漫談房地產行業財務管理現狀與對策

陳倩　謝佩芙

摘 要：與其他社會行業相比，房地產行業的財務管理具有資金需求大、回收期長、資產流動性弱的特點。財務管理是指房地產企業對其生產經營活動進行預測、計劃、控制、核算、分析和評價所需要的資金，對房地產行業的發展和經營具有重要的價值和作用。

關鍵詞：房地產;財務管理;現狀;發展

近年來，房地產業發展迅速。許多企業抓住機會加入房地產投資行業。然而，當前中國的市場環境和社會經濟發展給房地產業帶來了巨大的挑戰，尤其是在財務管理方面。傳統的財務管理模式已經不能適應企業發展的現狀。轉變財務管理模式，促進房地產業健康有序發展。此外，隨著國家對房地產業的宏觀調控和一系列購貸限制的不斷出臺，房地產業也從高利潤向常態化發展。

一、房地產業財務管理的概念與特征

房地產業財務管理是指對房地產企業在實際生產、經營和銷售活動中所需的各種資金的使用、消費、資金收入和分配等進行一系列的財務預測、財務規劃、控制、財務會計、財務分析和評價，確保各類財務經濟管理業務關系高度協調統一體系。財務管理在房地產業的發展和管理中起著重要的作用。它是房地產企業發展最直接的反映，也是提高房地產業綜合競爭力的核心。

二、房地產業財務管理現狀分析

（一）資產負債率持續高漲

我國房地產企業發展周期長。他們需要在從土地收購到房屋銷售的所有方面投入巨資。它們的資本密集型，主要來自銀行貸款和非銀行金融機構。在國家調控政策的影響下，我國房地產業處于低迷狀態，房地產企業資產負債率不斷上升，我國大多數房地產企業的資產負債率都很高。這種現象尤其存在于房地產企業過度開發、供大于求的三四線城市。受國家貨幣政策和財政政策影響，三四線城市的房地產企業大多由民間借貸或小額貸款機構融資，債務風險相對較高。

（二）財務管理機制不嚴謹

房地產商業周期長，融資難度大，項目跨度長，業務形式多，缺乏長期的財務管理機制。土地征收后，房地產企業面臨不同的環境和地方政府，缺乏可行性研究和評估。即使不考慮未來的現金流，在緊張的市場環境下，很容易導致工期的延長，房屋交付的延遲，嚴重影響銷售和資金的回籠，甚至項目資金鏈的斷裂。

（三）忽略了預算控制和成本管理

房地產成本直接關系到股東利益的最大化。項目規劃、建設、竣工、銷售沒有預算控制和成本管理。目前，許多開發公司繼續控制這一事件，并在事后采取補救措施。例如在設計初期，盲目追求設計感，忽視產品定位，導致項目成本增加。在施工過程中，總有設計變更，出現許多不必要的零星簽證，超出工程造價，導致施工成本增加。在銷售過程中沒有有效的銷售預測，延長了產品的銷售周期，在催收過程中沒有催收，導致資金催收緩慢，增加了資金成本.

（四）房地產行業缺乏專業的財務管理人員

由于房地產財務管理的復雜性和特殊性，企業的財務管理人員需要具備專業的管理理論基礎和豐富的實踐經驗。財務管理人員除了對企業財務進行會計核算外，還需要適當了解企業的業務流程，如投資、稅務、融資等相關知識，從而提高自身的風險意識和財務管理水平。然而，事實上，沒有很多專業財務管理人員在房地產行業，房地產行業人員大大改變，通常缺乏管理意識的整體金融操作，這很容易導致財務管理不規范，這是不利于實現房地產企業財務管理的整個過程，只有完成建設項目的財務控制和監督。

（五）領導者傾向于關注工程和銷售，而不是財務

在建設過程中，大多數房地產企業的領導者只專注于工程和銷售，而不是財務。因此，財務狀況下降，話語權缺失，財務管理水平不高，相應的工作無法推進。在實際工作中，領導不斷提升工程和銷售的地位，導致相關部門不重視財務指導，財務制度失效。容易造成建設成本不必要的增加，資金利用率低，銷售費用增加，資金回籠慢等。

