房地產開發項目全過程成本控制探討

鮑航

【摘要】房地產企業中，項目開發屬于一項動態化的過程，因此，為確保項目開發實現預期的經濟效益，實施全過程的成本控制是關鍵。基于此，文章以房地產開發項目為對象，從全過程成本控制入手，從決策階段、準備階段、施工階段及銷售階段四個方面分析了房地產開發項目全過程成本控制的基本內容、存在的問題及相應的解決對策，希望能夠為推動房地產企業實現可持續性發展增磚添瓦。

【關鍵詞】房地產開發項目;全過程成本控制;對策研究

一、房地產項目開發全過程成本控制的基本內容

（一）決策階段

此階段成本控制的主要工作就是全面、深入的分析房地產項目開發的經濟效益情況，比如準確計算出資金投入的回報率及回收情況、項目選址工作及人員、資金及物料等如何優化配置。決策階段成本控制是后期各個階段成本控制工作的基層，必須充分重視并嚴格把控好。

（二）準備階段

此階段的成本費用控制主要是對土地出讓金、有關稅費、原居民拆遷補償金、項目地點通水、通電、通路和地質勘察等花費進行有效控制。

（三）施工階段

施工階段的成本控制內容主要包括房地產項目開發建設所需的材料、設備及人工等費用，其中材料花費不只包含主建筑及其附屬建筑的材料花費，而且也涉及給排水及供電等方面的花費。施工階段的成本花費在房地產項目開發過程中占比重最大，所以也是成本控制最為關鍵的環節。

（四）銷售階段

此階段是整個開發項目的最后環節，與市場直接聯系在一起。此階段的成本控制主要是對銷售相關的財務管理、銷售費用及稅費等進行控制。然而因為房產銷售周期通常都較長，再加上這一環節的成本有著明顯的不確定性，因此，銷售環節的成本控制工作也是最為困難的。

二、房地產項目開發全過程成本控制存在的主要問題

（一）決策階段的問題

此階段的成本控制有效與否會直接影響到后面所有階段的成本控制效果，也對項目最終的效益情況有著深遠影響。然而，現實項目開發過程中，許多房地產企業未充分認識到決策階段成本控制的重要意義，重視程度不足，決策及規劃中的隨意成分比較多，進而影響項目整個過程的成本控制效果。

（二）準備階段的問題

此階段選擇施工企業通常會以招投標的方法進行，而且我國也對此制定了一系列的法律法規及規范標準，然而現實招投標中依然存在不透明、不公開及內定等問題。甚至有些承包企業為了能得到更多利益，而隨意減低招標標準，又選用達不到項目施工實際要求的材料，既為項目質量及安全埋下隱患，也給后續的施工及銷售帶來諸多不良影響。

（三）施工階段的問題

房地產企業普遍都重視施工階段的成本控制，并會制定比較完善且規范的項目費用預算及核查體系。然而由于房地產項目開發企業未足夠重視準備階段的成本控制工作及方案的合理化設計，所以導致施工階段成本過度消耗的情況普遍存在，不利于成本控制達到預期效果。再加上房地產項目施工的質量及進度控制不到位，監理單位為有效發揮其應用的監管作用，也會增大項目施工的成本投入，難以取得預期的經濟效益。

（四）銷售階段的問題

就房地產項目銷售階段而言，其成本費用主要設計人工、管理、財務及稅費等方面的花費，再加上該階段工作與市場直接聯系。因此，這一階段成本控制主要會受到市場情況、管理制度及銷售人員能力等因素影響，比如，管理制度不健全易引起人才流失，影響銷售效果;銷售方案不符合市場要求，會增長銷售周期，進而增大成本投入，影響房地產企業的最終收益。

三、優化房地產項目開發全過程成本控制的策略

（一）決策階段成本控制

為確保決策階段成本控制的有效性及合理性，首先，房地產企業管理層必須給予此階段成本控制以足夠的重視，其次，深入市場做詳細全面的調查，了解及掌握項目開發的潛在影響因素，并分析評估房地產項目開發的周期及市場前景。再者，規劃及明確項目開發所需的土地面積及建筑密度，探究項目開發中影響成本的潛在因素。最后，結合項目開發實際需要及市場情況，深入研究項目的可行性及效益情況，確保預開發項目符合市場需求，為房地產項目開發實現最大化的經濟效益奠定基礎。

（二）準備階段成本控制

首先，需要依據決策方案實施招投標工作，并切實做好招投標過程的監管工作，促使招投標工程公正、公開、透明，選擇施工企業的時候，也必須堅守底線，不可隨意降低標準，并針對施工企業的資質及施工能力情況做全面深入的調查，保障選擇的施工企業滿足項目開發施工的實際要求。其次，深入預開發項目實際施工地點，實施詳細全面的地質條件等勘察工作，為施工方案設計及成本控制提供準確的數據參考，從而做出切實可行的施工方案及成本控制方案。

（三）施工階段成本控制

首先，做好合同管理工作。合同簽署需嚴謹且條款設定合理。有條件的企業，可以聘請專業律師把控和審核合同，以防合同用詞不合理而產生諸多矛盾問題。其次，加大對施工現場管理力度，做好設計變更以及材料更換等狀況的控制工作，沒有特殊狀況下不可額外簽證。針對特殊狀況導致的設計變更，可以結合實際情況并秉持對應的審批流程，需要經過建設企業、設計企業以及監理企業的審核通過之后，才能適當的增加或者減少額度。現場管理工作人員需要做好各個環節的管理工作，并進行原始數據的記錄，在條件允許的情況下，可以借助攝像機或者照相機等設施進行追蹤記錄，防止在工程結算過程中出現問題。

（四）銷售階段成本控制

銷售階段是房地產企業回籠資金和評估前期成本控制成果的重要環節，因此，相關成本控制工作也非常重要。在房地產項目的銷售階段，以銷售人員費用為主，所以成本控制的關鍵在于嚴控人工成本。因此，房地產企業必須根據自身實際情況及銷售人員情況，來編制科學合理的人員管理制度及成本控制機制，優化銷售人員管理工作的同時，也提高其責任意識，并做好活動策劃以及市場推廣等工作，減短銷售周期，從而以最短時間回籠資金。

四、總結

綜上，房地產企業要想始終屹立市場競爭中而不倒，就必須針對項目開發的全過程進行有效的成本控制，在確保項目質量的同時，促使房地產開發項目實現最大化的經濟效益，增強房地產企業的核心競爭力，進而推動房地產企業實現更加長久穩健的發展。

參考文獻：

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