房地產公司財務分析概述

王敏

關鍵詞：房地產公司 ?財務風險 ?防范措施

一、研究背景

新常態下，房地產公司的競爭已經趨于白熱化，金融政策趨緊，針對房地產公司的信貸政策收縮使得房地產公司的日常經營面臨較大的資金壓力，在這種背景下，有的房地產公司開始從其他渠道籌集資金，但必然會增加公司本身的財務風險。加之，房地產公司的數量已然是一個較為龐大的數據，競爭壓力較大，因此，房地產公司要想獲得長足的發展，必須對公司本身的財務分析以及房地產項目的財務分析予以足夠的重視，特別是對日常的財務分析暴露出來的財務問題，要進行充分的論證以期化解該項財務風險。

二、房地產公司的財務分析種類及現狀

（一）房地產公司的財務籌資分析

目前，很多房地產公司本身的自有資金相對較少，其主要的資金來源是銀行的信貸資金。房地產公司在進行項目初期開發時，往往會采用負債開發的形式進行，自有資金在其中所占的比例相對較低。在房地產行業的發展初期，很多房地產公司都享受到銀行信貸資金所帶來的融資便利性，但是隨著我國房地產行業受到政府宏觀調控力度的增加，而前期的貸款也陸續面臨償還的壓力，很多房地產公司開始面臨無法償付本息的財務風險。因此，一旦房地產公司的再融資面臨較大困境，獲得資金的成本增加，甚至無法獲得新的資金，那必然會面臨資金鏈斷裂的財務風險。因此，房地產公司應當注重對自身財務籌資能力進行分析，多渠道、多結構的融資促使房地產公司的融資能力增強。

（二）房地產公司的財務投資分析

根據房地產公司的規模大小，往往會同時進行一個或者多個建設項目，在項目籌備和論證階段，房地產應當對其財務可行性進行必要的分析。房地產公司的項目往往都是投入人力較大、所需資金數額較多且時間跨度較大的建設項目，這種項目特點使得房地產公司的投資活動成為公司的核心業務，因此，房地產公司的投資能否順利推進，對于整個房地產公司的盈利能力和償債能力都會造成不同程度的影響。基于此，在項目開始初期，房地產公司就應當對該項目的財務可行性進行充分論證，初期的啟動資金以及后續的資金跟進都要一一確認，一旦項目啟動，而資金的投入沒有及時跟進，將會使得房地產公司項目出現“爛尾樓”等現象，項目的中止也會導致前期投入的資金無法及時收回，資金鏈一旦斷裂，房地產公司必然會面臨破產倒閉的風險。

三、房地產公司應當注重財務分析，以防范財務風險

（一）房地產公司通過對公司自身的償債能力進行分析，以防范財務風險

在對房地產公司的償債能力進行分析時，往往會從短期和長期兩個方面來進行分析。短期償債能力分析目前常見的財務指標包括現金比率、速動比率以及流動比率等。但是這些財務指標的分析僅僅是一個通用層面的財務指標，在實際針對房地產公司分析時，要結合房地產行業的特點以及公司的實際情況加以理解。例如，房地產公司的前期投入較之普通企業要多很多，而資金的回流情況也較之普通企業慢很多。在此背景下，對其短期償債能力分析就不能僅僅從普通企業層面進行比較。而且，即使有時房地產公司的速動比率較高，但是仍不能有效說明其短期的負債或者利息可以如期償還。原因在于其應收賬款可能會面臨較多的壞賬，在此情況下，速動比率將可能失去其應有的判斷短期償債能力的特點。除此之外，現金比率的適當性要予以關注，不能過高也不可過低，較高的現金比率可能說明該公司的資金調度存在不合理之處，導致資金的大量閑置。長期償債能力分析的常見財務指標也應當進行辯證判斷，財務結構的合理性是在行業基礎和公司基礎上判斷的，而不僅僅是一個區間數據。

（二）房地產公司通過對公司支付能力進行分析，以防范財務風險

房地產公司屬于資金投入較大的企業，因此，其支付能力與公司的財務風險是有著較為密切的關聯性。房地產公司支付能力的情況可以在一定程度上判斷該公司的財務風險，對支付能力的分析可以從兩個方面進行論證。其一是房地產公司的現實支付能力。從財務角度來看，現實支付能力是通過相關的財務數據得到的其貨幣資金在正常情況下的每月周轉數。雖然從財務分析角度來看，其現實支付能力的相關指標是越大越說明該房地產公司的的支付能力較強，其抵抗財務風險的能力愈強，但是，從另一個層面進行分析，現實支付能力過于高于行業的平均水平，也可以說明其資金存在浪費的現象，無法有效充分利用企業的資金。其二是房地產公司的潛在支付能力。潛在支付能力主要是注重在進行項目投資以前的相關財務指標計算得出的每月周轉數。正常情況下，潛在支付能力與計算得出的每月周轉數是正關聯性的，但是要注意對銀行存款、借款的期限以及有價證券的期限進行判斷，而且各個資金的變現能力也存在一定的差異性，在對相關指標進行分析時，要尤為注意這些財務數據是否是同一會計時點的靜態數據。只有全面考慮現金流入、流出以及收支等各方面因素，才可以較為真實的預測房地產公司的支付能力強弱，從而有效防范財務風險。

（三）房地產公司通過對公司成本控制進行分析，以防范財務風險

各類企業都會對自身的成本進行有效分析，以期將其成本在質量滿足的情況下盡可能減少。房地產公司屬于資金密集行業，財務分析中的成本控制分析是必不可少的。其一，房地產公司的成本控制分析應當對既定的成本目標完成情況進行有效評價和判斷，如果成本較之既定成本目標增加，要深入分析財務成本上升的原因，并深刻理解該項成本的上升對整個房地產公司的深遠影響，判斷該成本的上升是否是可控的，是否可以有效進行降低，以期下一階段成本目標的實現。其二，在對房地產公司的成本控制進行分析時，要對其中涉及的關鍵成本以及相關控制方式進行明確。房地產公司要對梳理出來的每一個關鍵成本以及對應的成本風險控制點進行針對性制定風險防范和化解方法，實現從根本層面降低成本的目標，這對于提高房地產公司的財務風險防范能力是非常有助益的。在此過程中，房地產公司要充分利用各種成本分析方法，例如“量本利”、“盈虧平衡點”以及“邊際貢獻法”等多種方法，從房地產公司整體層面上實現全成本管控。而且，房地產公司要注重全員成本管控的思想激勵，充分調動員工積極性，制定相應的成本管控激勵措施。

參考文獻

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