2020中國居住小康指數：97.2性價比、價格、交通“居住三觀”正在刷新

劉彥華

“您選擇住所時，會主要考慮哪些條件？”

這是“中國居住小康指數”調查問卷中的一道題目。“2020中國居住小康指數”調查結果顯示，時隔三年，性價比再次位列“公眾選擇住房的十項標準”榜單第一位。

一場突如其來的新冠肺炎疫情讓國人經歷了一段不短的“宅家”時光。從居住品質到社區服務，很多人都是第一次用如此長的時間去感受“家”的空間與溫度，也因此對自己的居住品質及服務提升有了新的思考。

超七成受訪者選擇住房首看性價比

自2005年起，《小康》雜志社每年都會在全國范圍內進行“中國居住小康指數”的調查測評。2020年4月，《小康》雜志社聯合國家信息中心，并會同有關專家及機構，對“2020中國居住小康指數”進行了調查，經對調查結果和國家有關部門的統計監測數據進行加權處理，得出2020年度中國居住小康指數為97.2分，比上一年度的90.2分提高了7.0分。

“中國居住小康指數”分別從居住面積、住宅建筑質量、住宅配套及環境、社區關系、物業服務等五個方面進行衡量。在本年度的調查中，得分最高的是居住面積指數，為99.5分;其次是社區關系指數，為98.8分;住宅建筑質量指數排名第三，為98.2分;住宅配套及環境指數排名第四，為96.0分;得分最低的是物業服務指數，為93.1分。不過，雖然得分最低，但物業服務指數進步卻最大，比上一年度提高了9.7分。

結果顯示，近八成受訪者對目前的居住狀況感到“滿意”，其中27.8%的受訪者感到“非常滿意”，49.7%的受訪者感到“比較滿意”;11.5%的受訪者“不滿意”目前的居住狀況，其中7.4%的人表示“不太滿意”，4.1%的人表示“非常不滿意”;還有11%的受訪者感覺目前的居住狀況“一般”。

和去年相比，24.3%的人覺得今年的居住狀況有變化，而且是“越來越好”了;8.3%的人覺得今年的居住狀況“更糟糕了”;其余67.4%的人在居住方面沒有什么變化。

選擇住所時，人們往往會列出很多標準，除了排在榜首的性價比，位列本年度“公眾選擇住房的十項標準”榜單第二至十位的依次是：價格;交通;周邊生活服務，如超市、菜市場等;地段;周邊公共服務設施，如學校、醫院等;物業管理;房屋品質;離工作單位遠近;房屋質量。

而在上一年度，“公眾選擇住房的十項標準”榜單第一至十位分別為：地段;價格;交通;周邊生活服務，如超市、菜市場等;戶型;周邊公共服務設施，如學校、醫院等;性價比;房屋質量;房屋品質;離工作單位遠近。

“地段、地段，還是地段。”李嘉誠的這句話被房地產業界和很多購房者奉為金科玉律，風行了好多年。在“中國居住小康指數”調查中，自2017年至2019年，地段亦是連續三年穩居“公眾選擇住房的十項標準”之首。不過，今年這一情況發生了變化，74.7%的受訪者將選擇住房最看重的因素投給了“性價比”，比選擇“地段”的受訪者占比高出31.5個百分點。

“我的理解，地段更多考慮的是房子的升值空間，更多看重它的投資屬性。前兩年，房價上漲，買房做投資是很多人的主要目的。而性價比其實是個綜合平衡的指標，每個人的情況不同，對性價比的理解也不同，但相比地段這個指標，關注性價比，本質上更多地傾向居住屬性。”張迪是位房產咨詢師，在接受《小康》雜志、中國小康網記者采訪時表示，這也從另一個側面說明了國家堅持“房住不炒”，堅決打擊房地產市場投機行為，遏制房價過快上漲取得了顯著成效，投機性購房大幅減少，剛需型和改善型購房需求逐漸成為主流。

要不要買房

貝殼研究院近日發布的報告顯示， 2020年一季度66座大中城市總體成交套數與成交面積分別為4247萬平方米、37萬套，累計同比分別下滑28.6%、30.7%，成交規模明顯縮量。其中，一、二線城市成交下滑幅度較大，一線城市成交套數同比下滑39.5%，成交面積同比下滑38.4%;二線城市成交套數同比下滑34.9%，成交面積同比下滑31.7%;三、四線城市則成交套數同比下滑17.1%，成交面積同比下滑15.6%。

一季度成交量驟降，合碩機構首席分析師郭毅并不意外，她告訴《小康》雜志、中國小康網記者，從目前的情況看，疫情對于中國房地產市場的影響較為明顯的就是成交量下滑，一方面春節期間本來就是購房淡季，再加上疫情防控，大家普遍居家隔離，一季度成交量下滑無法避免。“不過，伴隨著國內疫情趨向穩定，3月市場已經明顯有所回暖，市場帶看量等數據明顯回升。”郭毅提醒人們注意，“仔細觀察各大樓盤的表現，人們會發現，目前，市場上，尤其是北京市場上，出現了明顯分化的狀態，一部分項目借助低總價優勢或者給出較大價格優惠，成交量取得突破，呈現了較快回暖的趨勢，但更多的項目還是處于一個成交比較艱難的情況。”

