探析我國房地產企業融資模式與金融創新

張春研

關鍵詞：房地產 ?企業融資 ?金融創新

2003年至今我國房地產行業進入發展的第五階段，融資模式及金融創新對企業的發展起著重要的作用。房地產行業需要加強對企業融資與金融創新的重視程度，才可以減少并控制房地產在開發運營中出現的問題。

一、我國房地產企業的融資模式

（一）銀行貸款融資

目前我國的房地產企業在選擇融資時，首先會選擇銀行貸款融資，該融資方式分為兩種：第一種，信用貸款，該貸款方式是目前世界上最活躍的傳統業務之一，銀行或相關的貸款機構會對該企業的信用記錄、未來的發展狀況及目前企業的績效情況并提供一定的抵押物品，或者有人員進行擔?？赏瓿煞刨J業務;第二種是房地產抵押貸款。例如，天健集團的南寧市天健房地產開發有限公司向交通銀行廣州分行探寶申請的專項房地產開發基金10億元，該項目由企業名下的房地產行業作為擔保，并將該地的使用權抵押。該貸款方式貸款額度高，降低了銀行放貸的風險，也是目前為止最常見的融資模式。但目前這種融資方式對于房地產來說仍有一定的弊端，必須在放貸后地5年內還清款項，為企業帶來了一定的壓力。

（二）股權融資

股權融資需要企業的原有股東讓出部分的企業所有權，通過企業增資的方式尋找新的股東，增加企業的總股本。該融資方式有兩方面的優勢：第一，可以滿足企業長期的資金需求，利用這種融資方式也有利于企業的發展;第二，企業的融資開支主要用于公司的上市成本和后期企業內部的分紅，而企業可以決定分紅的數額，所以該方式降低了企業的融資成本，減少融資開銷。但該融資方式也具備著一定的缺陷，例如，企業上市的流程繁瑣，我國目前的股票市場及相關的法律政策并不健全，容易對企業產生一定的風險，故目前該融資方式并沒有得到廣泛應用。

（三）長期融資與短期融資

長期融資一般的方式有債權融資和租賃兩種方式，其融資券的期限在一年以上，可以滿足企業長期的資金需求。對于大型的房地產行業，在一段時間內很可能運行多個項目，所以對資金的要求較高，壓力較大，故企業資金鏈一旦出現問題多選擇該種方式進行融資。但企業在選擇使用該種融資方式時需要對市場進行考察并結合企業的發展情況，確保企業目前適合使用該融資方式，免于經濟壓力過大，影響企業的發展。

短期融資的發行利率由融資企業與承銷機構共同決定，其融資時長不得超過365天，該融資規模實行余額管理，所需償還的融資券余額不得超過企業凈資產的40%。該融資方法可以使企業擺脫目前的資金困境，但因其還款日期較短，可能后期對企業造成一定的資金壓力。該融資方式速度快、成本低，但同時其風險也比較高。企業應根據實際情況，確定企業的融資需求及資金的使用時長，合理利用該融資方式。同時企業也需要合理規劃好資金的使用方式，并與其它融資方法結合使用，推動企業健康發展。

（四）上市融資

上市融資的方式是指房地產企業通過發行股票的形式，在金融資本市場中得到融通資金，這是傳統大型房地產企業較為常見的融資方式。房地產企業上市融資能夠幫助企業在較短的時間內吸引社會上大量的社會資金，可有效幫助企業盤活資金鏈。但企業上市是需要一定的條件支撐的，除需有許多的認證資質外，還需要在一定時間內具有大量的資金投入，以通過上市資格的各項指標，其風險性相對較高。近年來隨著樓市熱度越來越高，政府對房地產股票市場的監管也更加嚴格，房地產企業上市的條件也越來越嚴苛，因此企業已經不再單純的將上市作為融資的主要渠道，而是令其以上市的附加效應而存在發展。

二、我國房地產金融創新有效策略

（一）合理配置資源，完善金融創新市場

隨著房地產企業的市場競爭越來越激烈，當前我國的房地產領域急需做好金融創新，來應對市場的瞬息萬變。對我國房地產行業的全面整合有利于我國房地產行業的穩步發展。目前我國的房地產市場的結構是多層次的，大致分為一級市場和二級市場，一級市場是指土地使用權出讓的市場。二級市場是指土地使用者經過發建設，并將建成的房地產出租并出售，二級市場追求利益最大化。目前我國的市場發展并不完善，雖一級市場較二級市場存在一定的優勢，但其發展并不均衡。所以，面對這樣的市場金融環境，房地產行業若想穩步發展，并在該領域有所提升，就需要對房地產的金融市場有所創新并對其全面優化。因此房地產行業可以借助“看得見的手”，對房地產金融市場進行全面的宏觀調控，促進資本在各級市場中得到資源的合理布局和分配，幫助該行業的發展走出市場飽和的困境。還可以利用金融市場的自我調節作用，適當的推進該行業的資產證券化水平，采用一定的方式及手段提高資產質量，并將房地產行業運營中產生的風險進行分散，給處于一級市場的房地產行業更多的選擇機會。