三、解決措施

（一）提高房地產行業財務經理的業務水平

財務管理人員是房地產企業財務管理的核心人員。提高員工的管理能力是有效提高房地產企業財務管理水平，加快房地產企業發展的必由之路。財務經理的能力決定了財務管理的水平。房地產企業的管理者需要關注財務人員的工作能力的培養，開展職業技能培訓，培養現有的會計制度和稅收工作知識，提高能力，并進行定期檢查的形式訓練效果，評估結果和員工績效后財務人員的業務培訓，同時，增加強度通過合作與人員的引入招聘大學和社會之間，更多的金融管理人才與專業介紹房地產企業將提高能力和扭轉形勢糟糕的財務管理在過去通過自己的專業技能和工作經驗，以實現健康可持續發展。只有提高整體質量，才能最大限度地發揮內部控制制度的作用。同時定期對財務管理人員進行培訓，使其掌握房地產行業先進的財務管理方法和技能，不斷提高業務處理能力。建立財務經理的溝通平臺，使員工能夠有效地溝通管理經驗和問題，提高員工之間的凝聚力。同時，有必要評估財務管理人員的專業水平結合招聘財務管理人員的實際需要，結合個人的優勢，為他們安排合適的工作，做好自己的工作，奠定基礎的人力資源企業財務管理的順利進行。

（二）建立良好的財務管理機制

要解決財務管理體系中存在的問題，必須改善專業建設環境，引入一系列財務管理制度，規范會計準則，使會計科目設置盡可能的直觀和詳細。一個好的財務管理系統，最重要的是執行，否則，這個系統什么都不是。另一方面，借助財務信息系統管理和信息系統模塊、人工智能正逐漸取代基本會計，形成一個統一的管理，這有助于發現缺乏資金，及時找出原因并調整它們，并加強企業的內部控制。完善房地產企業財務預算管理制度，可以有效提高財務管理的全面性和有效性，消除財務工作中的“片面性”和“膚淺性”，促進房地產業持續健康發展。

（三）項目前期市場定位

目前，一些房地產企業為了追求規模和品牌建設，忽視了市場定位的關鍵，這也是房地產企業銷售低迷的原因之一。盲目投資住房也會導致大量空房。針對這一現象，目前房地產企業應在前期做市場調研，充分了解不同群體的需求，準確區分市場定位，識別細分市場，制定合理的營銷方案。

（四）重置資本結構防范融資風險

房地產企業要不斷完善資本結構，合理控制債務管理，降低融資風險。債務管理雖然會給企業帶來杠桿效益，但也會帶來高額回報，企業面臨的債務風險也會逐步加大。因此，房地產企業應建立多種融資渠道，借鑒國際先進的融資方式，如房地產信托基金、產業基金、項目融資等，結合我國房地產企業的發展，優化資本結構，達到降低融資風險的目的。

四、結語

基于現狀的分析房地產企業的財務管理，根據企業的財務管理及其形成因素，提出了有效的財務管理對策，完成市場化運作的房地產企業在開發過程中，進行深入的市場調研，充分了解不同群體的需要，準確區分市場定位，制定合理的銷售計劃。同時，房地產企業要加強對投資項目的合理預算和管理，有效降低投資風險。在施工過程中，房地產企業應加強成本管理和監控，加強施工監督，避免不當施工帶來的風險，有效降低成本。對于房地產公司來說，現金就是王道。房地產企業應加強對現金流的預算和控制，以保證現金流的充分性和平穩性。采取這一系列的風險防范措施，有效的控制和防范企業的財務管理，使房地產企業能夠長期穩定的發展。

參考文獻：

[1]金素文.淺談房地產行業財務管理現狀與發展[J].中國國際財經（中英文），2018，（5）：61.

[2]黎文海.淺談房地產行業財務管理現狀與發展[J].經營者，2018，第32卷（16）：59-60.

作者簡介：

陳倩（1997—），女，漢族，湖南益陽，本科，研究方向：房地產開發與管理。

謝佩芙（1998—），女，漢族，湖南衡陽，本科，研究方向：房地產開發與管理。