商業銀行住房按揭貸款面臨風險、審計方法及審計建議

【摘 要】 隨著經濟社會的發展，我國住房按揭貸款迅猛發展。住房按揭貸款屬于商業銀行優質資產，具有風險相對較低、風險資產占用較少等特點，但隨著國家宏觀調控政策增加、貨幣政策調控趨緊，銀行個人住房按揭貸款面臨較大的風險。本文從個人住房按揭貸款面臨的主要風險、內部審計方法以及審計管理建議對個人住房按揭貸款進行了簡要分析。

【關鍵詞】 按揭貸款;風險分析;審計方法;管理建議

一、按揭貸款面臨的風險分析

（一）合作機構風險

合作機構風險主要包括房地產開發商風險、房屋中介機構風險。

開發商風險主要存在于一手房交易中，主要表現在：一是項目樓盤風險，包括樓盤交付的時間延長、樓盤的質量較差;部分房地產企業缺乏強大的實力，存在開發資質不達標、資本金不到位、四證不全、樓盤爛尾、貸款逾期或者其他違約情況;樓盤銷售情況不理想。因多種因素導致樓盤滯銷，無法有效處置抵押物。二是開發商風險。住房按揭貸款一般由開發商提供階段性擔保，開發商經營不善、出現財務困難導致擔保能力不足或下降，出現較大的風險。三是開發商騙貸風險。部分房地產開發商現金流緊張，為了緩解壓力，騙取銀行信貸資金，以公司員工或關聯人名義購買其房產，辦理虛假按揭貸款，還款來源于房地產公司。

中介機構風險主要存在于二手房交易過程中。商業銀行二手房貸款客戶主要來自于房屋中介的推薦。房屋中介機構為了促成交易賺取更多的傭金，會根據銀行授信審批要求和特點，針對性地對不符合貸款條件的購房者資質包裝，而商業銀行更多基于中介機構提供材料，對借款人實際情況缺乏了解，導致貸款風險增加。

（二）借款人信用風險。

主要是由于借款人還款能力下降，收入銳減或負債過快增長，影響其還款能力。還有部分借款人還款意愿較低，未認識到信用記錄的重要意義，忽視還款導致業務逾期。此外，放款后借款人若遭遇重大變故也會影響借款人還款;同時，不可抗力事件如新冠肺炎、山洪、地震等事件，影響人們生產、生活，也會導致該地區借款人無法按時償還住房按揭貸款本息。

（三）抵押物風險

抵押物風險包括：一是抵押物貶值風險。因受宏觀經濟環境影響導致房地產價格波動、因房齡增加、購房理念、戶型過時等導致房屋價值降低，因行政區劃調整、配套設施變化都會造成房屋貶值的危險;二是抵押物處置風險。因抵押物多次抵押，抵押物權屬不明確，抵押物登記不合規，抵押物因不可抗力和意外事件導致抵押物毀損，使得抵押物處置困難。

（四）操作風險

商業銀行因操作不規范導致處罰的現象較為突出，住房按揭貸款操作風險體現如下幾個方面：

一是貸前調查不盡職。對客戶身份、還款能力、房屋權屬真實性等信息調查不審慎，對關鍵風險信息調查、確認不嚴謹，無意或有意忽視關鍵風險，個別業務人員存在道德風險。

二是貸中審查不盡職。業務審批人員在審批過程中認為其屬于低風險業務，而對業務的審批流于形式，忽視業務風險，沒有提出合理化的防控意見。

三是貸后管理不到位。個人住房貸款具有金額相對較小、客戶基數大、單個客戶經理管戶數較多的特點。由于銀行客戶經理同時還面臨著其他工作任務，沒有精力投入到貸后管理中。此外，商業銀行不重視貸后管理的思維慣性、“沒出風險事件就是沒風險”的僥幸心理、缺乏有效的不良貸款問責機制、貸后檢查監督機制不完善，貸后管理不到位等導致貸后管理問題突出。