（二）加快金融創新速度

房地產行業的全面創新有利于我國房地產金融的全面發展。創新金融可以加快房地產行業，促進資金的流動，為企業金融注入新的活力，增加房地產企業的收益。目前我國的房地產行業可以在其形成的原有金融體系上進行創新，開發出有利于企業健康發展的新的金融產品，為該行業構建新的金融投資體系?，F如今，我國的各個領域均認識到了開發新的金融產品的重要性，各行各業為了企業更好的發展均投入了一定的資金加大金融產品的研發。但目前為止，我國的房地產行業，因原有的金融產品發展不足，導致其構建新的金融體系的速度較慢。因我國房地產的金融對國家政策及市場的依賴性較大，所以我國的相關政府部門及企業應共同努力，對我國的金融產品進行創新，并加快創新速度，更好的解決我國房地產行業在發展過程中遇到的金融問題。比如針對國內房地產企業中存在的普遍現象，即缺乏科學有效的企業資金管理制度，可以通過在房地產行業中成立房地產基金的方式，創新金融融資的形式。一般基金會以發行基金證券的方式，募集資金，并委托給專業第三方從事房地產企業的投資，投資人的投資期限越長其投資收益越高，使得投資者和房地產企業實現雙贏，雖然當前我國的房地產基金還未形成管理的規模，但隨著房地產企業對資金的需求越來越高，此種融資方式將會得到更快速的發展。

（三）建立多格局金融體系

我國的金融體系格局較為單一，而當前我國房地產行業中企業發展的層次越來越分明，因此金融體系格局是我國目前房地產行業需要看重的重點問題，建立科學合理的多格局金融體系有利于房地產行業的長遠發展。目前我國的企業結構層次較多，為了確保各個層次的企業均可以獲得良好的發展機會，就需要建立多格局的金融體系，對金融體系不斷創新。目前來說我國房地產的金融體系并不完善，資金籌備的主要方式主要是通過銀行。目前為止我國的住房儲蓄銀行只有一所，這些現象標明我國的房地產金融發展較困難。雖然銀行的資金籌備體系限制較多，但其他的類型的金融體系門檻較高，受我國金融策略的影響，很多企業無法達標，限制了我國房地產企業的發展。因此政府應根據市場發展的需要，適當放寬對房地產金融市場的調控，促進多格局金融體系的建立，盤活金融市場運作的活力，為中小型企業發展提供機會。

（四）加強資金合理規劃

我國房地產行業可以借助企業國家的經驗對我國的房地產金融進行規劃。在引進國外先進經驗的基礎上也需要結合本國的實際國情，確保資金規劃的合理性。例如，我國可以成立房地產貸款擔保協會，為我國房地產行業提供信貸擔保，緩解我國房地產金融市場流動資金不足的問題。除此之外，房地產行業也可以和保險業相互合作，獲得更多的資金，這種資金規劃方式不僅可以滿足房地產行業的資金需求，同時也可以降低金融風險。

三、結束語

綜上所述，隨著我國經濟的發展及社會的不斷進步，我國的房地產行業進入了新的發展階段。只有充分認識到融資及金融創新對該行業發展的重要性，才能帶動該行業的金融體系不斷創新。我們應積極吸取國外先進的經驗，不斷的推陳出新才能確保企業的穩步發展，并推動我國經濟水平的整體提升。

參考文獻

[1]劉海亮.房地產企業投融資方式研究[J].財會學習，2020（05）：13-15.

[2]曾燕.房地產企業融資策略和融資風險控制分析[J].財富時代，2020（01）：128+130.

[3]方永晟.房地產企業融資存在的問題及對策探析[J].中國市場，2020（02）：78-79.

[4]劉凌.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].中國鄉鎮企業會計，2020（01）：31-32.

[5]華莎.房地產融資方式探討[J].中國市場，2020（01）：80-81.

[6]菅婭靖.我國房地產上市公司融資結構分析——以萬科地產為例[J].中國中小企業，2020（01）：161-162.