高校管理模式下的房地產開發存在的問題及對策

嚴柳英 卿云波

摘要：隨著高等教育事業的快速發展，高校招生規模不斷擴大，教職工隊伍也越來越龐大，出現了教職工住房緊張問題。為了解決職工住房問題，不少高校加大了基建建設，甚至有部分高校成立房地產開發公司，以解決教職工住房問題。本文針對高校管理模式下的房地產開發存在的工程管理制度不完善、缺乏專業人員、監管力度不強等問題，提出高校應該完善相關管理制，把好設計管理、成本管理和質量管理的各個關口，適當分權以提高其管轄下的房開公司自主能動性，注重加強人才培養及引進，重視監管等建議，以供參考。

關鍵詞：高校管理模式;房地產開發;存在問題;對策

引言

隨著我國經濟進入高效快速發展時期，我國高等教育隨之快速發展，招生規模不斷擴大，教職工隊伍也越來越龐大，由于高校用地有限和教職工宿舍樓陳舊老化，出現了教職工住房緊張問題。不少高校意識到職工的住房困難既困擾職工也制約了高校的良性發展。高校充分體察民意，不忘初心，牢記使命，想職工之所想，憂職工之所憂，想法設法解決職工的后顧之憂，為了解決職工住房問題，加大了基建建設，甚至有部分高校成立房地產開發公司，專門從事房地產開發，以解決職工住房問題，提高教職工的滿意度和歸屬感。

一、高校管理模式下的房地產開發現狀

基于高校管理模式下運作的房地產開發公司，既具有房地產企業的特征，也具有高?；ǖ奶攸c，較一般的房地產開發企業運作方式復雜，即在事業單位的管理模式下按照市場化進行運作。首先，人員結構上，既有高校的在編在職公職人員，也有公司聘用人員;其次，公司由高校牽頭組建，高校參股，占據絕對表決權，即高校作為最大股東，其他股東絕大部分為高校在職在編的職工，幾乎無高校以外的股份參與，服務對象單一。公司成立的目的是通過自主開發商品房以解決高校職工的住房困難問題，不開發面向職工以外人員銷售的商品房，這有別于商業性質的房地產開發企業的盈利性目的。雖具有一定的盈利性，但是開發的商品房銷售價格遠低于市場價格，卻又高于單位集資房。運作資金來源于職工集資并非財政撥款，銷售對象為職工，既體現了高校職工的福利優勢，又保證了公司正常運行的資金渠道。

二、高校管理模式下的房地產開發存在的問題

（一）缺乏完善而行之有效的工程管理制度

高校控股下的房地產開發管理模式基本上參考了高校的基建項目和房開企業的管理模式，兩者相結合，并沒有建立起自身特色的管理方法。使得公司的管理難度增加，在工程管理方面表現尤為突出。有如下三方面：

1.設計管理存在缺陷

設計工作是走在工程進度的最前端，是施工管理、成本把控和質量把關的基礎及依據。而設計工作往往受項目建設周期的迫切性要求，存在趕工的情況。由于公司受控于高校，自主決策權有限，決策程序繁雜、流程多，缺乏統籌安排，短期內未能及時作出明確有效的決策，項目正式開工遲緩，導致后期設計進度緊迫。同時，設計人員迫于工期，減少工作程序，沒有深入施工現場考察了解，缺乏部門之間的溝通，導致提交的設計方案與項目實際要求存在明顯偏差。

2.成本管理不到位

成本管理在企業運營中的地位舉足輕重。不完善的成本管理制度，使得在管理環節上存在較多的瑕疵，如企業在施工合同的談判和簽訂時缺乏有效而完整的制度依據，后期的項目若出現問題，與施工方或監理單位溝通談判將會處于不利一方，索賠執行工作以及工程變更難度加大，開發項目工期被動拖延，工程成本盲目擴大，資金浪費嚴重。

3.質量管理問題突出

施工人員普遍存在技術水平偏低、安全意識差的現象，在施工過程中我行我素，忽視圖紙設計要求，不遵守作業規則，盲目施工。監理單位因為人員不足而未配備足夠的有資質的監理人員進場，從而導致監理人員缺崗;在崗監理人員沒有正確履行監督管理職能，對施工過程中進場的材料把關不嚴，對發現的問題不指正不上報，主觀上縱容施工方偷工減料，從而導致在工程后期運行中存在嚴重安全隱患。

（二）缺乏專業的管理人員

管理人員隊伍與工作質量有著十分密切的關系，直接影響公司的正常運轉。房開企業工作專業性強，涉及建筑、結構、給排水、強弱電等多個方面，而且隨著科學技術日新月異的變革，新規范新標準的不斷實施，對工程項目的管理人員也提出了越來越高的要求。在高校管控下的房開企業，管理層人員基本上來自高校派駐職工，且大多來自高校的不同部門，專業知識背景和實踐經驗也不盡相同。工程建筑專業背景的人員為極少數，多數為教育管理背景出身，擁有的是行政管理經驗，普遍缺乏房開企業管理經驗和理論知識。同時，外聘職工大部分為基層人員，由于職位較低、薪金不高，也難以招聘到具有豐富房開企業工作經驗、工程類專業知識背景的人員。專業人員的匱乏，大大提高了項目風險發生概率，直接影響項目的建設水平。