二、審計方法探討

內部審計應堅持以風險為導向，加強對住房按揭貸款審計。

（一）審前準備

審前準備階段，應充分了解被審計單位住房按揭貸款的具體情況，包括業務開展情況、內控建設情況等，可以通過調閱貸款臺賬，從多個角度進行分析，抽取總量較大、違約率較高、風險較大的機構和業務;調閱相關規章制度，檢查規章制度是否覆蓋貸前、貸中、貸后管理全流程，是否存在內控設計缺陷和漏洞。加強審計日常監測，強化對合作機構、風險事件的監測，并將日常監測的結果，作為風險分析的參考。

（二）非現場審計

在確定審計范圍后，應將業務數據通過審計模型進行分析，可運用計算機技術將相關數據輸入系統，人工設置好模型的參數，并由計算機系統運行模型，得出相應的結果，并結合審計系統日常監測如“批量放款、還款、墊款”、“多名借款人還款資金來源于同一人”等的結果，共同評估被審計單位的風險狀況。由于系統建設、數據有效性、參數設置等方面的原因，審計模型分析結果往往數量較大，因此應選派經驗豐富的審計人員對數據進行篩選，提高貸款抽樣質量。

（三）現場審計

現場審計過程中，根據非現場形成的審計抽樣和風險評估結果，采取多種方式交叉驗證審計結果。如調閱住房按揭貸款授信檔案，查詢業務是否合規;檢查貸后檢查報告，查看貸后檢查是否有效執行;通過系統查詢借款人賬戶資金流水，確認是否異常，是否存在“騙貸”的現象;深入一線樓盤進行實地調查，約談開發商并調閱樓盤資料，了解樓盤銷售、資金回流、項目進度情況等;到房產登記中心檢查抵押物狀態等，通過房屋中介網站查詢房屋價格，驗證二手房交易價格的合理性等。

三、審計管理建議

（一）完善內控建設，建立合規文化

商業銀行應根據分支機構所處區域實際情況制定樓盤管理、面談面簽、貸前調查、貸中審查、貸后管理、利率定價、首付比例、貸后催收等一些列規范流程，并根據業務實際不斷優化;建立完善的問責制度并嚴格執行，出現處罰事項的，及時、有效地追究相關人員責任，并做到處罰與責任相適應，有效約束人員行為。

同時，不斷加強學習培訓，組織員工開展學習各項業務和開展業務能力測評考試，對于考試不合格的人員采取扣減績效、調離信貸員崗位等懲罰措施，培養員工合規意識和風險防范意識。

（二）嚴格準入管理、降低業務風險

1.合作機構準入

銀行應加強對合作機構的準入管理，嚴格審查房地產企業資質、過往開發樓盤建設和銷售情況、經營狀況、財務數據、信用狀況等，重點選擇資質等級高、綜合實力強、經營狀況好的房地產開發商進行合作;加強對樓盤的考察，對樓盤項目“五證”、樓盤進度和質量、地理位置、配套設施情況、樓盤銷售情況等進行調查，優先準入綜合條件優越的樓盤項目。

2.借款人準入

商業銀行應加強借款人準入管理，細化準入標準，針對不同類型的客戶實行不同政策;對于違約風險較大的客戶，采取提高首付比例、提高貸款利率、增加第三人保證、縮短貸款期限等方式，增加借款人違約成本，優化客戶結構。

（三）注重貸款真實性審核，加強貸后管理

銀行應加強貸款真實性審核，包括加強對客戶身份真實性、借款人信用狀況、首付款真實性、收入真實性、房屋買賣交易真實等的核查。做好貸后管理工作，嚴格依據制度規定開展貸款用途檢查和定期檢查，加強對樓盤建設、銷售情況、貸款資金流向的檢查;定期對合作機構和合作樓盤進行評估，針對已經出現違約征兆的樓盤項目開展重點檢查，并形成重點檢查報告。

【參考文獻】

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作者簡介：曾平（1989—），男，漢族，湖北荊州市人，中級審計師，本科學歷，單位：錦州銀行股份有限公司