中國房地產行業問題及對策分析

李強

摘要：中國十幾年來，房地產行業經濟占據重要位置，“十三五”期間，貫徹落實新發展理念，在適度擴大總需求的同時，著力推進供給側結構性改革，深化落實“三去一降一補”培育以創新驅動模式為主導的“質量型”新經濟增長模式是供給側改革的重點。

關鍵詞：房地產行業;問題;對策

1 中國房企面臨的機遇與希望

1.1 經濟支柱地位或將保持

2017年房地產行業對GDP直接貢獻為6.5%，加上建筑等其他相關產業對GDP貢獻率達33.3%。2017年地產行業貢獻的稅收和土地出讓貢獻的政府收入共有7.7萬億，占政府收入的32.8%，2010年以來，地產對政府收入的平均貢獻率為31.2%。

1.2 新型城鎮化帶來新機遇

目前我國城鎮化比例52.6%，未來5年將達到58.5%，約有8000萬農業人口進入城鎮。《國家人口發展規劃（2016～2030）》預測，中國人口將在2030年前后達到峰值，屆時中國城市化率將達70%，將比2018年增加約1.85億，新增城鎮人口將為基礎設施、地產發展提供重要引擎。

1.3 未來棚改規模仍處高位

2017年貨幣化安置帶動21.38%住房銷售，7成在售項目棚改客戶占比約20%。2017年棚改貨幣化安置比例提升至60%，實現去庫存3.1億平方米，占比多達21.38%，棚改貨幣化安置漸成房地產去庫存的重要抓手。161城1021個調研項目顯示，30%在售項目棚改客戶占比維持在10%～20%之間。

1.4 改革發展紅利持續釋放

住房制度改革、戶籍制度改革、實施居住證制度、全面實施“二胎”等政策（帶動年均3%～5%存量改善需求），將擴大住房有效需求。隨著“一帶一路”建設，粵港澳大灣區發展計劃推進，也將帶動沿線城市房地產快步發展。

1.5 新興消費產業有效帶動

旅游地產、養老地產、社區商業網店等新興業態將得到進一步發展。到2025年，我國60歲以上的老人在將超過3億，未來5～10年將是養老地產發展的黃金機遇期，2018年初政府報告也提出推動養老事業發展，“銀發事業”大有可為。

2 中國房地產市場的問題

2.1 房價增速過快

中國房地產價格增長過快。一方面，隨著城市化的發展，我國教育、醫療、就業等優質資源大多集中在一線城市，使得大量人口涌入一線城市，在城市購房是他們落戶的前提，這大大增加了對住房的需求，造成土地資源和住房資源的稀缺，房價一漲再漲。房地產是經濟鏈的重要組成部分。國家和地方經濟的發展離不開房地產的貢獻。在消費和出口增長乏力的情況下，國民經濟發展越來越依賴房地產，大量資金流向房地產，另一方面，房價增長過快。

2.2 嚴重推測

中國的房地產投機是嚴重的。隨著房價的上漲，許多投機者以團購的形式低價購買大量房屋，然后將這些房屋出售，賺取差價和利潤。房地產投機現象是獨特的房地產經濟的產物。一方面，由于房地產是許多地方政府促進經濟增長的支柱，地方政府會促進房地產的發展。另一方面，我國缺乏合理的投資渠道，投資者資金多但又無處投資，只好將資金投入房地產市場，大大改善了房屋的金融屬性，形成了房地產投資、房價上漲和投機的惡性循環。

2.3 擴大的財務風險

中國房地產增加了金融風險。大量資金投向房地產市場，會誘發信貸擴張引發的金融危機。一方面，由于房價居高不下，很多人無法全額付款，選擇用銀行貸款購房。當經濟衰退時，過多的貸款會導致借款人無法按時還款，從而導致銀行的財務風險。另一方面，由于借款人在選擇長期貸款時不能保證收入的穩定，他們往往需要用住房作為抵押。房地產市場泡沫可能導致房價大幅下跌，導致房貸價格下跌，引發危機。

2.4 不利于制造業發展

過熱的房地產不利于制造業的發展。近年來，房地產業的高利潤率遠遠高于制造業等其他行業。首先，房地產的高利潤吸引了資金和人才的集中。獨特的房地產業導致其他產業空心化，傳統產業缺乏勞動力，高新技術產業缺乏資金和人才，無法快速發展。其次，人們在購房上花了大量的錢，導致消費資金不足，內需不足，導致制造業產能過剩，盈利能力弱。最后，房地產導致了更高的制造成本。在房價上漲的同時，人力成本、原材料成本和廠房租金不斷被迫上漲，導致制造成本上升。

3 中國房地產市場存在的問題及對策

3.1 房地產稅制建設

我國應建立完善的房地產稅收制度。一方面，我國應限制個人住宅面積，規范銷售期限。對超過個人住房標準的面積，要按階梯標準征收高價稅;對購買期太短而出售的房屋，也要征收高價稅，有效遏制投機現象。另一方面，政府應針對“房地產稅是地方經濟收入的主要來源”的現象作出相關規定，以改變這種狀況。第一項任務是加快房地產稅立法，完善相關法律制度和改革。同時，要在政府收入中尋找穩定的經濟來源，弱化房地產稅在經濟收入中的絕對優勢，從而平衡政府收入結構。

3.2 完善住房租賃市場

中國應該改善住房租賃市場。一是增加公共租賃住房供應。對于城市中的貧困家庭來說，僅靠市場是無法調整的。政府需要增加公共租賃住房的供應，以確保他們的生活。其次，需要增加長期公寓。目前，租賃市場上絕大多數的租房都是短期租房。他們每年都需要搬家，這嚴重降低了生活質量。因此，有必要開發長期公寓，以減少流浪感，增加租戶的幸福感。最后，要控制住房租賃市場租金上漲，防止高租金使個人無力負擔。

3.3 房產開發走開發運營集約化發展之路

積極參與城市規劃及城市更新，緊跟城市公共交通建設，拓展土地儲備規模。構建“快拓地、快開工、快銷售、快回款”的高周轉運營機制，提高資金周轉率。建立異地分銷、多層代理、資產包處理機制，加快非戰略布點型項目產品銷售，建立標準化、可復制的產品線和體驗式、特色化的營銷模式。

3.4 現代物業走客戶導向智能化發展之路

健全物業服務制度和服務標準，提升服務品質，構建物業管理的項目全程介入和協同機制，導入全過程客戶服務理念，運用物聯網、移動互聯網、云平臺等信息技術，搭建業主與零售商、服務商、物流商、電商等物業服務平臺，滿足業主居家服務、休閑娛樂、健康醫療、教育發展等個性化需求，為社區居民提供一站式智能化服務，實現物業品質與品牌增值。

3.5 商投聯營走跨界融合一體化發展之路

聯合房地產開發與商業運營專業機構，提升商業地產開發運營能力，提升估值水平，放大融資效應，實現資金有效退出和再循環。緊跟新興商業業態變革趨勢，契合區域市場需求、消費習慣、商業運營規律，加強創新業務研究與運用，推進與專業化商業運營管理機構和品牌商家的戰略合作，構建跨界融合、功能互補的商投聯營共同體。

4 結語

未來房地產行業的五大變化是進入后開發時代空間創新發展的方向。面對一個非常廣闊的前景，不僅要了解房地產在做固定的人造空間，更要了解技術、科學和人類行為的改變，對房地產行業發展的超級進化帶來的機會，同時也讓房地產業得到更快、更長足地發展。

參考文獻：

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