房地產(chǎn)需求端將發(fā)生重要變化

馮侖

過去從來沒有這樣的機(jī)會，讓幾億人成為體驗(yàn)官——在新冠疫情發(fā)生的兩個月里，體驗(yàn)過去二十年建造的產(chǎn)品。體驗(yàn)官們對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出了非常多的有意思、未來性的建議，也讓大家意識到了疫情之后，住宅產(chǎn)品在需求端可能存在的重要變化。

舉個例子說，大家在家里悶了兩個月，在房間里東轉(zhuǎn)西轉(zhuǎn)，不斷看出房子的優(yōu)劣好壞。第一，廁所太少。過去四五個人住在一個100平方米的三居里，一個洗手間就夠了。現(xiàn)在天天悶在家里大家才發(fā)現(xiàn)，一個洗手間是不夠用的。所以在未來，很可能即使是三居，做兩個洗手間也會成為一種更普遍的需求。第二，陽臺太小。大家待在家里的時間長了，就要透氣，就需要陽臺。那么今后陽臺是不是要做大一點(diǎn)？第三，辦公空間小。過去很多人沒有專門的書房，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，學(xué)生在家里線上學(xué)習(xí)的機(jī)會多了，可能需要有一個真正的書房，孩子和大人都能夠在這個空間里進(jìn)行學(xué)習(xí)或辦公。

當(dāng)然，還有通風(fēng)、健康空間的標(biāo)準(zhǔn)等等，在這些方面，體驗(yàn)官們也提了很多要求。大家這兩個多月對產(chǎn)品的體驗(yàn)所提出的新要求，讓我們知道了住宅這個產(chǎn)品，未來想要做得更好的話，應(yīng)該怎樣變化，往哪里改進(jìn)。

這兩個月，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“暫停”，同時市場也在此時孕育新的機(jī)會。比如，在住宅以外，智能物流變成了一個特別重要的產(chǎn)品類型。以往對線上的依賴到底有多大？我們并不清楚。這幾個月以來，我們都在線上生存，需要外賣、電商購物等等，也離不開快遞。這對房地產(chǎn)而言意味著什么呢？意味著購物中心面積在減少，但是物流倉儲的面積在增加，智能倉庫的面積在增加。

2月2日，上海浦東陸家嘴的建筑群。攝影/雍和

線上生存帶來的另一個結(jié)果是數(shù)據(jù)中心要增加。所以，新基建里，數(shù)據(jù)中心作為一個特別重要的項目或者產(chǎn)業(yè)得到強(qiáng)化。數(shù)據(jù)中心未來將會是房地產(chǎn)中的一個新產(chǎn)品類型。

還有一點(diǎn)是，醫(yī)療健康需要的特殊物業(yè)在未來一定會快速增長。在這方面，不僅是政府投資，也有民間投資，對于健康類的基礎(chǔ)設(shè)施，比如醫(yī)院、康復(fù)中心、學(xué)校、醫(yī)療mall、診所等等，會給房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來大量的機(jī)會。在一些發(fā)達(dá)國家，比如美國，醫(yī)療健康類不動產(chǎn)的市值有1萬億美元。過去從業(yè)者不大理解，現(xiàn)在知道了，這是一個非常重要的房地產(chǎn)類型。

此外，辦公的房地產(chǎn)也會發(fā)生變化。靈活辦公會越來越多，集中式辦公會減少。所以，大型寫字樓的租金可能會下降。

總之，我們在研究行業(yè)的過程中發(fā)現(xiàn)，這兩個月的“暫停”讓我們更好地了解了自己，也更好地看到了行業(yè)未來的變化趨勢。在生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)社會生活逐步恢復(fù)以后，我們的企業(yè)在產(chǎn)品、商業(yè)模式以及未來發(fā)展的節(jié)奏上，都會再次進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的健康軌道。