我國養老地產經營模式分析

徐麗

摘要：人口老齡化問題已成為中國面臨的嚴重社會問題。老齡化問題的突出促進了養老金業的蓬勃發展，與此同時，它也催生了養老金房地產，為養老金服務提供了物質基礎。然而，通過對養老金房地產業的供求，計劃，融資，產業鏈和運作的研究，結合國外的經驗，我們發現了中國養老金房地產存在的問題，并針對特定的國家提出了一些建議。中國的條件和文化。

關鍵詞：養老地產;老齡化;政策建議

1 養老地產的簡要介紹

老年房地產是一種將老年人和房地產結合起來以解決老齡化問題的方法來為老年人提供養老金。它是房地產市場的細分。從狹義上講，養老金房地產是指將養老金的主題融入普通房地產開發項目中以滿足不斷增長的市場需求的房地產項目。從廣義上講，養老房地產包括具有居住和服務功能的房地產產品的類型，以及相關的產業形式，如養老培訓服務業，養老文化產業和養老社會制造業。隨著經濟的發展，人們對養老的觀念發生了變化，家庭結構和功能的弱化以及養老機構的供求不足為養老房地產的發展提供了空間。

2 我國養老地產經營的現狀

目前，我國養老房地產行業的業務前景廣闊，吸引了包括房地產公司，保險機構，養老服務機構等投資機構在內的大量投資主體參與投資。一般而言，房地產開發企業主要負責老年人住房的開發和老年人服務設施的建設，還將參與該項目的運營和融資。老年服務機構主要負責經營老年房地產的日常服務業務。他們將對養老金房地產項目提供建設性意見;保險機構主要將養老金住房建設，設施運營和保險以及理財產品相結合，并為某些項目提供財務支持。中國的養老行業仍然存在許多問題。國家高度重視養老產業的管理。中國共產黨第十八次全國代表大會提出“積極應對人口老齡化，大力促進老年人服務業和產業管理”。

3 我國養老地產經營中遇到的困境

3.1 高投入成本

養老金房地產產業鏈涉及房地產，保險，醫療，醫療服務，高級娛樂，高等教育等多個項目，因此初期投資成本巨大。首先，老年人房產應地理位置方便，生態環境良好，方便孩子參觀，也有利于老年人健康。它也接近醫療資源，醫院周圍短缺的土地很難找到。各種針對老年人的輔助設施及相關服務，要逐步增加初始投資。老年人在后期操作中的特殊需求，例如無障礙通道，老年人的慢速電梯等，使操作成本比普通社區高約30%。缺乏醫療資源，基礎設施不足，土地成本高昂，以及缺乏適當的政府補貼機制，導致擁有雄厚資金的公司在敢于試水之前就進入了。大量投資者仍在觀望。

3.2 產業鏈需要優化

養老產業具有綜合性，產業鏈長，流程復雜的特點。養老產業鏈涵蓋范圍廣泛。其中，養老地產是養老產業鏈的重要組成部分。中國的養老地產產業鏈仍處于起步階段，其整合和整合有待加強。養老金房地產產業鏈中游的開發商和運營商無法有效地相互聯系。在產業鏈上游的政府起著監管作用。上游問題也是融資問題。在產業鏈下游的老年人房地產衍生產品是老年人旅游，老年人教育，老年人保健，康復設施和娛樂設施。將推動養老金房地產的管理，但仍然缺乏完整的系統。盡管養老金房地產是房地產，但它主要依靠衍生服務來獲利，因此，完整而完整的養老金房地產產業鏈不僅需要房地產開發商，而且還需要服務機構。養老房地產產業鏈上的各方應充分發揮自身優勢，促進彼此的健康運作，以提高效率。

3.3 只有一個參與者，并且無法實現互補優勢

實際上，中國養老金房地產管理的速度遠遠落后于老齡化的速度。在這種嚴峻形勢下，中國養老金房地產業已形成惡性循環。這種惡性循環是，中國養老金房地產的投資人，建設者和后期經營者往往集中在同一家公司中，沒有實現有效的分工，使公司承擔更大的風險，效率低下。

4 相關建議

4.1 準確定位目標群體

當前，養老金行業的差距似乎更多地反映在低端消費群體上，而養老金房地產的當前地位主要是高端群體。例如，對于中國當前居民的收入水平，泰康養老金模式進入的當前條件是200萬份保險單，公寓租賃模式年卡從一萬筆存款開始（以2016年為例）：（人均可支配收入為23621元），目前的定位是針對高凈值人群。企業應在布局的早期階段進行戰略部署，充分利用現有資源，并對未來的利潤模型，客戶群和服務價格進行合理的預測和定位。當前，中國老年人的兩周流行率為46.6%。他們大多數死于疾病。進入老年人后需要充分照顧的老年人比例不是很大。大多數老年人退休后退休。-醫院治療-生命的盡頭。同時，數據顯示，目前空巢老人的比例為50%，到2030年將達到90%。老年人迫切需要的不是綜合護理，而是以核心為核心的綜合老年人支持服務健康。確定目標群體并滿足發布更多市場友好產品的需求。

4.2 優化產業鏈

在人口老齡化趨勢下，我們應利用現代科技手段為我國的養老產業服務，以建立完整的養老產業鏈。從核心養老金服務，養老金房地產到養老金支柱產業，輻射產業，推動養老金上下游服務從上到下形成一條五合一的養老產業鏈，提高了養老業的效率。使老年人退休后生活質量得到提高。

4.3 每個參與者的優勢是互補的

在現階段，中國養老金房地產的投資者，建筑商和后來的業務之間缺乏合作。因此，擁有雄厚資本的公司，具有開發技術的公司以及擅長后期運營的公司可以利用自己的優勢共同投資新公司。這樣，它們的運行效率將得到提高。新公司擁有雄厚的資金實力，開發技術和后來的運營能力，并形成了一套內部具有獨特優勢的生產鏈。

4.4 完善頂層設計，科學指導養老地產發展

抓好城市規劃，選擇合適的區域作為核心區域，促進養老產業發展。充分考慮老年人的生活需求和休閑娛樂方式，并選擇合適的規劃區域。加強針對中老年人居住城市集中地區的醫療設施和日托中心建設。

指導和促進與國內外專業機構的合作與交流，引導有實力的開發商和保險基金參與養老地產的發展。利用其現有的資金資源和專業優勢，可以幫助提高全省養老金行業的發展水平和發展速度。

完善家庭和事業單位多種形式的養老金制度，延伸養老產業鏈，開發相關服務產品。在吸引外國勞動力的同時，它將促進經濟增長和增加就業，并合理地分享該省房地產業的過度發展。

4.5 降低養老金房地產的進入壁壘，減輕行業資金的壓力

房地產業重資產經營模式帶來的資金壓力，使許多企業停滯不前養老地產的發展。目前，萬科，保利等大型房地產開發商已經啟動并實施了養老產業發展計劃。但是未來的盈利趨勢仍然是困擾企業進入的巨大挑戰。養老金房地產建設的高成本和資金的緩慢回饋，使得以利潤為導向的企業不可能在這里投入過多的精力。同時，建設完成后，企業還面臨長期的考驗，如如何退出以及專業養老設施和護理隊伍的持續運轉。

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