房地產項目開發中的運行管理對策研究

【摘要】房地產項目開發、運行管理牽涉到多樣化的內容，對企業盈利、項目管理質量影響突出。本文嘗試從三個方面分析房地產項目開發中的運行管理對策，包括決策方面、市場方面和資金方面，給出層次反饋、內部控制、加強定位分析、了解市場動態、拓寬融資渠道、優化預算管理六項措施，服務后續運行管理活動。

【關鍵詞】房地產項目;運行管理;層次反饋;內部控制

依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產項目是對土地和地上建筑物進行的投資開發建設項目。該類項目開發過程中，運行管理具有不可替代的作用，影響項目開發的效果，包括投資回報、資金鏈完整性等，多重因素影響房地產項目開發中的運行管理效果，有必要在現有基礎上分析應對策略。

1、決策階段的運行管理對策

1.1層次反饋

房地產項目開發活動中，決策階段的運行管理影響后續各個環節工作，包括資金、人事、工程進度等等。當前該項工作的不足在于信息收集效果不理想，決策科學性差。建議在后續工作中采用層次反饋法作為應對策略，如某項目隸屬棚戶區改造工程系統，可要求主管單位提供項目管理的各類信息，包括當地房租水平、地下工程情況、工程材料基本價格、施工人員的薪資條件等等。完成上述信息收集后，將其交給房地產項目開發企業（或其他組織）處，由該組織的負責人進行初步的評估、核算，了解項目所需資金、工期等信息，計算完成、核對無誤的情況下，由該負責人（一般為多個負責人組成的專家小組）將對應信息上報至決策層，也即企業的董事會、組織的高層負責人處，再由董事會以及類似的決策機構進行評估，在所有信息科學可靠的情況下，專家小組的計算核對結果往往真實客觀，決策層的最終決策，也更有效為運行管理活動提供支持[1]。

1.2內部控制

內部控制是一項具有長期價值的工作制度，該制度強調利用組織內各部門互相聯系、互相制約，借助各類措施、方法和規程提升企業的管理效果，改善內部管理，提高工作效率。在房地產項目開發的運行管理中，內部控制制度的建立可著眼于職責分工制度、會計制度、審批檢查制度、內部審計制度和人事管理活動五個方面。如責任分工制度，在決策階段，可明確給出各級管理人員和執行人員的工作權責，做好崗位設計，之后建立覆蓋各級責任人的工作框架，在此框架下進行內部控制，確保不同環節的工作均處于對應責任人的管理權責內。在基層內部控制的基礎上，設定二級內部控制機制，設定責任人和管理機制，考慮到房地產項目開發的長期性和復雜性，可另設第三級內部控制框架，使房地產項目開發的運行管理以高質量內部控制為參考，有效進行決策。

2、市場方面的運行管理對策

2.1加強定位分析

市場方面的運行管理，很大程度上決定項目投資回報、綜合效益，要求在現有基礎上加強對市場定位的分析。此前部分房地產項目開發中，對市場定位的分析效果不佳，導致盲目投資問題，如在城郊建設高端住宅，由于市場環境和生活環境不理想，難以獲取預期回報。后續工作中，可對項目進行拆分，了解項目與市場的關聯性，以此進行后續評析。如某項目嘗試的核心業務為商品房建設，可優先了解目標市場內的消費能力、收入水平，當民眾消費能力和收入水平較低時，提供高端商品房可能無法獲取理想的消費市場，應考慮提供適宜民眾需求和能力的中、低價格房屋，使自身定位與市場形式相匹配，高質量完成房地產項目開發前、開發過程中的運行管理。

2.2了解市場動態

市場動態對房地產項目開發的影響明顯，這種影響具有典型的商業經濟特征，且持續存在。此前各地房地產項目開發活動對市場動態的分析已經較為普遍和深入，后續工作中建議予以保持和優化。如在工作中引入大數據分析模式，了解與本項目類似的其他項目信息，包括融資信息、產品定位信息、售價信息、預售模式等等。假定同類項目普遍采用期房預售模式，并推出了以面積差、購房補貼為核心的一系列營銷活動，本項目也可予以參考，首先通過營銷活動擴大項目的影響力和知名度，之后通過預售方式獲取競爭主動，占據市場，實現房地產項目運行管理的高效率和高質量進行[2]。

3、資金方面的運行管理對策

3.1拓寬融資渠道

大型房地產項目開發過程中，資金鏈的作用非常突出，一旦出現資金鏈斷裂問題，項目可能無法進行，企業甚至瀕于破產。為保證房地產項目開發運行管理效果，應在實際工作中對融資工作進行優化，可行方式之一為拓寬融資渠道。建議企業引入私募股權基金、商業貸款、上市融資等方式方法，保持資金鏈的穩定性，同時避免單一項目投資，在條件允許的情況下，適當提升資金使用方法的豐富性，將資金投入到更多項目和渠道內，以免單一渠道出現問題后資金無法回籠的問題。融資渠道拓寬后，企業還應維持資金流動性，保證項目管理綜合效果。

3.2優化預算管理

預算管理是房地產項目開發過程中的核心工作之一，在運行管理中也具有突出作用，建議企業在后續工作中采用類比分析法，并提升工作精細化水平，確保預算活動的科學性。類比分析是指對同類房地產項目開發活動進行分析，了解其預算態勢、支出態勢、存在波動的項目、預算波動的等級、預算和支出的差額等信息，在此基礎上，進行上述信息的精細化分析，使所有信息能夠精準的得到捕捉和呈現，服務房地產項目開發的預算活動，為運行管理提供數據支持。

總結：

綜上，房地產項目開發中的運行管理十分必要，也能夠通過多種措施予以加強。從決策角度上看，可通過層次反饋和內部控制消除現有問題。從市場角度上看，可通過加強定位分析、了解市場動態的方式確保競爭力和管理效果。從資金角度上看，應做好預算管理，并嘗試優化融資，確保項目開發運行管理質量。

參考文獻：

[1]郭芮.論棚戶區改造開發房地產項目中的風險管理——以眉山市彭山區北外街改造項目為調研對象[J].四川建材，2020，46（01）：27-28.

[2]扶斌.房地產管理中的多項目開發模式分析[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2019（12）：15-16.

作者簡介：

尹建，1989年11月，男，四川資陽人，大學本科，助理工程師，房地產管理方向。