要不要買房，這個問題一直縈繞在很多人的心頭。

為了買到一套適合自己的婚房，孫濤從去年年底就開始轉戰北京各大樓盤，付出了很多時間、精力和金錢，但就在前不久，他決定推遲買房計劃了，原因是因為疫情影響，其所在的公司業務大調整，原本可能的升職加薪泡湯了。

劉海峰也正準備在北京買房，雖然購房計劃沒有取消，但原來他想買的是500多萬的房子，現在看的卻都是400多萬的房子，首付比例不變，但總價預算降了100萬。“因為這段時間，我們夫妻倆工作上都有一些動蕩，雪上加霜的是股票和基金投資也虧了不少，不能不縮減預算。”4月初，他選好了一套400多萬的房子，各方面條件都可以，唯一的問題就是房東的戶口還沒有遷走，糾結再三，劉海峰還是放棄了這次交易， “如果有合適的，會繼續買。如果沒有，就持幣觀望。”

與孫濤、劉海峰不同，楊麗最近正在為要不要退房而苦惱。楊麗研究生畢業北漂5年，終于在2020年1月初買了一套40多平的小房子，交了15萬元的定金。但春節假期剛過，她所在的公司就倒閉了，于是她動起了退房的念頭。不過，賣家要求只退10萬元定金的做法，讓她有些進退兩難。

買或不買，都有理由。“2020中國居住小康指數”調查結果顯示，63.2%的受訪者明確表示不會在今年買房，余下的受訪者，12.1%明確表示“會”，24.7%的受訪者選擇了觀望，伺機而動。與上年度相比，明確會在今年買房的受訪者占比減少了5.7個百分點。

近三成受訪者看跌房價

房價的問題不能不談。對于2020年中國房地產市場走勢，有人看跌也有人漲。“2020中國居住小康指數”調查顯示，25.5%的受訪者預計今年年內其所在城市房價會上漲，27%的受訪者認為會下跌，39.4%的受訪者認為不好說，另外還有8.1%的受訪者認為維持現狀的概率較大。與上年度相比，看跌的人有了明顯增加，上漲了9.3個百分點。

不過，從價格角度分析，郭毅并不認為會出現大范圍的大幅度降價。理由是，“開發商沒有太多價格下調的空間。從開發商公布的年報看，利潤率基本上在10%左右。”

張迪對此表示認同，在他看來，在2月、3月，多地、多部門都出臺了針對企業層面、交易層面的利好政策，對市場穩定產生了積極作用。

不過，最近的政策調控出現了一個奇怪現象——“新政見光死”。

3月24日，海寧市頒布短期購房“福利”政策，3月25日起一個月內，暫停執行“外地戶籍人口限購一套住房”的規定。但3月25日當天，這一政策便宣告取消。新政策存活還不到1天。

此外，河南省駐馬店市、廣東省廣州市、山東省濟南市、陜西省寶雞市也先后頒布了新的樓市政策，均快速被收回。

那么，樓市政策到底會走向何方？郭毅分析認為，從目前看，地方政府主導的寬松是個大趨勢。“近期幾個城市政策快速被收回，皆是因為觸及了中央‘房住不炒的調控底線。在保持調控底線不被突破的基礎上，無底線降低人才引進門檻、放松開發商資金管控、加速項目預售等政策在一些城市都得到了放行。針對限購限貸限售進行政策放松可能都會引起中央敏感反應，因為一旦‘房住不炒這個底線被突破，房地產政策大放松，可能引起未來更大的經濟泡沫，形成更大的系統性風險。對于這一點中央把握底線的眼光還是比較長遠的，態度也是堅決的。”

2020年中國房地產市場接下來會怎么走，在郭毅看來，疫情依然是個重要因素。“疫情對房地產市場影響巨大，主要表現在幾個方面：一是相當一部分改善型客群可能關注別墅型產品，因為它具有低密度屬性和自然健康居住的狀態，可能帶來一個別墅需求量的小高峰。對于平層類產品，可能更關注面寬尺度能否保持很好的通風和采光。二是增加考慮在室內能否配備成套型居住狀態，比如主臥配備獨立衛生間。三是多功能空間的需求增加。疫情期間在家辦公，在家學習，相對私密單獨的多功能空間需求上升。四是針對室內智能化設備，綠色健康的科技應用可能成為剛需。五是物業服務對生活品質的重要性得到重視。”

（感謝國家統計局統計科學研究所研究室主任呂慶喆提供的支持。）