成功的納稅籌劃。

（三）所得稅納稅籌劃的方法

第一，稅基籌劃方法。稅基，即計稅依據，是用于分析應稅對象的金額和量化應稅對象的依據。在一定稅率下，稅基越小，納稅主體所要承擔的稅負越少，而各種稅種對稅基的規范存在差異。因而，企業在稅收籌劃中就可以對稅基進行籌劃。稅基籌劃法的目的在于借助稅前扣除、減稅免稅、選擇優惠納稅方式、降低稅收價格等手段，實現稅基的最小化。

第二，稅率籌劃方法。一般來說，稅率愈低，納稅主體的應納稅額就愈少，其稅后利潤就愈多。但是，較低的稅率并不一定能夠促使企業稅后收益的最大化。企業在對比例稅率進行籌劃的時候，重點在于盡量降低所適用的稅率；而對于累進稅率而言，重點則在于尋找最優的稅負點，讓企業的稅后收入實現最大化。

三、房地產企業所得稅納稅籌劃存在的問題

（一）會計記錄不嚴謹

目前，我國不少房地產企業在收入核算方面仍不完善，很明顯地存在著為了減少稅負而人為操縱或改變銷售收入以減少納稅的現象。房地產企業通常存在多個在建的平行項目，一般項目的建設時間往往超過一年，甚至達到四五年以上。在這一期間，房地產企業需要大量的資金以供周轉。此時，會計處理就會出現比較復雜的情況。有些交易需要通過特殊的處理方法方能確定銷售收入。但是，在這一方面，房地產企業未能根據應有的財務會計處理方法，違反了現行會計制度和稅收法律法規，對企業的實際應納稅所得額進行檢查確認。

（二）前期開發成本費用任意列支

為確保資金具有良好的流動性，房地產企業在開發實踐中往往采用分階段滾動開發的方式。開發項目的各項費用都屬于開發成本的范疇，包括前期有關的土地出讓費、拆遷補償費、基礎設施建設費用等，正確處理這些開支的方法是結合項目建設的過程，科學進行測算，再加以分攤。但目前很多房地產企業都是在所有項目竣工前，按照土地出讓協議所約定的金額，直接全額支付。在這種情況下，房地產企業的項目開發成本增加，能夠在稅前予以扣除的費用也會提高。但這種做法人為增加當期費用，減少應納稅所得額，顯然屬于違背稅法原則的違規行為。

（三）未按照稅法規定計算扣除費用

按照我國稅法的規定，房地產開發企業在借款開發項目時應當區分不同的時間，以成本對象完成建設時間為界計算扣除費用。如果在此以前貸款，則可將資金作為開發成本對象計算，并可測算出適當的比例。如果在此以后貸款，就可以完全扣除，納入財務費用。然而，目前不少房地產企業并沒有對此加以區分，而是不加區別地將全部貸款利息都直接計入財務費用科目，造成一些不屬于這方面的利息費用被納入進來。

四、房地產企業所得稅納稅籌劃的具體措施

（一）收入方面納稅籌劃

目前，我國房地產企業主要采用預售方式銷售房地產，并按預收當期金額，按預期毛利率預繳企業所得稅。因而，房地產企業在前期銷售階段的所得稅籌劃空間有限，企業可

以將閑置資金投資于非應稅項目和免稅項目上。在房地產項目期初簽訂預售合同時確定較長交房時間，建設的后期應當推遲備案竣工時間來延緩繳稅義務的發生時間，從而防止由于提前繳稅而占用企業資金。

（二）對成本的籌劃

由于房地產項目的開發周期普遍較長，前期大部分屬于報批和建設費用，而后期則以項目建設成本為主。在房地產項目竣工以后，房地產企業應及時進行結算，并按照結算金額開具規范的發票，為企業的匯算清繳提供了納稅調增的機會，防止由于結算不及時、發票不規范等因素導致沒有足額結轉成本。

（三）對扣除項目的納稅籌劃

第一，合理界定人員費用、業務宣傳費、招待費等費用等稅法容許扣除的費用項目。企業工作人員要掌握有關費用的扣除政策，控制經營活動中實時支付的費用金額，對資產折舊和遞延資產攤銷采用較短的折舊攤銷年限，增加前期費用扣除額，從而減少前期納稅金額。

第二，充分利用預提費用進行納稅籌劃。房地產企業的特性決定了部分費用在本期不能及時支付，因而就需要計提有關的費用。合理的預提費用能夠減少當期企業的所得稅稅負，但仍應在所得稅匯算清繳時及時繳納，否則這些預提費用就會成為期末余額，要接受稅務稽查。因而，房地產企業合理的籌劃預提費用能夠實現降低稅負的目標，還可以減少企業風險。

第三，提前預測土地增值稅。房地產企業應當按照不同項目類型，對土地增值稅進行預先籌劃。我國土地增值稅采用四級超率累進稅率，不同的增值率有著不同的速算扣除系數，建造普通標準住宅出售增值率未超過20%的，免征土地增值稅，因此對普通標準住宅的增值率進行預測籌劃非常重要。按照房地產的不同類型實行有針對性的成本分擔方法，能夠影響土地增值稅中允許扣除項目的金額。企業應在項目設計時就對此進行規劃，測算在不同分攤方式下的增值率以及土地增值稅，采用最適合自身的分攤方法，在年度所得稅匯算清繳時按當年實際已繳納土地增值稅、城建稅、教育費附加稅前扣除，達到降低所得稅稅負的目的。

第四，合理運用財務杠桿。因為房地產行業普遍要占用大量的資金，企業在經營過程中可以考慮利用融資借款的手段進行納稅籌劃，能夠節省占用自有資金的時間，從而將企業的自有資金用于其他投資或財務管理，獲得較高的收益。而且，符合稅收法律法規的貸款利息費用可以稅前扣除，降低了企業利潤，降低了企業所得稅。但在運用這一方法時，企業應注意合理控制融資的額度，切實掌握有關政策規定，防止由于融資過多而加重企業負擔。

五、結語

科學合理地控制企業的稅收成本，有助于實現企業的可持續發展。面對房地產行業的激烈競爭以及稅收法律法規的不斷完善，納稅籌劃在房地產企業經營中的作用越來越重要。房地產企業的管理人員要深入學習和了解稅收法律法規，在確保合法性的前提下，通過有效的納稅籌劃，盡可能降低企業的所得稅稅負，從而減少資金壓力，降低企業的運營成本，使企業在市場競爭中獲取有利地位。