注銷異議登記的實務探討

卜志燕

周某于2018年11月申請辦理了余某名下不動產的異議登記，并在15日內向登記機構提交了人民法院受理通知書等提起訴訟的材料。日前，不動產權利人余某持人民法院準予周某撤回訴訟的裁定書，向登記機構申請注銷異議登記。

經登記機構與當事人周某核實，其異議登記后申請的訴訟確系已撤訴。但周某稱，申請撤訴是因為另有關于該不動產的合同糾紛已在異議登記前起訴于人民法院并立案在審，同時向登記機構補充提交了相關訴訟材料，周某堅持該異議登記應當繼續有效。而余某認為，周某雖在15日內向人民法院提起訴訟但其已主動撤訴，再次補充提交的訴訟材料亦顯示，起訴時點在申請異議登記之前，且被告并非他本人，該訴訟應與本異議登記無關，登記機構應該根據撤回上訴的材料注銷異議登記。

異議登記作為《物權法》規定的一項新的登記類型，《物權法》、《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）對異議登記的規定較為簡略，在理論上和實踐中，對異議登記的受理、生效、注銷等也存在著不同的理解。筆者認為對于該注銷異議登記可以嘗試從以下幾個方面來探討：

1 不動產權利人能否作為注銷異議登記的申請主體？

不動產登記的啟動方式不外乎三種，依申請、依職權、依囑托，注銷異議登記應也不例外。《不動產登記操作規范》（以下簡稱《操作規范》）第1.10.4.4條要求，查封登記或者異議登記失效后，宜在信息系統中及時解除相應的控制或者提醒，并注明相應的法律依據。這就是說，針對異議登記失效的情形，登記機構可依職權進行注銷。《操作規范》第17.2.1條規定：異議登記期間，異議登記申請人可以申請注銷異議登記;第17.2.2條明確注銷異議登記申請人是異議登記申請人。那么，注銷異議登記三種方式即為：一是符合異議登記失效情形的，登記機構可依職權注銷;二是依異議登記申請人申請注銷;三是登記機構根據人民法院生效的法律文書和協助執行通知書依囑托注銷。據此，權利人持人民法院判定撤訴的法律文書向登記機構申請注銷異議登記，登記機構應當不能依權利人申請而注銷。

《物權法》第十九條明確規定“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償”，但在實踐中，權利人往往會因訴訟歷時長、程序復雜等原因不愿意提起訴訟進行追償，加上異議登記申請人與權利人兩者之間的矛盾往往難以調解，異議登記申請人沒有足夠的動力主動申請注銷異議登記。則，如若人民法院或仲裁機構已向異議登記申請人確認異議不成立，異議登記已經沒有必要存續，不動產權利人又不能主動申請注銷異議登記，勢必會影響其對不動產的處分和交易，從而影響權利人的權益。

筆者認為可參照《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》的相關規定依權利人申請注銷異議登記。許多地方已將此做法列入辦理口徑，并且有的地方亦已通過立法進行了規定。以江蘇無錫為例，《無錫市不動產登記條例》（2018年8月1日起施行）第五十六條第二款第二項規定，不動產權利人可以持人民法院生效的法律文書申請注銷異議登記。在一些省不動產登記條例草案中也不乏見到此規定的身影，如貴州省。

2 權利人持異議登記申請人申請撤訴或撤回仲裁申請的材料，申請注銷異議登記的，應如何處理？

從法理上看，異議登記申請人主動撤訴或撤回仲裁申請，應視為在法定期限內申請人未提起訴訟或申請仲裁，異議登記失效。而在實踐中，往往申請人不會主動將撤回的事實告知登記機構，登記機構自然不會及時知曉這一法律事實。現行法律也并未排除當事人主動撤訴或撤回仲裁申請之后再另行提起訴訟或者申請仲裁的可能。

因此，權利人持異議登記申請人主動撤訴或撤回仲裁申請的相關材料，申請注銷異議登記的，登記機構應即時向異議登記申請人核實撤訴或撤回仲裁申請的真實性，了解其是否另行提起訴訟或者申請仲裁。確系已主動撤訴或撤回仲裁申請的，應據不同情形處理：權利人申請注銷異議登記時，未滿異議登記法定期限15日，應告知異議登記申請人須在法定期限內另行提交提起訴訟或申請仲裁的材料，否則，期滿后，異議登記失效，登記機構可注銷異議登記;申請注銷異議登記時已滿法定期限15日，且未另行提起訴訟或申請仲裁的，異議登記失效，登記機構可即時注銷異議登記。

在此案例中，權利人申請注銷異議登記時，已超過異議登記法定期限15日，但關于不動產權利的內容和歸屬確系有其他訴訟在審。其難點在于，關于不動產的權利爭議狀態并未最終解決，但是異議登記申請人再次補充材料的時點，已經超過異議登記的法定期限，該異議登記是否已失效，登記機構從現有的法律法規關于異議登記的規定，很難界定。

但從立法目的來看，異議登記是為了保護真正權利人利益，是避免登記簿記載的權利人濫用登記公信力而暫時擊破登記公信力的一種臨時性保障措施，避免存在爭議的不動產權利為第三人善意取得。筆者認為，不動產權利的內容或歸屬仍在爭議之中，可給予異議登記申請人一定的期限補充相關材料，從而延續異議登記的效力，到期仍未提交，異議登記失效，登記機構可注銷異議登記。至于此“一定的期限”，登記機構可以參照相關法律法規并結合實踐，統一合理規定，但不得超過異議登記法定期限15日。

3 提交的人民法院或申請仲裁的受理材料如何審核？

3.1 提起訴訟或申請仲裁的時點是否必須為異議登記之后？

在實踐中，當事人針對不動產權屬糾紛先向法院提起相關訴訟或申請仲裁后，然后再申請異議登記的情形是存在的。《實施細則》第83條第2款規定的15日是異議登記申請人向登記機構提交相關證明材料的時限，但是對于異議登記申請人提起訴訟或申請仲裁的時點并沒有作明確的要求。也就是說，異議登記申請人提交的受理通知書的時點可以在異議登記之前也可以在異議登記之后，只需在法定規定的15日內提交即可。

3.2 提起訴訟的被告是否必須為不動產權利人呢？

在訴訟中，被告是被認為侵害了原告合法權益的人，亦是原告認為給其造成損失而應當向其承擔相應責任的人，而引起不動產權屬爭議的，也并不一定是由不動產權利人所造成的。《物權法》、《暫行條例》、《實施實則》等也未對異議登記申請人提交的提起訴訟、申請仲裁的材料作明確的規定。筆者認為提交的訴訟材料中被告雖非不動產權利人，但案件的焦點仍在于該不動產的權屬爭議，訴訟的目的在于確認該不動產權利的內容和歸屬，從立法目的上來看，應當可以作為延續異議登記效力的證明材料。