（三）監管力度不強

高校管控下的房開企業對工程質量、造價、工期等監管意識薄弱，使工程質量、進度、造價等控制難以達到預期效果，甚至影響建成后的使用。主要體現在：不重視質量控制，缺乏質量監管，沒有有效的機制督促監理單位履行工作職責，難以做到對工程質量把關，工程質量存在安全隱患;工期控制意識不強，管理部門缺乏統籌安排，工程開工前規劃、設計、報建等工作拖延嚴重;對不履行職責或職責履行不到位的施工、監理單位缺乏監管措施，施工管理不嚴、監理形同虛設，導致工期延誤，嚴重損害企業和高校的利益。

三、高校管理模式下的房地產開發存在問題的解決對策

（一）完善相關管理制度，把好設計管理、成本管理和質量管理的各個關口

1.強化設計管理

設計工作是整個項目工程現場管理的前提，對房開企業開發的項目后續各個環節工作的開展具有重要意義。房開企業應當組織管理層、工程部、設計部門及設計單位實地考察項目建設現場，掌握第一手材料，相關部門之間通過討論分析達成有效溝通。確保設計部門或單位能夠按期開展設計工作，提交有效的項目設計圖紙和方案，減少日后的施工圖紙變更，保證施工進度和工程質量。

2.在成本管理方面，加強內部控制

在簽訂工程合同前，組織采購部、前期部、工程部、審計部和財務部等相關部門進行集體審核，聘請法律顧問和專業的工程咨詢公司進行論證，嚴把合同簽訂關，盡量避免瑕疵和漏洞，減少日后的施工變更。在施工過程中要求施工單位必須按照圖紙進行項目建設，不能隨意更改施工設計。然而在實際施工過程中，總會出現各種問題，工程的變更及簽證工作在所難免，此時要加強跟蹤審計和監理工作，遇到問題要具體分析，及時給出解決措施。通過前期合同簽訂和變更及簽證的嚴格把關，能夠有效降低施工變動帶來的成本增加，避免時間浪費，不耽誤工期。

3.緊抓質量管理

質量管理是項目開發建設的重中之重，關乎日后開發產品的銷售、使用，甚至影響企業的生存。針對高校管理模式下的房開公司存在的質量管理問題，首先應加大宣傳力度，提高現場施工人員的安全意識，定期開展崗位培訓和施工標準講解工作，確保施工工藝及工序的有效性與規范性，提高施工質量。其次以經濟處罰為手段，提高監理單位監管職能的履行力度。對長期不履行職責的監理單位應當終止合同，引進有實干能力的監理單位進場。最后組織有工程管理方面經驗的業主，成立業監委會。業監委定期到施工現場進行質量檢查，發現問題立即反饋，使得問題得到及時解決，并起到監督施工方和監理單位的作用。

（二）對管理人員加強專業培訓，同時引進高素質專業型人才

房地產開發工作是一項具有較強專業性的工作。首先，房開企業要了解建設項目中存在的各類情況及問題，及時進行研討分析，尋找解決的方法，并以此作為制定培訓內容的依據，定期對相關管理人員進行培訓。其次，加強與專業的房開企業合作，進行技術指導和交流，聘請建筑領域的專業人員對相關人員進行授課，解析現行政策與制度，講解最新的施工標準和依據。通過內外相結合的學習方式全面提升員工專業知識和實踐業務水平。最后，高校要鼓勵房開企業高薪引進建筑行業具有高素質的專業人才進入管理層，并放手讓其管理，打破管理層為高校派駐人員的局面。

（三）多管齊下，加強監督力度

高校管理模式下的房地產開發企業，在招投標、施工合同簽訂和進度款支付等環節都容易滋生權與利的交易，高校和公司應當把思想教育、黨風、作風建設放在首位。在利益誘惑面前，黨員干部要力戒形式主義、官僚主義作風，自覺遵守黨章黨規，做好模范表率作用，嚴防腐敗之風;公司內部要制定嚴格有效的管理制度，對每個部門、崗位有明確的經濟責任制度，獎懲分明;管理層要提高自律能力，構筑嚴密的思想防線，養成良好的職業操守，以此保證決策的客觀公正;對業績表現突出的員工，要及時給予獎勵加以肯定，使其價值得以展現，充分調動員工的工作積極性;對于違反公司規章制度人員，要給予嚴厲的處罰，給公司和學校帶來重大損失的，要追究其經濟責任;對觸犯國家法律法規的要移交相關部門處理，提高犯罪的成本，可以有效降低腐敗的發生率。

四、結語

綜上所述，隨著時代的不斷發展，高校規模的不斷擴張，職工住房問題日益突出。高校管理模式下的房地產開發企業處于摸索前進的狀態，存在缺乏專業人員、監管不到位、管理制度不完善等問題，這些問題難以保證開發項目的質量，影響企業運行，甚至影響高校聲譽。因此高校應當加強對下屬房地產開發企業的管理，統籌兼顧，適當放權，讓其發揮自主能動性，積極引進專業人才;多種手段結合，加強對工程項目的監管力度，保證項目在有效的監管下完成建設，避免事故發生，確保工程質量;學習先進單位，結合自身情況，制定出適合自身發展的管理制度，全面把控設計管理、成本管理和質量管理。做到開發的項目按標準、施工工藝和進度進行建設，保證按期交付給高校職工，讓職工放心、滿意，提升高校的影響力。

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作者簡介：嚴柳英（1985—），女，廣西梧州人，中級經濟師，學士學位，主要從事高?；ü芾?、醫院財務管理研究。

卿云波（1966—），男，廣西灌陽人，碩士學位，主要從事高?；ü芾硌芯俊?/p>